¿Tenemos claro cómo se reparten los gastos de hipoteca?

El reparto de los gastos de hipoteca siempre ha sido motivo de discusión entre los bancos y los clientes. La sentencia del Tribunal Supremo (TS) de diciembre de 2015 estableció como abusivo que el cliente acarreara con todas las partidas, pero sin especificar cómo sería ese reparto. Aquello fue el punto de partida de un camino que llegó a su fin el 24 de enero de 2019, cuando el alto tribunal «se mojó» sobre la responsabilidad de los repartos. Así, el futuro cliente ya debe tener claros qué gastos tiene que asumir y los otros hipotecados pueden reclamar los costes que en su momento tuvieron que abonar.

Cómo se reparten ahora los gastos de hipoteca

El pasado 24 de enero, la Sala Civil del Tribunal Supremo señaló en su sentencia sobre quién debe costear cada una de las partidas, al menos hasta la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. De esta forma, el cliente tiene que pagar los siguientes costes si firma una hipoteca:

• Mitad de la notaría
• Mitad de la gestoría
• Tasación
• Copia de la escritura de la hipoteca

Por su parte, el banco debe asumir su parte correspondiente, que detallamos a continuación:

• Impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD)
• Mitad de la notaría
• Mitad de la gestoría
• Registro de la Propiedad
• Su copia de la escritura

Pero, ¿cuál sería el precio estimado? La notaría cuesta entre el 0,3% y el 0,5% del capital de la hipoteca. Por su parte, los aranceles registrales suelen oscilar entre el 0,1% y el 0,3% del préstamo inicial. El precio de la tasación está entre los 200 y 400 euros, mientras que el coste de un gestor puede costar alrededor de unos 200 euros. Respecto al IAJD, el banco cubre entre el 0,5% y el 1,5% del capital inicial de la hipoteca, según la comunidad autónoma de residencia. Así, por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros, el cliente tendría que pagar unos 950 euros.

¿Cuándo puede haber una devolución?

Como hemos mencionado antes, en diciembre de 2015 el TS dictó que ningún cliente debe asumir en exclusiva todas las costas. Desde entonces, miles de clientes reclamaron por vía judicial recuperar los gastos de constitución de la hipoteca. Sin embargo, con la sentencia de enero del alto tribunal, ya sabemos con claridad lo que se puede reclamar:

• La mitad de los aranceles de notaría
• La mitad de los honorarios de la gestoría
• Todos los gastos del Registro de la Propiedad

Respecto al IAJD, el Tribunal Supremo señaló que no puede recuperarse. Además, el propio Gobierno estableció por decreto que lo pagara la banca a partir de noviembre de 2018 sin carácter retroactivo.

¿Y qué ocurrirá después de la entrada en vigor de la ley hipotecaria?

El reparto de las costas, muy discutido desde hace años, es uno de los pilares fundamentales de la nueva ley. Pero todavía quedan algunas dudas y las vamos a aclarar a continuación:

1. ¿Cómo se reparten los gastos de constitución de la hipoteca?

El banco tendrá que asumir todas las costas excepto la tasación, que la seguirá pagando el cliente. Sin embargo, determinadas entidades ya cubren todas las partidas, incluso los costes de la tasación.

2. ¿Tendrá carácter retroactivo?

No. Esta medida no afectará a las hipotecas vigentes. Solo se aplicará a aquellos contratos firmados una vez que la ley esté en vigor.

3. ¿Afecta también a los gastos de compraventa?

No podemos confundir los gastos de constitución con los de compraventa de la vivienda. Estos últimos no serán modificados con la nueva ley hipotecaria. Por lo tanto, seguiríamos pagando la mayoría de estos gastos (IVA e IAJD o ITP, notaría, registro, gestoría y el importe de la vivienda).

Si se cumplen los plazos previstos, la nueva legislación hipotecaria entrará en vigor el próximo mes de junio. Mientras tanto, se aplicará la jurisprudencia del alto tribunal.