¿Qué es la Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés?

Es una cláusula que se pacta con el banco a la hora de firmar la hipoteca que te limita a la hora de cambiar de banco (subrogación) o de realizar amortizaciones parciales y totales (cancelación de hipoteca). El banco puede cobrarte una comisión elevada (que puede llegar al 5%) si quieres subrogar la hipoteca a otro banco o realizar una amortización parcial o total del préstamo.

¿A quién afecta la Comisión de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés?

Afecta sólo a las hipotecas con interés fijo y a las hipotecas mixtas, durante el período inicial a interés fijo si es superior a un año. También puede suceder que se aplique la cláusula en hipotecas variables con un periodo de revisión superior a 12 meses, aunque este tipo de revisión es muy poco común.

Negocia para no firmar una Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés

Tienes el derecho de no firmarla, y si las firmas, es importante que conozcas las condiciones de lo que firmas. Los bancos buscan retener a sus clientes e impedirles que realicen un cambio de banco en su hipoteca. No es recomendable firmar ninguna cláusula que limite tus posibilidades de cambiarte de banco. Si conoces esta realidad y estás informado, podrás negociar con el banco para intentar que no te apliquen estas cláusulas.

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Autor: A. Portolés


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(43) Comentarios

  1. Marian

    Firmé una hipoteca con BBVA en octubre de 2008 y no me informaron que iba incluida esta cláusula de compensación de riesgo de interés a un 5% los primeros 3 años que está a tipo fijo. Ahora me encuentro abonando un 6,95% de interes y un diferencial más 2. He intentado negociar una novación y me la han negado.Para hacer una subrogación o/y cancelación tendría que pagar el 5,5% del capital pendiente. Entonces, para qué se revisó la ley hipotecaria?? para incorporar nuevas trampas que resultan todavía más maliciosas para el accreedor? Todos no somos expertos en economía ni tenemos directores de banca transparentes que miran por informar bien a sus clientes.

  2. HelpMyCash

    Hola, Marian.
    Desafortunadamente, tienes razón. Como es lógico, las entidades miran por su propio beneficio y, tras la publicidad, pueden esconderse algunas «trampas» que desde HelpMyCash intentamos descubrir para vosotros. Ojalá hubieras tenido esa información antes de firmar.

    De todas formas y según nos cuentas, hay una buena noticia. Solo tienes que pagar este 5,5% por compensación de riesgo de tipo de interés durante los 3 primeros años, mientras tu hipoteca está en su período fijo. Es decir, que te queda muy poco para poder subrogar pagando únicamente un máximo del 0,5% que estableció la ley hipotecaria en su última revisión. Pasado este período, te recomendamos que revises tu hipoteca o cambies de entidad, ya que el diferencial del 2% que estás pagando puede ser mejorable (aunque siempre dependerá de tu perfil financiero).

    No dudes en contar con nosotros si tienes alguna duda en tu futura subrogación o cualquier otro tema en el que te podamos ayudar.
    Saludos y mucha suerte,

    HelpMyCash

    • elena

      Buenas tardes
      yo también firmé con el BBVA una hipoteca con comisión de riesgo tipo interés al 5 por cien los 5 primeros años ya que después pasaría a tipo variable, Uds. saben cómo puedo calcular el importe de la comisión para echar yo mis cálculos a la hora de amortizar. Ahora llevo 2 años y medio, justo en la mitad del período fijo. gracias.

      • HelpMyCash

        Buenos días, Elena.
        Te ponemos un ejemplo en números para que puedas echar cuentas, entendiendo que lo que tú quieres hacer es amortizar anticipadamente parte del capital.

        Pongamos que el saldo pendiente de tu hipoteca es de 100.000 euros y quieres amortizar 20.000 euros. Si lo hicieras ahora, todavía dentro de los 5 años de vigencia de la comisión, la operación te costaría 1.000 euros (el 5% de 20.000).

        Nuestro consejo es que esperes a que pasen los 5 años y, mientrastanto, inviertas el dinero que pensabas amortizar (20.000 euros en el ejemplo) en un depósito fijo. En 2 años, en lugar de restar 1000 euros de tu capital, habrás tenido un rendimiento del dinero y, una vez pasado el período de vigencia de la comisión por riesgo de tipo de interés, amortizar te saldrá gratis o por lo menos más barato (dependiendo de qué comisión de amortización anticipada pactaras antes de firmar).

        Acerca del depósito, mucha cautela, que no queremos aconsejarte algo que te dé problemas: sobre todo, asegúrate de que sea fijo y no tenga productos vinculados (seguros) asociados. Nada de depósitos combinados o bonificados. Es preferible que contrates uno al 3,5% y que este interés sea cierto que al 5% pero que te obligue a operaciones que no querías. Lee bien la letra pequeña. Te recomendamos la lectura de este artículo al respecto: http://www.actibva.com/magazine/productos-financieros/como-ganar-lo-maximo-invirtiendo-en-un-deposito

        Resumiendo, amortizar antes de que pasen los 5 años es perder dinero y no te aconsejamos que lo hagas.

        Un saludo y gracias por leernos!

        • María Luisa

          Nosotros tenemos una hipoteca con el BBVA con 10 años de interés fijo desde el 2008. En 2010 quisimos amortizar anticipadamente 10.000 € sobre un total de 200.000 € y nos dijeron que la comisión por riesgo de tipo de interés equivalía al 5% del total pendiente de amortizar. Ver para creer! Pero que, dada nuestra relación con la entidad, sólo nos aplicarían la pérdida real sufrida por el banco, que equivalía a 2.345 €.
          Es decir, nos cobraban un 23% de lo amortizado anticipadamente.
          Tras muchas peleas y malos modos, conseguimos que el porcentaje se quedase en un 8% (es decir 800€ por amortizar 10.000 €).
          Increíble pero cierto.
          Por eso, ahora que queremos amortizar unos 6.000 €, nuestra duda está en saber si el 5% como máximo es sobre el total pendiente o sobre lo amortizado realmente.
          Muchas gracias por vuestra ayuda.

          • HelpMyCash

            Hola, María Luisa.

            Realmente el 5% es una comisión muy alta. Lo malo es que no existe una regulación clara al respecto, así que lo que prima es lo que diga en tu contrato. ¿Qué es lo que está escrito sobre el papel?

            Lo que sí podemos decirte es que en la mayoría de hipotecas a tipo fijo no suele exceder del 5%, por lo que un 8% (¡y después de negociar!) nos parece abusivo.

            En la operación que queréis hacer ahora, os deberían cobrar sobre el 5% sobre lo que queréis amortizar, es decir, 5% de 6.000 € = 300 €

            Os recomendamos que denunciéis el caso anterior, al menos, ante el departamento de atención al cliente de vuestro banco y ante Banco de España. Y os recomendamos la lectura del artículo «Cómo reclamar a un banco en 10 preguntas«.

            Saludos y ya nos contaréis cuánto os han cobrado al final. Suerte!

  3. miren

    Hola, tengo una hipoteca desde julio de 2007. Los primeros 5 años tiene tipo fijo. En las escrituras del préstamo no viene por ningún lado la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés, ¿me la podrían aplicar si quisiera subrogar mi hipoteca a otra entidad?
    Muchas gracias
    PD: En las escrituras tengo una comisión de subrogación de 0,50% y de cancelación de 1%.

    • HelpMyCash

      Hola, Miren.

      Tu pregunta es muy interesante porque esta comisión por riesgo de compensación de tipo de interés no es muy conocida ni suele explicarse, cuando en realidad es una de las principales desventajas de las hipotecas fijas y las mixtas como la tuya. Respondiendo a tu pregunta, sí, será necesario que pagues esta comisión si todavía te encuentras en los primeros 5 años de vida de tu hipoteca.

      Para aclararte de una manera sencilla qué gastos tendrás que hacer frente si te subrogas, vamos a poner un ejemplo concreto, en euros, suponiendo que tu hipoteca fuera de 200.000 euros. Al realizar la suboración…

      1. Pagarías una comisión de subrogación del 0,5% = 1.000 euros
      2. Pagarías una comisión de compensación de riesgo por tipo de interés de hasta el 4% = 8.000 euros
      3. Pagarías los gastos de notaría, tasación y gestoría = unos 1.000 euros
      TOTAL GASTOS SUBROGACIÓN = 10.000 euros

      Ahora tienes que calcular si lo que te vas ahorrar en intereses te compensa para desembolsar estos 10.000 euros. Piensa que si consiguieras que en el nuevo banco rebajara tu interés fijo del 5% al 2,5% (por poner un ejemplo aproximado), tardarías 2 años en haberte ahorrado 10.000 euros.

      Esperamos haberte ayudado.
      Ahora te toca a ti decidir qué haces!
      Saludos y gracias por leernos,

      El Equipo HelpMyCash

  4. miren

    Hola
    En primer lugar quería darles las gracias por su respuesta. He estado consultando por internet y creo que en mi caso no me pueden aplicar la compensación por riesgo de tipo de interés por 2 razones:
    1.-No aparece por ningún lado en las escrituras de la hipoteca.
    2.-Firmé la hipoteca en Julio de 2007 y la ley donde aparece dicha comisión es de diciembre de 2007 (Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE de 8)), por tanto posterior a mi hipoteca y no aplicable en mi caso.
    Fuente:
    http://www.bde.es/webbde/es/secciones/servicio/reclama/criterios/comis_pres_amr.html
    De todas formas, les vuelvo a agradecer su respuesta.
    Un saludo

  5. Pingback: Comisiones durante la vida de la hipoteca | HelpMyCash.com

  6. elena

    Muchas gracias por su información y ayuda. Me refiero a la respuesta que han realizado acerca del cálculo sobre el riesgo del tipo de interés de mi hipoteca. según informan en su respuesta parece algo sencillo de calcular aunque el banco no lo ve tan sencillo, aún no me ha contestado. Tengo la impresión de que la comisión me saldría algo más. El ejemplo que les doy es que quería amortizar 3.500 euros y según indican pagaría una comisión de 175 euros lo que me parece escaso para el banco, no sé. Aún así yo tenía la idea de que amortizar siempre era más interesante, todo lo que sea quitarse capital. También me he planteado una novación, pero el BBVA que es mi banco se hace el «sueco». qué opinan Uds. Gracias de nuevo

    • HelpMyCash

      Hola otra vez, Elena.
      Si la comisión es del 5% y el capital que quieres amortizar es de 3.500 euros, la cuenta no tiene por qué ser más complicada, a no ser que esté escrito de alguna forma extraña en el contrato. En general se calcula así, o sea que pagarías 175 euros ¡que es muchísimo a cambio de nada! Piénsalo: en realidad estás reduciendo el riesgo del banco ¿y encima aún les pagas 175 euros?
      En tu caso, a causa de estar aún en el período fijo, amortizar ahora no es una buena opción. Nuestro consejo es que mejor uses ese tiempo en invertir los 3.500 en algo que te dé rendimiento (depósito o cuenta ahorro) o, por lo menos, no pierdas 175 euros a cambio de nada. Tus comisiones no bajarán cuando amortices. Todo seguirá igual, por lo que no te corre ninguna prisa.
      Ahora bien, cuando acabes con el periodo fijo, sí podrás negociar cambios con tu banco, hacer lo que se llama una novación. Y si se siguen haciendo los suecos, todavía tienes 2 opciones: (1) hacer un amago de subrogación, esto es, ir a otro banco a que te haga una oferta vinculante que poder llevarle a BBVA en plan «o lo igualas o me voy», o (2) cambiar realmente la hipoteca de banco. Si puedes elegir, quédate en el que estás, te saldrá más barato que cambiar.

      Te dejamos 2 artículos que pueden serte útiles:
      1. Cómo elegir entre novación y subrogación
      2. Cómo negociar

      Saludos y hasta la próxima.

  7. RICARDO

    Hola:

    Entonces entiendo que esta clausula NO se aplicaria a hipotecas con interes variable, con revision 6 meses.
    ¿Esta clausula tambien es para cuando otro banco te ha hecho una oferta de subrrogación? o ¿se aplican las dos?
    saludos y una wwb muy interesante

    • HelpMyCash

      Hola, Ricardo. Sí, lo has entendido bien. Esta comisión NO se aplica a hipotecas con interés variable (da igual cuál sea la revisión) pero sí a hipotecas mixtas si todavía estamos en el período fijo incial*, por ejemplo, una hipoteca que tenga un período fijo de 2 años al 2,5% para luego pasar a uno variable de Euribor + 0,80%. Si todavía estamos en esos 2 años iniciales y queremos cambiarnos de banco (subrogación) pagaríamos esta comisión además de la de subrogación.
      Muchas gracias por leernos y por los piropos 🙂

      *siempre que sea de 12 meses o más.

  8. miriam

    Hola, yo firme una hipoteca con Caixa Girona (ahora fusionada con la caixa) me metieron esa clausula sin decirme nada, no me han informado de nada, he intentado cambiar tratos ahora que se ha fusionado y no hay manera, firmé por un interés fijo del 6.10% y me dijeron que podía hacer una novación cuando quisiera, al año más o menos quise hacerla y me dijeron que no! sin darme ninguna otra explicación hasta que yo por mi cuenta he ido investigando y era por esa clausula y según ellos la tengo de por vida! pregunté a cuanto ascendía la multa y son unos 50000€ por novar, subrogar, cancelar, … osea que me tienen atadas de pies y manos, he puesto una queja al banco de españa y le dan la razón a ellos, son unos ladrones.

    • HelpMyCash

      Hola, Míriam. Sentimos mucho que te encuentres en esta situación. Lo cierto es que todas las hipotecas con interés fijo tienen esta cláusula. Lo que nos extraña es que la penalización sea tan alta como dices, de 50.000 €. Normalmente es un porcentaje del total de la hipoteca y las que nosotros hemos visto hasta ahora van del 1 al 5%. Para que te hagas una idea, si tu hipoteca es de 200.000 €, la penalización no superaría los 10.000 €.

      Por eso te proponemos que revises cómo está redactada esta cláusula. Si quieres envíanosla, aquí mismo o a atencion-al-cliente@helpmycash.com. Podemos ayudarte a ver alguna grieta por la que deshacerte de ella, aunque ya te avanzamos que será difícil. Además, también puedes buscar un abogado especializado en abusos bancarios o a una asociación como ADICAE, por si creen que están ante un caso interesante. Lo bueno sería poder probar que nadie te informó en su momento, lo que el Banco de España llamaría falta de transparencia, pero al estar escrito en el contrato que firmaste no sé si podrías aportar pruebas.

      En cualquier caso, envíanos el texto del contrato hipotecario donde se explica esta cláusula abusiva e intentamos darte instrucciones más precisas. Un saludo y gracias por tu confianza.

  9. miriam

    no puedo hacer nada más? es legal que esa clausula dure toda la vida de la hipoteca?

    • HelpMyCash

      Sí, desgraciadamente es legal…

    • miriam

      Hola,
      Mi pregunta ahora es la siguiente:
      Es legal que me digan que mi hipoteca esté vinculada al déficit del pais? por eso cada vez que le decimos que nos calculen la penalización varía, es normal?
      Por otra parte he leído en otras páginas que cuando tu firmas una hipoteca tienes de plazo un año desde la firma para poder modificar tu hipoteca, es cierto esto? Igualmente haré todo lo posible para enviarte la parte del contrato donde especifica el tema de la clausula, muchas gracias de antemano.
      Miriam.

      • HelpMyCash

        Hola, Miriam.
        Nunca hemos visto una hipoteca ligada al déficit del país. Lo que puede ser es que te hayan dicho que el Euribor, índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas, depende del entorno económico europeo, y eso repercute en el interés (Euribor + %) que tú pagas sobre el préstamo, de manera que si sube el Euribor, sube tu cuota.

        Si cada vez que pedís que calculen la penalización la cifra varía, puede deberse a varias cosas: (1) los del banco no siempre saben calcularla, (2) habéis acudido al banco antes y después de un cambio en sus condiciones y si antes la tarifa era una, ahora es otra, (3) como se calcula sobre el capital pendiente, cada vez esta cifra es diferente porque vosotros, poco a poco, vais debiendo menos al banco.

        Y por último, lo de la modificación: no es cierto. No tienes un año para cambiar las condiciones. Es lo que firmaste. Lo que puedes hacer para cambiar las condiciones ahora es una novación, pero tiene unos costes: https://www.helpmycash.com/hipoteca/faq-de-hipoteca/que-es-la-novacion-y-cuanto-cuesta/

        Esto es todo lo que te podemos decir con la poca información que nos das. Para cualquier aclaración, necesitaríamos más datos. Un saludo y gracias a ti, por tu confianza.

  10. Manuel

    Hola, ya veo que hace tiempo de este hilo, pero recientemente he firmado una hipoteca tipo variable desde el primer día, sin embargo me han colado la cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés. (de hecho me dí cuenta pero por otras razones no tuve oportunidad de discutir).

    Siendo una hipoteca a tipo variable con revision anual, entiendo que según la ley esa cláusula no es aplicable, sin embargo, dado que aparece en la escritura hipotecaria… cómo queda su validez? Qué me recomendáis hacer, esperar hasta el día que quiera hacer una amortización anticipada a ver si me la quieren aplicar y entonces reclamar, o hacer algun gestión ahora para que quede anulada?

    Muchas gracias y saludos

    • HelpMyCash

      Manuel,
      lo que te puede estar pasando es que tu hipoteca tenga un interés fijo inicial, por ejemplo, 3,5% durante los 2 primeros años. Si es este tu caso, lo único que te impide la cláusula es amortizar capital anticipadamente durante esos 2 años, es decir, que durante 2 años la cláusula de compensación… te impide pagar cuotas más altas de las que estableciste por contrato.
      Pasados esos 2 años, la cláusula queda inhabilitada porque no aplica, al pasar la hipoteca a interés variable.

      Contestando a tu pregunta esta cláusula no es negociable, no la podrías haber negociado aunque la hubieras detectado antes de firmar. Aparece en cualquier hipoteca que tenga parte o la totalidad de su interés a tipo fijo. Pero no te preocupes porque, como te decimos, si tu hipoteca es a interés variable, solo aplicará durante los primeros meses o años.

      Un saludo y esperamos haberte contestado.

      • HelpMyCash

        Hola de nuevo, Manuel. Releyendo tu mail veo que no tienes un interés fijo inicial. Entonces lo único que puede ser es que tu banco deje el párrafo que habla de esta cláusula en los contratos de todas sus hipotecas, aplique o no aplique, venga a cuento o no. Aún así, tranquilo porque es imposible que te afecte si tu hipoteca es variable de principio a fin como cuentas. Saludos!

  11. Bmoll

    Buenas tardes, Gracias anticipadas por su atención. La pregunta es la siguiente: Tengo una hipoteca de 123.907 Euros a un interés mixto del 4,80 los primeros cinco años y variable en los sucesivos. La hipoteca vence el 31/12/2035 y hace sólo 4 años que la compré. He conseguido un comprador para la vivienda que está en venta por 117.000 Euros, cantidad inferior a la que me resta por pagar, pero no me interesa esperar más para vender. Me he dirigido al Banco donde me informan que para cancelar la hipoteca deberé pagar simultáneamente dos tipos de comision. Una por «compensación por desistimiento parcial» anticipada del 0.50% y otra de «compensación por riesgo de tipo de interés» del 5% sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación, y dice que «en todo caso, la compensación no podrá exceder del importe de la pérdida generada», a tenor de lo establecid en la Ley 41/07. ¿Podría pedir que me practicaran una cancelación parcial (al 0.50%) por el valor máximo que se autorize -que ignoro cuál es- y que se aplique únicamente el riesgo por tipo de interés sobre la cantidad que reste? No sé si me explico muy bien… Me pueden cobrar ambas comsiones? Les agradecería una respuesta, mi situación es bastante apurada. Saludos

  12. MIcaela

    Tengo un préstamo desde agosto de 2007 a interés fijo del 6%. No me lo quieren pasar a variable, pero en otra entidad si me lo dan rebajando el tipo de interés. En la escritura figura que por subrogación del acreedor (llevarlo a otra entidad) hay una comisión del 0,5% pero mi entidad me dice que además les tengo que pagar un 2% por compensación tipos de interés. En la escritura no figura nada de ésto, e incluso en la nueva entidad me han examinado la escritura y me dicen que como no figura en la escritura no tengo que pagar a la primera entidad ese 2%, sólo el 0,5% de subrogación.
    El caso es que la entidad prestamista me está dando largas y yo les digo que me lo demuestren con papeles.
    Qué opinan ustedes de este tema? Gracias y un saludo.

    • HelpMyCash

      Hola, Micaela. La comisión de compensación de riesgo por tipo de interés suele estar en todos los contratos y nos sorprende que en tu caso sea solo del 2% porque la ley permite a los bancos cargar hasta un 5%.

      Por otro lado, sabemos que hay algunas comisiones que se dan por entendidas sin que aparezcan en el contrato (es completamente irregular pero es así), como por ejemplo la comisión de novación que aunque no conste en ningún escrito siempre es del 1%. No sabemos si es igual con la comisión que tú dices.

      De todas formas, si esta comisión de compensación de riesgo por tipo de interés no consta en el contrato, tienes toda la razón en que es posible reclamar. Te recomendamos la lectura de este artículo:
      Cómo reclamar a un banco en 10 preguntas

      Así que nuestra opinión es que, si no es lo que tú firmaste, tienes el derecho de no cobrarla pero, como te decimos, luego la práctica bancaria puede ser otra. Te desamos mucha suerte.

  13. Pingback: INMOBILIARIA GANDIA ESSENCIA +1.500 PISOS BANCOS » Blog Archive » ¿ VAS A FIRMAR UNA NUEVA HIPOTECA ?

  14. Alcar

    Buenas tardes,
    Estoy pendiente de firmar una escritura y también me aparece la dichosa comisión aún siendo a interés variable durante toda la vida del prestamo. Cómo sería el cálculo de esta comisión siendo al 5% del capital pendiente en el momento de la cancelación. Me preocupa mucho porque tengo una segunda vivienda, mejor dicho tiene el banco, pero en cuanto pueda venderla mi idea es cancelar parcialmente todo lo que pueda y no me gustaría llevarme una sorpresa.
    Gracias de antemano.
    Un saludo.

    • HelpMyCash

      Hola, Alcar.
      Es raro que te la apliquen si no tienes, al menos, un tipo fijo de interés durante un período inicial (los primeros 12 o 36 meses, por ejemplo) o un suelo. Pregúntales a santo de qué la incluyen en tus escrituras.

      De cualquier forma, nunca te la cobrarán si no te llevas tu hipoteca a otro banco o quieres pagar antes de lo que te toca. Para saber cuánto te pueden cobrar, necesitas ver cómo está redactada esta cláusula, ya que pueden cobrarte el 5 % sobre todo el pendiente (serían 5.000 € en el caso de una hipoteca de 100.000 €) o solo sobre el pendiente del período fijo.

      Saludos,

      • lestat7

        Buenos días: Qué hilo tan interesante y que bien me viene la verdad!!! Muchas gracias al cread@r que veo que a varios nos va a salvar de un disgusto. Me he leído todas las entradas y creo que queda respondida mi pregunta, pero por si acaso, voy a exponer mi caso, a ver si se me escapa algo HelpMy Cash. Quiero firma una hipoteca con BBVA, el interés, según figura en los papeles que ellos me han dado es Mixto. Tengo Euribor mas 1.50 y la revisión es anual. Y me aparece la dichosa Compensación de Riesgo al 5%. En el banco me han explicado la Compensación de Riesgo del mismo modo de como se explica aquí, y me han dicho que en mi hipoteca, al no ser de tipo fijo, sino mixta, no se aplica. Entonces yo he preguntado «¿Y para qué me lo poneis?» Y me han dicho que como el banco me mandará ofertas tipo «Quédese con X interés fijo durante 3 años», que en estos casos de que yo aceptase esas ofertas se aplicaría pero si no no, porque mi hipoteca es mixta. Mi pregunta es: realmente mi tipo es fijo durante un año, 12 meses, E+1.50, y se revisa todos los años. ¿Me afecta o no? Luego, por otro lado en las condiciones, tengo comisión de desistimiento total los 5 primeros años un 0.5 los siguientes 0.25 y por parcial 0%. Con esos datos, me cuadra lo que me ha explicado el banco, claro… Muchas muchas gracias, es que no me fio un pelo…

  15. hipoteca interés fijo

    Buenos días,
    he leído varios casos y me gustaría me aclaraseis mi caso particular para que me quede completamente claro
    Tengo una hipoteca a interés fijo de 5,8, la firmé en 2011 a 30 años, por lo que me quedan 27. El capital que me queda por amortizar el de unos 150.000 euros, por la que pago una cuota mensual de 915€. Al solicitar una novación con otra entidad me ofrecen un tipo de interés EURIBOR + 1,79, a 27 años, con una cuota mensual de unos 618 (ahí se incluyen gastos de escritura, tasación, etc.)
    Al principio yo pensaba que tenía un interés de cancelación total o parcial del 0%, que es lo que les pedimos en su día, pero mi sorpresa en este momento es que me dicen en mi entidad que tengo un 2% de comisión pro compensación de riesgo y un 0,5% por cancelación.
    Calculando esto, si no me equivoco, el total por cambiar mi hipoteca, lo que le debo pagar al banco a parte de los 150.000, es de 3750 euros. Le he pedido a mi banco que me confirme estas cantidades, pero sólo se limitan a decir que aplicarán lo que ya me han dicho.
    ¿Son correctos mis cálculos con el 2.5% de compensación de riesgo y un 0.5 de cancelación?
    ¿Creéis que compensa la novación de la hipoteca que me estoy planteando?

    Muchas gracias por vuestra ayuda, no os podéis imaginar la ayuda que ofrecéis ante lo inseguros que nos sentimos a veces.

    • HelpMyCash

      Hola,
      Con la nueva hipoteca no solo pasarás de pagar una cuota 915 € a 618 €, sino que en total, dentro de 27 años, ya no habrás pagado 297.217 € sino 197.253 €, siempre contando con que el Euríbor se mantuviera estable a su valor actual del 0,335 %. Pero aún en el caso de que el Euríbor se pasara los próximos 27 años al 3 %, el total seguiría siendo más bajo: 267.606 €.

      Así que estamos seguros de que, en tu caso, la operación merece la pena.
      Un saludo!

  16. Miguel

    Buenos días

    leyendo la ley donde aparece Compensación por riesgo de tipo de interés (BOE de 08/12/2007) veo una redacción donde hablan de pérdida o ganancia para la entidad, pero no entiendo cómo saber si la hay. Pueden poner un ejemplo? en mi caso tengo un interés fijo de 3,20% durante 5 años y un euribor + 0,50% durante el resto (25 años más)

    • HelpMyCash

      Hola, Miguel.
      Si por ejemplo tú tienes una hipoteca de 150.000 € a 30 años, el banco cuenta con que durante 60 meses pagarás 649 € (al 3,20 %). Sin embargo, en cuanto te pasen a Euríbor + 0,50 %, con el Euríbor tan bajo que hay ahora (0,335 %), solo pagarás una cuota de 493 €.

      Un saludo!

  17. Sandra

    hola! mil gracias por este tan interesante foroo!
    a mi me pasa lo mismo, tengo la oferta vinculante a interés fijo 12 meses luego euribor + 1,90 (con tooodas las vinculaciones) y tb me viene lo de Compensación por riesgo de tipo de interés al 5 por ciento y amortizaciones tb al máximo 0,5 y 0,25 respectivamente, esto que querría decir, que si amortizo por ejemplo 3000 euro el primer año me van a cobrar 0,5 mas 5 por cien? tendría que esperar a que pasase ese primer año para que solo me cobrasen el 0,5?
    Mil gracias!!!

    • HelpMyCash

      Hola, Sandra.
      En tu caso creemos que si pagas anticipadamente, ya sea durante el 1er año o a partir del 2º, te aplicarán el 0,5 %. El 5 % sería solo si supusiera algún coste para el banco, si tuviera que «compensar» algo.
      El Banco de España lo explica en estos dos puntos de su web:

      • En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
      • En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

      Un saludo!

  18. Fermin

    Hola buenos dias
    Yo estoy pendiente de firmar una hipoteca fija al 2,95% me quieren incluir la clausula de compensacion.
    Mi pregunta es si esta se aplicaria siempre y cuando el euribor este por debajo de este valor(2,95%)o de algun otro valor ya que en la respuesta anterior indicais el termino «supone una perdida para la entidad» .
    No se si me he sabido expresar suficientemente
    un saludo y muchas gracias

  19. Miguel

    Buenos días:
    Tengo una hipoteca con el BBVA la cual los 5 primeros años es a plazo fijo y después del quinto año variable con un diferencial del 3,30.
    Tengo la dichosa cláusula de compensación por riesgo de interés de un 5%.
    Mi pregunta es la siguiente…..
    Esa cláusula solo se aplica a los 5 primeros años del plazo fijo o es para toda la hipoteca???

    • HelpMyCash

      Buenos días Miguel,

      La comisión de compensación por riesgo de tipo de interés se aplica a las hipotecas fijas y mixtas durante el primer periodo fijo si es superior a un año.

      Es decir, en tu caso (como el periodo fijo es de 5 años) tendrás esta comisión incluida y a partir del sexto, cuando pases a variable, ya la dejarás de tener.

      Un saludo

  20. Sandra

    Buenos dias. Estamos mirando hipotecas para la compra de una vivienda. Hemos conseguido un interes del 2,2% al tipo fijo para 75.000€ a 25 años. Nos dicen que la comision por desestimiento, parcial o total es el 0%. Pero hemos leido en las condiciones que tiene una comision por riesgo de interés del 1,5%. Mi pregunta es la siguiente: si yo decido amortizar 15000€ dentro de unos años, que me van a cobrar el 0% por amortización anticipada como pone o el 1,5% por riesgo tipo de interés??? Es que la intención es ir amortizando y en 15 años pagar al completo la hipoteca, pero claro me surge la duda de si me cobrarán el 0% de desistimiento o el 1,5% de riesgo de interés. Un saludo y gracias.

  21. HelpMyCash

    Hola Sandra,

    Excelente pregunta. Lo cierto es que las dos comisiones se suman, de modo que en vuestro caso «sólo» tendríais que pagar el 1,5 % del capital amortizado.
    Respecto a la comisión de riesgo por tipo de interés, debes saber que es una comisión prácticamente ineludible en las hipotecas de tipo fijo y que puede llegar a alcanzar hasta un 5 %, por lo que un 1,5 % no termina de ser un mal trato.

    ¡Un saludo!.

  22. jontan garcia

    Buenas!
    Estoy en tramites de cambio de hipoteca de valor de 208.000€ capital pendiente, la penalizacion por subrogacion es de 2% y hoy me acaba de llamar el gestoria diciendo que tenia una clapsula compensacion de riesgide intered

  23. valentin

    Acabo de firmar una hipoteca y me han colado la compensación por riesgo de interés sin decirme nada ya que en el banco sabían y les explique muchas veces que quería quitarla antes de los 20 años que me han hecho firmar. Ahora les llamo y me dicen que no se cobra siempre que cambia cada semana, pero por mas que miro en internet no se como puedo ir viendo cuando es esa semana en la que no se cobra… ya que creo que es la única forma de poder quitar algo anticipadamente ya que mi interés es del 2,85 y si quito algo antes me cobran el 2,5 mas el 0,5 con lo que acabaría pagando un 3…
    donde puedo ver cuando no me cobraran lo de esta cláusula? el interés cambia semanal?
    Gracias

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