Trámites y documentos para vender un piso
Si estás pensando vender tu piso, es importante que conozcas los trámites y documentos necesarios para cada etapa de la venta. En esta página, te proporcionamos la información necesaria para que te prepares y evites imprevistos en la operación. ¡Comencemos!
Estos son los documentos necesarios para vender una casa
Son varios los documentos que necesitas para vender tu casa, pero para hacértelo simple, los hemos clasificado en tre grupos: documentos de la vivienda, del edificio y comprobantes de pago. Sigue leyendo que más adelante te explicamos en qué consiste cada uno, cuánto cuestan y cómo puedes obtenerlos.
1. Nota simple del Registro de la Propiedad
La nota simple es un documento expedido por el Registro de la Propiedad, donde se especifica quién es el propietario de la casa, cuál es su superficie y cuál su distribución, si el inmueble está libre de cargas y cuáles son las propiedades colindantes, entre otras cosas.
Si bien no es un documento obligatorio para el vendedor, te aconsejamos que pidas la nota simple antes de poner tu vivienda a la venta, así te aseguras de que su situación registral es correcta.
Dudas frecuentes sobre la nota simple
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¿Dónde se consigue la nota simple? En la web o la app del Colegio de Registradores.
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¿Cuánto cuesta? Alrededor de 9 euros.
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¿Cuánto tarda? Unas 24 o 48 horas como máximo.
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¿Es obligatoria? No, solo es recomendable.
2. Certificado de eficiencia energética
El certificado energético es un documento que detalla cuánta energía consume tu casa en condiciones normales. La calificación energética va de la A a la G, y este último representa el consumo más alto.
A diferencia de la nota simple, el certificado energético sí es un documento obligatorio para vender la vivienda. Tal es así, que debes incluir la calificación en la descripción de tu anuncio en los portales inmobiliarios.
Dudas resueltas sobre el certificado energético
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¿Dónde se consigue el certificado energético? Debes contratar un técnico, quien acudirá a tu piso para hacer una inspección y te enviará el certificado con el resultado del análisis. Esto es así siempre y cuando no lo hayas pedido con anterioridad y lo tengas vigente.
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¿Cuánto cuesta? Entre 60€ y 140€, aunque depende de la comunidad donde esté la vivienda y del técnico que contrates.
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¿Cuánto tarda? Puede tardar entre uno y siete días, aproximadamente.
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¿Es obligatorio? Sí, es obligatorio para vender y para publicitar la vivienda.
3. Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es otro documento obligatorio para vender tu vivienda y acredita que esta es apta para ser habitada y utilizada como residencia. Tiene una vigencia de entre 5 y 15 años, según la comunidad autónoma donde se encuentre la propiedad.
Te aconsejamos que verifiques si tienes la cédula de habitabilidad —y si esta sigue vigente—, antes de poner tu vivienda a la venta. Si es que sí, puedes presentar ese mismo documento el día de la firma de la escritura. Si es que la has perdido, puedes pedir una copia en tu ayuntamiento, y si está vencida, tendrás que contratar un técnico para que acredite las condiciones de habitabilidad de tu vivienda.
Información para tramitar la cédula de habitabilidad
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¿Dónde se consigue la cédula de habitabilidad? En la Oficina de Vivienda, aunque debes contratar un técnico para que inspeccione la casa y envíe los documentos correspondientes.
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¿Cuánto cuesta? La cédula de habitabilidad cuesta alrededor de 100 euros, pero depende del técnico que contrates y de la ubicación de tu vivienda.
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¿Cuánto tarda? La cédula de habitabilidad tarda entre 30 y 90 días hábiles, aunque esto también depende de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda.
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¿Es obligatoria? Sí, es obligatoria pero solo en algunas comunidades, como Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.
4. Planos de la vivienda
Los planos de la vivienda son otro documento necesario (pero no obligatorio) para vender tu piso. La buena noticia es que si subes los planos de la vivienda a tu anuncio en los portales inmobiliarios, ganas puntos de visibilidad. Esto significa que tu vivienda aparecerá más arriba en la página de resultados y logrará captar la atención de más compradores potenciales, por eso te aconsejamos que los incluyas entre los documentos necesarios para vender tu piso. ¿Por qué son útiles para el comprador? Porque le permiten visibilizar la distribución del inmueble y analizar la posibilidad de hacer reformas.
Información esencial sobre los planos
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¿Dónde se consiguen los planos de la vivienda? Puedes pedirlos al ayuntamiento, a tu inmobiliaria o usar apps para diseñar planos online.
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¿Cuánto cuestan? Entre 60 y 350 euros, aunque puedes diseñar planos gratis con algunas apps especializadas.
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¿Cuánto tardan? Suelen tardar entre uno y 30 días, dependiendo del método que escojas para hacerlos.
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¿Son obligatorios? No, no son obligatorios pero sí recomendables. Además, aumentan la visibilidad de tu anuncio en los portales.
Los planos son especialmente recomendables si estás anunciando la venta de una vivienda a reformar. Mostrando la disposición de los espacios y las paredes maestras, darás suficiente información a los compradores sobre las potencialidades del inmueble.
5. Escritura de compraventa
La copia de la escritura es el último documento de la casa necesario para la venta, aunque cabe aclarar que nos referimos a aquellas escrituras que has firmado al momento de comprar la vivienda que ahora vendes. Te aconsejamos buscarlas con tiempo porque este sí es un documento obligatorio y tendrás que llevarlo al notario el día de la firma de la nueva escritura de compraventa.
Cómo obtener una copia de la escritura de compraventa
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¿Dónde se consigue una copia de la escritura? Si no la tienes, puedes pedir una copia en la oficina del notario donde has firmado la compraventa.
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¿Cuánto cuesta? El notario puede cobrarte unos pocos euros para expedir una copia de la escritura.
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¿Cuánto tarda? Es inmediata.
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¿Es obligatoria? Sí, es obligatoria.
6. Certificado de ITE
El certificado de la inspección técnica de edificios (ITE) es el primer documento de la finca que necesitas para vender tu casa y certifica su estado de conservación. Pero ojo porque solo lo necesitarás si la antiguedad del edificio es superior a 15, 30 o 45 años, dependiendo de la comunidad.
Cómo conseguir una copia de la ITE
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¿Dónde se consigue una copia de la ITE? Puedes pedir una copia al presidente de la comunidad, al administrador de fincas o al ayuntamiento.
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¿Cuándo la necesitas? Tendrás que llevarlo al notario el día en que se firme la nueva escritura de compraventa.
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¿Cuánto cuesta? Es gratis, salvo que haya que gestionarlo desde cero.
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¿Cuánto tarda? Pueden tardar entre uno y treinta días en darte una copia.
Si existen causas justificadas para no tener este certificado al momento de la venta, el comprador te podrá exonerar de su presentación. Para ello, deberás notificarle con antelación las condiciones de la finca y este deberá estar de acuerdo en comprar el piso en esta situación. El notario tendrá que dar fe de ello en la escritura.
7. Estatutos de la comunidad de propietarios
Los estatutos son un documento que reúne las normas de la comunidad de propietarios. No es obligatorio, pero es altamente probable que el comprador te pida una copia para conocer la normativa que afecta a la vivienda. Por eso lo incluimos en los documentos necesarios para vender una casa.
Cómo y dónde conseguir los estatutos
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¿Dónde se consiguen los estatutos? Lo puedes pedir al presidente de la comunidad o al administrador de fincas.
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¿Cuándo los necesitas? Necesitas una copia de los estatutos para la firma de la escritura de compraventa.
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¿Cuánto cuesta? Debería ser gratis.
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¿Cuánto tarda? Tarda entre 1 y 7 días.
8. Certificado de libre deuda con la comunidad
Ya llegamos al último documento del edificio que necesitas para vender tu casa: el certificado de libre deuda. Este acredita que estás al corriente de pago con la comunidad de propietarios y es obligatorio para la venta, así que es mejor que pidas una copia con anticipación.
Información importante para pedir el certificado de libre deuda
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¿Dónde se consigue? Puedes pedirlo al secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
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¿Cuándo lo necesitas? Lo necesitas el día de la firma de la escritura de compraventa frente al notario.
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¿Cuánto cuesta? Debería ser gratis.
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¿Cuánto tarda? Entre uno y siete días.
Una vez que hayas vendido el piso, debes notificar el cambio de titularidad de la vivienda por escrito al secretario de la comunidad o al presidente, según lo dispuesto por la Ley de Propiedad Horizontal. De lo contrario, podrías seguir vinculado a las deudas que pueda contraer el nuevo propietario con la comunidad.
9. Recibo de pago del IBI
El último grupo de documentos son los comprobantes de pagos de gastos e impuestos. Entre ellos, empezamos por el recibo de pago del IBI, que no es otra cosa que el último comprobante de pago del impuesto de bienes inmuebles, ese mismo que has pagado año tras año solo por ser dueño o dueña de la propiedad. Ve preparando estos recibos, porque tendrás que llevarlos al notario el día de la firma de la escritura.
Información importante sobre el recibo de pago del IBI
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¿Dónde se consigue? Basta con que presentes los cobros domiciliados en tu cuenta bancaria.
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¿Cuándo lo necesitas? Necesitarás los últimos recibos de pago del IBI para la firma de la escritura de compraventa.
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¿Cuánto cuesta? Es completamente gratis.
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¿Cuánto tarda? Es inmediato.
10. Últimas facturas pagadas de los suministros
El comprador también necesitará una copia de las facturas de los suministros para hacer los cambios de titularidad. Por eso deberás presentar las facturas de agua, luz y gas obligatoriamente el día de la firma de la escritura.
Cómo y dónde conseguir las copias de las facturas
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¿Dónde se consigue? Las puedes descargar en tu área personal de la web de las empresas de suministros.
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¿Cuándo la necesitas? Necesitarás las últimas facturas de suministros para poder firmar la escritura de compraventa.
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¿Cuánto cuesta? Es gratis.
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¿Cuánto tarda? Entre uno y siete días.
Te aconsejamos que, una vez firmada la compraventa, verifiques que el cambio de titularidad de los suministros se haya hecho efectivo. De lo contrario, tendrás que reclamar al comprador o al agente inmobiliario y/o dar de baja los servicios.
11. Certificado de deuda cero
El certificado de deuda cero es, ahora sí, el último documento necesario para vender tu piso. Acredita que tu hipoteca está completamente pagada y solo es obligatorio si no has levantado la carga de la nota simple en el Registro de la Propiedad.
Más información sobre el certificado de deuda cero
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¿Dónde se consigue? Lo puedes pedir al banco donde has solicitado tu hipoteca.
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¿Cuándo la necesitas? La necesitas para la firma de la escritura de compraventa.
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¿Cuánto cuesta? Es gratis.
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¿Cuánto tarda? Es inmediato.
¿Qué documentos tienes que llevar al notario?
El último trámite necesario para vender un piso es la firma de la escritura de compraventa. Entonces, tendrás que llevar al notario una serie de documentos que te hemos ido mencionando a lo largo de esta página. Para que no te olvides de nada, los reescribirmos en la siguiente lista:
- DNI o tarjeta de residencia original de ambas partes
- En el caso que se aporte el pasaporte, se tendrá que acreditar también el NIF (número de identificación fiscal)
- Original del título de propiedad de la casa
- Fotocopia de todos los cheques o transferencias que te haya hecho el comprador antes de la firma (por ejemplo, en concepto de reserva)
- Recibo del último pago del IBI (año en curso o año anterior si no te han girado el cobro)
- Certificado energético
- Cédula de habitabilidad, si es obligatoria
- Certificado del ITE, si aplica
- Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad
- Contrato de arras
- Últimas facturas de los suministros: agua, luz, gas, recibo de basuras, etc.
- Si el piso tiene hipoteca: certificado de deuda pendiente o de deuda cero
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Preguntas frecuentes
Sí, las pequeñas viviendas o estudios tienen que sacar el certificado energético de forma obligatoria para poder venderse. Existe una confusión generalizada, ya que en el Real Decreto 234/2013 que regula este trámite se indica que "se excluyen del ámbito de aplicación los edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil inferior de 50 metros cuadrados". Pero estas se refieren a aquellas edificaciones no destinadas a uso residencial.
El comprador es quien necesitará la nota simple para pedir la hipoteca, pero te aconsejamos que tú como vendedor también la pidas para asegurarte de que tu casa no tiene problemas registrales.
Si tu vivienda no ha pasado la ITE, es probable que el comprador utilice este argumento para forzar una rebaja en el precio. Esto se debe a que, probablemente, habrá que hacer reformas en el edificio para cumplir los requisitos de la ITE y esto implica un gasto extra para el comprados. Por el contrario, si el edificio ha obtenido una ITE favorable y no tiene derramas pendientes, puedes utilizar esto para negociar un precio más alto con tu comprador.
Para conseguir una copia de la escritura debes dirigirte a la notaría donde firmaste la compraventa de tu casa con la fecha de la firma y el número de protocolo (en el caso de que tengas este dato) para que el notario localice la escritura entre sus archivos. Si no recuerdas la fecha exacta, puedes dar una aproximada o verificar esta información en la nota simple, ya que aparece reflejada en este documento.
í, es posible vender una casa con un poder notarial. De esta forma, autorizas legalmente a otra persona de confianza o a una inmobiliaria para que firme la compraventa por ti. Esto es habitual en casos de herencia o cuando uno de los propietarios vive en otra otra ciudad y no se puede desplazar para vender su parte de la propiedad.
Para otorgar el poder solo debes dirigirte ante un notario de tu localidad con tu documento de identidad y aportar todos tus datos personales, los de la persona a quien le darás el poder, los de la compraventa y el detalle de las acciones específicas que puede realizar la persona en tu nombre (por ejemplo, firmar, recibir dinero, etc.).
Los gastos de notaría los paga el comprador, salvo que se acuerde lo contrario entre las partes.
Te aconsejamos exigir los siguientes documentos una vez que se haya firmado el contrato de compraventa:
- Comprobante de cambio de titularidad de los suministros
- Comprobante de recibo de pago del IBI, si habéis acordado que el comprador pague una parte o la totalidad
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