Subrogación de hipoteca: qué es y cómo cambiar de banco
¿No estás a gusto con tu préstamo hipotecario? Para eso existe la subrogación de hipoteca: es un mecanismo pensado para cambiarla de banco y mejorar sus condiciones. Aquí puedes calcular cuánto ahorrarás si llevas a cabo esta operación e informarte sobre su funcionamiento, sus gastos y su tramitación.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
La subrogación de acreedor de hipoteca es una operación que permite cambiarla de banco para mejorar sus condiciones; sin necesidad de cancelarla y abrir otra desde cero. Es, por lo tanto, un método para refinanciar una hipoteca una vez formalizada ante notario.
Existe otro tipo de subrogación: la de deudor, con la que el comprador de una vivienda puede asumir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor.
¿Para qué sirve la subrogación de hipoteca?
Ahorrar en intereses. Si consigues un tipo más bajo, pagarás mucho menos dinero a la larga.
Cambiar una hipoteca variable a fija. Es una manera de deshacerte del euríbor para ganar tranquilidad.
Ajustar el plazo. Puedes alargarlo para reducir la cuota o acortarlo para pagar menos intereses totales.
Reducir comisiones y vinculación. Puedes ahorrar dinero mediante la supresión de comisiones o productos asociados (seguros, por ejemplo).
Sin embargo, subrogar la hipoteca no sirve para ampliar el capital ni para modificar las garantías.
Requisitos para subrogar la hipoteca
En la práctica, para cambiar una hipoteca de banco debes cumplir casi los mismos requisitos que para contratar una nueva, con algunos matices. Esto es lo que te exigirán la mayoría de las entidades para que les traslades tu préstamo hipotecario:
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Ingresos y estabilidad laboral. Debes acreditar que cobras un sueldo más que suficiente (y recurrente) para pagar las cuotas.
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Historial de pagos. Para que te aprueben la subrogación debes llevar al menos dos años pagando las cuotas de tu actual hipoteca sin falta.
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LTV (préstamo/valor). Normalmente, el nuevo banco busca que el importe pendiente de la hipoteca no supere el 80% del valor de tasación de la vivienda.
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Plazo. Si quedan pocos años de plazo, es difícil que el banco acepte subrogar tu hipoteca, porque le saldrá poco rentable.
Cómo cambiar de banco la hipoteca: pasos del proceso
La Ley 2/1994 establece, a grandes rasgos, cuáles son los trámites que hay que completar para llevar a cabo una subrogación de acreedor. Pero desde HelpMyCash hemos añadido algunos pasos adicionales al proceso para que puedas conseguir unas mejores condiciones:
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Pide ofertas a varios bancos. Si no sabes por dónde empezar, encontrarás las ofertas más baratas en nuestro ranking de la mejor subrogación de hipoteca.
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Compara las propuestas. Cada entidad te entregará una oferta vinculante con las condiciones que obtendrías si te subrogas a ellas. Nuestro consejo es que las compares y que hagas números para valorar cuál te conviene.
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Elige al banco que más te interese. Cuando des el sí a una oferta de subrogación, esa entidad se lo comunicará al banco con el que tienes la hipoteca.
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Valora la contraoferta de tu banco. Tu entidad tiene 15 días naturales para presentarla. Si iguala o mejora la oferta del otro banco y te interesa, te puedes quedar en el tuyo.
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Firma ante notario. Si tu banco prefiere no igualar, o no te compensa su contraoferta, puedes formalizar la subrogación ante notario. Posteriormente, una gestoría tramitará la inscripción de la operación en el Registro de la Propiedad.
¿Cuánto cuesta subrogar la hipoteca?
Cambiar la hipoteca de banco no es gratis, pero tampoco cuesta mucho dinero. Por norma general, hay que pagar unos 500 euros de media: el precio de la tasación de la vivienda (unos 300 euros) y el de la comisión por subrogación, que puede costar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente por abonar.
En nuestra página sobre los gastos de subrogación de hipoteca explicamos con más detalle cuánto hay que pagar por cada concepto y qué costas no te pueden cobrar en ningún caso.
¿Cuándo conviene la subrogación de hipoteca?
La forma práctica de decidir si te conviene subrogar la hipoteca o no es preguntarte si ahorrarás más de lo que te cuesta o si el cambio te proporciona alguna ventaja que no se puede contabilizar. Por norma general, suele compensar en estos casos:
Si tu tipo actual está por encima del mercado y puedes conseguir uno mejor.
Si quieres pasar de variable a fijo o mixto para estabilizar tu cuota.
Si consigues reducir la cuota o recortar comisiones o vinculación de forma neta.
En cambio, no suele compensar si queda poco tiempo de hipoteca o poco capital pendiente, porque apenas notarás el cambio. Tampoco conviene si la mejora es tan pequeña que el ahorro no cubre el coste de la subrogación en un plazo razonable de unos pocos años.
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Caso 1: en enero 2023 contrataste una hipoteca fija al 3,5%, pero dos años más tarde, te das cuenta de que los bancos ofrecen unos intereses mucho más bajos a los nuevos clientes. Si te subrogas a una entidad que te rebaja sensiblemente el interés, pongamos hasta el 2,5%, reducirás considerablemente lo que pagas cada mes y ahorrarás mucho dinero a largo plazo.
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Caso 2: tienes una hipoteca variable, referenciada al euríbor, y te da miedo que este índice suba y dispare tu mensualidad. Si te pasas al tipo fijo, tus cuotas se mantendrán constantes por mucho que se dispare el euríbor. No te aprovecharás de sus bajadas, pero ganarás en tranquilidad.
Preguntas frecuentes sobre la subrogación de hipoteca
Puedes subrogar tu préstamo hipotecario tantas veces como quieras, siempre que encuentres bancos dispuestos a aprobar la operación. Ten en cuenta que la mayoría exigen llevar al menos dos años pagando las cuotas a una entidad.
Sí, si aún cumples los requisitos para desgravar por la hipoteca, podrás seguir haciéndolo después de la subrogación o tras cambiar la hipoteca de banco con un préstamo hipotecario nuevo y la cancelación del anterior.
Puedes echarte atrás en cualquier momento, ya que la subrogación no es obligatoria hasta que se formalice el cambio en la escritura. Pero si ya has tasado tu vivienda, no recuperarás el coste de la tasación.
Una subrogación se enerva cuando aceptas la contraoferta de tu banco y cancelas el proceso para aceptar su propuesta de novación.
Sí: puedes modificar tu contrato con una novación de hipoteca, que es un pacto con tu propio banco, o contratando un préstamo hipotecario nuevo para cancelar el tuyo.
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