Contrato inmobiliario: todos los secretos desvelados
El contrato de intermediación inmobiliaria o mandato de venta es aquel que firmas cuando decides vender tu piso. Pero ojo, porque casi siempre traen gato encerrado. En esta página te explicamos en qué debes fijarte antes de firmar este acuerdo. ¡Léela hasta el final y evita que te engañen!
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Cuando buscas una inmobiliaria para vender tu piso, por lo general hablas con un agente que te explica las condiciones del servicio. Si estás de acuerdo, firmas un contrato llamado mandato de venta o contrato de intermediación inmobiliaria.
Todo parece ir bien, pero luego pueden surgir sorpresas desagradables. La agencia podría cobrarte los honorarios al firmar las arras, el contrato se renueva automáticamente sin que te des cuenta, o descubres que la inmobiliaria puede reclamar su comisión incluso después de que hayan pasado 12 meses desde el vencimiento del contrato. ¿Por qué sucede esto? Porque todos los contratos de intermediación inmobiliaria incluyen cláusulas que especifican estas cosas.
En HelpMyCash creemos que es muy importante que entiendas lo que estás firmando en el famoso mandato de venta. De esta manera, podrás mantener una relación honesta y transparente con tu agente en todo momento. En esta página desvelamos todos los secretos y la letra pequeña del contrato inmobiliario para que no te engañen.
¿Qué es un contrato inmobiliario?
Un contrato inmobiliario es un documento legal donde se detallan los términos y condiciones de los servicios de la agencia en la compraventa. En él se incluyen datos básicos, como la dirección de la vivienda, y otros más importantes como el precio al que decides venderla o las obligaciones de las partes.
Los contratos inmobiliarios pueden ser complejos y, en ocasiones, esconden alguna letra pequeña que conviene mirar con lupa. Y aunque parezca obvio, es muy importante que los contratos se formalicen por escrito. Veamos qué esconden estos contratos.
El precio de la vivienda en el contrato inmobiliario
Uno de los puntos más importantes del contrato inmobiliario es el precio al que decides vender la vivienda. Y sí, que se especifique el precio puede parecer una obviedad, pero es importante que sepas esto: si la agencia inmobiliaria encuentra un comprador dispuesto a pagar ese valor, no puedes echarte para atrás. O mejor dicho, sí puedes, pero tendrás que pagar los honorarios, aunque no vendas tu piso. Así que NUNCA aceptes firmar el mandato de venta con un precio de venta inferior al que deseas. Una vez que lo hagas, no podrás arrepentirte.
La duración del contrato de intermediación inmobiliaria
Los mandatos de venta o contratos inmobiliarios suelen tener una duración de entre tres y seis meses. Pero ¡ojo! porque casi todos incluyen una cláusula de prórroga tácita. Esto significa que el acuerdo se renueva automáticamente por periodos idénticos, salvo que notifiques por escrito tu voluntad de rescindirlo con una antelación de entre 7 y 15 días. Si no quieres renovar tu acuerdo con la agencia, ¡ponte una alarma para cancelarlo a tiempo!
La exclusividad inmobiliaria
Algunos mandatos de venta incluyen también una cláusula de exclusividad, que establece que la agencia es la única autorizada para vender tu piso. ¡Mucho cuidado en este punto! porque si vendes la propiedad por tu cuenta o a través de un tercero (otra inmobiliaria, por ejemplo), tendrás que pagar los honorarios a la agencia original, aunque no haya sido esta quien vendió tu inmueble.
Si nos permites un consejo, ¡nunca firmes un compromiso de exclusividad por un periodo superior a los seis meses! Lo normal es que una vivienda se venda antes de ese tiempo, por lo que nadie debería pedirte que te comprometas por un plazo superior.
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La comisión inmobiliaria en la venta
El contrato inmobiliario especifica cuánto te cobrará la agencia por intermediar la venta de tu casa. Pero hay algo igual de importante: en el mandato de venta se especifica en qué casos excepcionales te cobrarán su comisión, aunque no hayan sido ellos quienes vendieron tu inmueble. Te contamos las casuísticas más habituales:
Si vendes tu casa hasta doce meses después de que haya vencido el contrato inmobiliario, pero a un comprador presentado por la agencia, ¡podrían reclamarte sus honorarios!
Si se revoca unilateralmente el contrato de intermediación inmobiliaria antes de su vencimiento, también pueden reclamarte el pago de la comisión.
Si te niegas a vender una vez que han encontrado un comprador, tendrás que pagar los honorarios.
Presta especial atención si te encuentras en medio de una herencia o un divorcio, porque si un copropietario firma el contrato inmobiliario y otro copropietario se niega a cerrar la venta, la agencia puede reclamar sus honorarios.
El momento en que se pagan los honorarios
Aunque muchas inmobiliarias aseguran que cobran sus honorarios con la venta, lo cierto es que la mayoría de los contratos especifican que la totalidad o el 50% se pagan con las arras. Te mostramos algunos ejemplos reales extraídos de contratos inmobiliarios:
¿Estas cláusulas se pueden negociar?
Sí, puedes intentar negociar con tu agente inmobiliario algunas cláusulas, principalmente los honorarios, la exclusividad y el momento en que pagas los honorarios. Solo debes tener en cuenta que la modificación de una de estas cláusulas puede tener un impacto sobre otras: el mandato de venta sin exclusiva, por ejemplo, suele tener unos honorarios más altos que el que exige exclusividad.
¿Puedes rescindir el contrato inmobiliario?
Revocar el contrato de intermediación inmobiliaria antes de su vencimiento puede suponer el pago de los honorarios, aunque no hayas vendido tu piso. Por eso, te recomendamos que esperes al vencimiento del acuerdo para darlo por terminado y recuerda que tienes que avisar con una antelación mínima de entre 7 y 15 días (dependiendo de lo que exija tu agencia) tu voluntad de rescindirlo. Puedes usar esta carta como modelo:
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Preguntas frecuentes
El objetivo de un contrato inmobiliario es encomendar a una agencia que se encargue de la venta de tu piso.
El contrato inmobiliario para la venta suele durar entre tres y seis meses, pero esto varía en función de la localidad y la agencia seleccionada. Recuerda leer atentamente el contrato, ahí se especifica su duración.
Las obligaciones de las partes varían de un contrato inmobiliario a otro, pero en general, la agencia se compromete a hacer todo lo que esté a su alcance para encontrar un comprador. El vendedor, por su parte, se compromete a colaborar con la agencia y, solo en caso de firmar un contrato de exclusividad, se compromete a no ceder la comercialización de su inmueble a otra inmobiliaria ni hacerlo de forma particular.
Sí, el contrato inmobiliario es privado y las partes pueden incluir las cláusulas que consideren necesarias. No todas las inmobiliarias estarán dispuestas a negociar en este punto, pero puedes seguir buscando agencias hasta encontrar alguna que se adapte a tus requisitos.
Lo habitual es que, cuando se termina el contrato, el compromiso se renueve automáticamente por un plazo idéntico al inicial. Esto es así salvo que notifiques por escrito y con antelación tu voluntad de rescindirlo.
Si has leído esta página sabrás que romper un contrato de exclusividad antes de tiempo puede tener penalizaciones. Esto significa que probablemente tendrás que pagar la comisión inmobiliaria de todas formas. Por eso, más que romperlo, te aconsejamos notificar a la agencia que no quieres continuar con su servicios, así el acuerdo se rescinde (y no se prorroga) tan pronto como llegue el día de su vencimiento. Puedes usar este modelo de carta para romper un contrato inmobiliario.
Algunos contratos inmobiliarios (pero no todos) contemplan un periodo de prueba de 14 días. Si este es tu caso, puedes desistir del acuerdo, pero debes tener en cuenta que la inmobiliaria te cobrará una cantidad determinada para compensar los gastos en los que haya incurrido, como las fotografías profesionales o la publicación del anuncio. Si no ha hecho nada de esto, podrías cancelarlo sin problema. No obstante, te aconsejamos consultarlo con tu agente antes de tomar la decisión.
Demostrar que la inmobiliaria no ha hecho lo suficiente para encontrar un comprador es muy difícil, por tanto, no suelen existir consecuencias en este punto. En cambio, si como propietario incumples con el compromiso de exclusividad u otras cláusulas presentes en el contrato, puedes verte obligado a pagar honorarios, aunque la agencia no haya vendido tu piso. Recuerda leer bien el contrato antes de firmarlo.
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