¿Vender o alquilar? Claves para tomar la decisión
Si estás dudando entre vender tu casa o alquilarla, has llegado al sitio correcto. En esta página te damos las claves para que puedas tomar la mejor decisión.
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¿Cómo saber si es mejor vender o alquilar?
¿Vender o alquilar? Esa es la cuestión. Y aunque la respuesta depende principalmente de tus posibilidades y necesidades particulares, existen algunos pasos que pueden ayudarte a tomar la decisión.
Calcular la rentabilidad del alquiler te permitirá conocer los beneficios que podrías obtener con las rentas.
Comparar la rentabilidad con la media de la zona te dará de una idea de cuán conveniente es alquilar.
Más allá de los números, existen ventajas y desventajas que conviene que tengas en cuenta desde el principio.
¿Qué es la rentabilidad del alquiler?
La rentabilidad es un porcentaje que se calcula con una fórmula simple y te da una idea de los beneficios que podrías obtener al alquilar tu vivienda, en relación con la inversión o el esfuerzo que has hecho para adquirirla.
¿Cómo se calcula la rentabilidad del alquiler?
La rentabilidad se calcula mediante una fórmula simple que te enseñamos a continuación. Sabemos que parece algo técnico, pero hacer estos cálculos te dará una idea bastante objetiva de cuál es la mejor decisión financiera: si vender o alquilar.
(Alquiler anual - Gastos anuales*) / Dinero invertido**
El alquiler anual es el precio del alquiler mensual multiplicado por doce.
Aquí debes tener en cuenta los gastos propios del alquiler, como el IBI anual o la cuota de la comunidad, y los intereses anuales de la hipoteca en caso de haber comprado la vivienda con un préstamo.
Esta variable cambia según tu situación particular:
- Si has comprado tu piso al contado, será igual al precio de compra más los gastos propios de la operación.
- Si has comprado tu piso con hipoteca, será igual a los ahorros que has aportado para entrar al préstamo (porcentaje del precio de la vivienda no financiado más los gastos e impuestos) más el capital amortizado al momento del cálculo.
- Si el piso es heredado, el dinero invertido será igual a lo que has pagado para recibir la herencia, como el impuesto de sucesiones o los gastos de gestoría y notaría.
Ejemplo de calculo de la rentabilidad
Supongamos que has comprado un piso de 200.000 euros en Barcelona y has gastado 20.000 euros en la operación, entre notarios, gestores e impuestos. Lo alquilas por 1.000 euros al mes (12.000 euros anuales) y, además, tienes 3.100 euros de gastos anuales, entre IBI, cuota de la comunidad, seguros, etc. La rentabilidad neta en este ejemplo se calcula de la siguiente manera:
(Alquiler anual - Gastos anuales*) / Dinero invertido**
(12.000 - 3.100) / (200.000+20.000)
Rentabilidad neta= 4,05%
¿Cómo saber si tu rentabilidad es buena?
Para saber si tu rentabilidad es buena, te aconsejamos comparar el resultado del punto anterior con la media de tu zona. La rentabilidad media en España es del 5,4%; pero esta cifra varía de una provincia a la otra. Para tomar mejores decisiones, te aconsejamos que busques en la siguiente tabla la rentabilidad media en tu provincia y uses este porcentaje como parámetro para comparar si la rentabilidad de tu alquiler es atractiva.
Si analizamos el ejemplo anterior (rentabilidad 4,05%) y lo comparamos con la media de Barcelona (5,7%), veremos que es poco atractiva y posiblemente salga más a cuenta vender que alquilar.
¿Qué otras cosas debes tener en cuenta?
La rentabilidad no es todo lo que importa. Incluso si el cálculo te diera un porcentaje bastante alto en comparación con la media (o viceversa), te aconsejamos evaluar cuál es la situación del mercado inmobiliario. Por ejemplo, si la rentabilidad es alta, ¿será fácil o alquilarlo o hay poca demanda y la vivienda pasará meses vacía esperando un inquilino? ¿Es un buen momento para vender o es mejor esperar?
Procura, además, tener en cuenta las ventajas y desventajas tanto de la venta como del alquiler. Te contamos cuáles son a continuación.
Ventajas y desventajas de alquilar
Ventajas
Tendrás un ingreso regular cada mes, lo que te da cierta seguridad financiera en tu día a día.
Conservas el patrimonio. Si no vendes la vivienda, puedes incluso dejarla para tus herederos.
Tienes un refugio frente a la subida generalizada de los precios. Los inmuebles y las rentas suelen aumentar de precio en porcentajes similares a la inflación; aunque actualmente existe un tope a la actualización del alquiler (más adelante te contamos los detalles).
Desventajas
Gastos fijos. Ser titular del inmueble exige pagar el IBI, las cuotas de la comunidad, las derramas eventuales, etc. Además, las rentas que percibas en el alquiler tributan cada año en el IRPF.
Riesgos de impago. Cuando alquilas tu vivienda, corres el riesgo de que los inquilinos no te paguen. Si bien existen seguros de impago, su cobertura es limitada.
Deterioro de la propiedad. La propiedad se deteriora con el uso; más si tus inquilinos no la cuidan correctamente.
¡Ojo! Aunque pueda pensarse el alquiler como un ingreso pasivo, esto no es del todo cierto, puesto que exige tiempo y dedicación por parte del propietario. Salvo, por supuesto, que se delegue la gestión del alquiler en un agente inmobiliario o a un administrador de fincas. En este último caso, cabe revisar si la rentabilidad sigue siendo buena al incluir sus honorarios.
Ventajas y desventajas de vender
Ventajas
Liquidez. Si vendes tu casa, recibes una gran suma de dinero, lo que aporta liquidez a tus cuentas.
Plusvalía. Si vendes en un momento donde el precio de venta es superior al de compra, ganarás dinero por el incremento del valor del bien.
No requiere dedicación a largo plazo. A diferencia del alquiler, la venta supone algo de dedicación durante dos o tres meses, que es lo que se tarda en encontrar un comprador. Luego te olvidas.
Desventajas
Impuestos por la venta. La venta supone unos gastos e impuestos que oscilan entre el 5% y el 15% del precio de la vivienda.
No tendrás ingresos regulares, salvo que inviertas el dinero de la venta en otro producto más rentable o que exija menos dedicación.
Transformación de tu patrimonio. No es una desventaja como tal, pero es cierto que tu patrimonio pasará de estar invertido en un inmueble a ser dinero líquido. A medio o largo plazo, deberías reinvertirlo.
Consejo HelpMyCash. Si la rentabilidad del alquiler es de en torno al 2 o 3%, puedes plantearte vender para invertir ese dinero en otro producto financiero, como un depósito o una cuenta remunerada, donde los riesgos son bajos y puedes obtener una rentabilidad similar sin tener que dedicarle tiempo.
Entonces, ¿es mejor vender o alquilar?
Depende. Si la rentabilidad del alquiler es baja y no tienes tiempo para las gestiones ni ganas de asumir los riesgos que te hemos comentado, puede que vender sea la mejor opción. Pero ¡ojo! Es muy importante que evalúes la situación del mercado antes de tomar la decisión. No es lo mismo vender en un contexto de precios altos que hacerlo cuando los precios están en mínimos.
Si, en cambio, la rentabilidad es alta, puede que tenga más peso el alquiler, siempre y cuando estés dispuesto a asumir los riesgos y puedas dedicarte a gestionarlo, o bien, puedes mantener una rentabilidad alta incluso contratando un agente inmobiliario o un administrador de fincas. En este punto, también es importante echar un ojo a la situación del mercado. Si, por ejemplo, el piso se encuentra en una ciudad donde la demanda de alquileres es muy baja, no tendrá mucho sentido decantarse por las rentas, incluso cuando la rentabilidad sea alta.
Vender o alquilar: analizamos caso por caso
A continuación te presentamos los casos más habituales que llevan a los propietarios a dudar entre vender y alquilar. Selecciona el que más te represente y descubre qué te conviene más según tu caso.
El alquiler no es un ingreso pasivo como tal porque exige dedicación y mantenimiento. Así y todo, si la rentabilidad es alta, te puede salir a cuenta. Si no, es mejor vender y poner el dinero en depósitos o cuentas remuneradas, donde el riesgo es bajo.
Hasta que la relación esté consolidada, quizás es mejor conservar tu casa, por lo que alquilar puede ser una buena opción. En caso contrario, vender puede ser interesante. Solo debes tener en cuenta que la ley establece un plazo mínimo por los contratos de alquiler de cinco años.
Haz tus cuentas. Si el alquiler te da tanto para pagar tu hipoteca como para pagar un piso de alquiler para mudarte tú, arrendar tu vivienda puede ser una opción interesante. Pero si no, mejor vender. Recuerda también que siempre puedes negociar con tu banco antes de tomar una decisión.
Si no puedes pagar la hipoteca, investiga el mercado y fíjate por cuánto podrías alquilar la vivienda y si hay demanda en la zona. Si el precio del alquiler una vez descontados los gastos te basta para pagar la cuota de la hipoteca, la renta puede ser una buena opción. Si no, es mejor vender.
¿Se puede alquilar la casa para luego venderla?
Ante la duda, muchos propietarios se plantean alquilar la vivienda y venderla más adelante con los inquilinos dentro. Esta es una opción viable, pero debes tener en cuenta que:
No podrás echar a los inquilinos, por lo que tendrás que vender tu casa a un inversor.
Se reducirá la cantidad de compradores interesados en adquirir tu vivienda.
Los inquilinos tendrán prioridad frente a terceros para comprar la casa, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario.
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