No es algo nuevo, pero sí es un término que está volviendo a la actualidad durante los últimos tiempos. Las subidas de los tipos de interés y el Euríbor han puesto de moda un término y figura financiera que parecía que había desaparecido: la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés. ¿Qué es? ¿A cuánto puede ascender? ¿Cómo me puede afectar en mis gastos hipotecarios? Preguntas para las que en HelpMyCash tenemos las respuestas perfectas y las cuales las plasmamos a continuación.
¿Qué es la Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés?
La comisión de compensación por riesgo de tipo de interés es una cláusula que se pacta con el banco a la hora de firmar la hipoteca. Esta penalización contractual te limita a la hora de cambiar de banco tu hipoteca (subrogación) o de realizar amortizaciones parciales y totales (cancelación de hipoteca) en tu crédito hipotecario. La razón es que acogiéndose a ella, el banco puede cobrarte una comisión elevada (en algunos casos es posible que llegue al 5%) si quieres subrogar la hipoteca a otro banco o si buscas realizar una amortización parcial o total del préstamo.
¿A quién afecta la Comisión de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés?
En cuanto a sobre quién puede recaer la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés, debes saber que afecta sólo a las hipotecas con interés fijo y a las hipotecas mixtas, durante el período inicial a interés fijo si es superior a un año. Por lo tanto, si tu préstamo se corresponde con estas características, es posible que puedes tener que hacerle frente.
A su vez, también puede suceder que se aplique la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés en hipotecas variables que tengan un periodo de revisión superior a 12 meses. No obstante, este tipo de revisión es muy poco común.
Negocia para no firmar una Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés
Por otro lado, debes saber que consumidor o cliente, tienes el derecho de no firmar la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés. Pero, sobre todo, si las firmas, es muy importante que conozcas las condiciones de lo que firmas. La razón es que los bancos buscan retener a sus clientes e impedirles que realicen un cambio de banco en su hipoteca.
Por ese motivo, siempre decimos que no es recomendable firmar ninguna cláusula que limite tus posibilidades de cambiarte de banco. Si conoces esta realidad y estás informado, podrás negociar con el banco para intentar que no te apliquen estas cláusulas.
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Autor: A. Portolés
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miren
Hola
En primer lugar quería darles las gracias por su respuesta. He estado consultando por internet y creo que en mi caso no me pueden aplicar la compensación por riesgo de tipo de interés por 2 razones:
1.-No aparece por ningún lado en las escrituras de la hipoteca.
2.-Firmé la hipoteca en Julio de 2007 y la ley donde aparece dicha comisión es de diciembre de 2007 (Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE de 8)), por tanto posterior a mi hipoteca y no aplicable en mi caso.
Fuente:
http://www.bde.es/webbde/es/secciones/servicio/reclama/criterios/comis_pres_amr.html
De todas formas, les vuelvo a agradecer su respuesta.
Un saludo
miren
Hola, tengo una hipoteca desde julio de 2007. Los primeros 5 años tiene tipo fijo. En las escrituras del préstamo no viene por ningún lado la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés, ¿me la podrían aplicar si quisiera subrogar mi hipoteca a otra entidad?
Muchas gracias
PD: En las escrituras tengo una comisión de subrogación de 0,50% y de cancelación de 1%.
HelpMyCash
Hola, Miren.
Tu pregunta es muy interesante porque esta comisión por riesgo de compensación de tipo de interés no es muy conocida ni suele explicarse, cuando en realidad es una de las principales desventajas de las hipotecas fijas y las mixtas como la tuya. Respondiendo a tu pregunta, sí, será necesario que pagues esta comisión si todavía te encuentras en los primeros 5 años de vida de tu hipoteca.
Para aclararte de una manera sencilla qué gastos tendrás que hacer frente si te subrogas, vamos a poner un ejemplo concreto, en euros, suponiendo que tu hipoteca fuera de 200.000 euros. Al realizar la suboración…
1. Pagarías una comisión de subrogación del 0,5% = 1.000 euros
2. Pagarías una comisión de compensación de riesgo por tipo de interés de hasta el 4% = 8.000 euros
3. Pagarías los gastos de notaría, tasación y gestoría = unos 1.000 euros
TOTAL GASTOS SUBROGACIÓN = 10.000 euros
Ahora tienes que calcular si lo que te vas ahorrar en intereses te compensa para desembolsar estos 10.000 euros. Piensa que si consiguieras que en el nuevo banco rebajara tu interés fijo del 5% al 2,5% (por poner un ejemplo aproximado), tardarías 2 años en haberte ahorrado 10.000 euros.
Esperamos haberte ayudado.
Ahora te toca a ti decidir qué haces!
Saludos y gracias por leernos,
El Equipo HelpMyCash
HelpMyCash
Hola, Marian.
Desafortunadamente, tienes razón. Como es lógico, las entidades miran por su propio beneficio y, tras la publicidad, pueden esconderse algunas «trampas» que desde HelpMyCash intentamos descubrir para vosotros. Ojalá hubieras tenido esa información antes de firmar.
De todas formas y según nos cuentas, hay una buena noticia. Solo tienes que pagar este 5,5% por compensación de riesgo de tipo de interés durante los 3 primeros años, mientras tu hipoteca está en su período fijo. Es decir, que te queda muy poco para poder subrogar pagando únicamente un máximo del 0,5% que estableció la ley hipotecaria en su última revisión. Pasado este período, te recomendamos que revises tu hipoteca o cambies de entidad, ya que el diferencial del 2% que estás pagando puede ser mejorable (aunque siempre dependerá de tu perfil financiero).
No dudes en contar con nosotros si tienes alguna duda en tu futura subrogación o cualquier otro tema en el que te podamos ayudar.
Saludos y mucha suerte,
HelpMyCash
elena
Buenas tardes
yo también firmé con el BBVA una hipoteca con comisión de riesgo tipo interés al 5 por cien los 5 primeros años ya que después pasaría a tipo variable, Uds. saben cómo puedo calcular el importe de la comisión para echar yo mis cálculos a la hora de amortizar. Ahora llevo 2 años y medio, justo en la mitad del período fijo. gracias.
HelpMyCash
Buenos días, Elena.
Te ponemos un ejemplo en números para que puedas echar cuentas, entendiendo que lo que tú quieres hacer es amortizar anticipadamente parte del capital.
Pongamos que el saldo pendiente de tu hipoteca es de 100.000 euros y quieres amortizar 20.000 euros. Si lo hicieras ahora, todavía dentro de los 5 años de vigencia de la comisión, la operación te costaría 1.000 euros (el 5% de 20.000).
Nuestro consejo es que esperes a que pasen los 5 años y, mientrastanto, inviertas el dinero que pensabas amortizar (20.000 euros en el ejemplo) en un depósito fijo. En 2 años, en lugar de restar 1000 euros de tu capital, habrás tenido un rendimiento del dinero y, una vez pasado el período de vigencia de la comisión por riesgo de tipo de interés, amortizar te saldrá gratis o por lo menos más barato (dependiendo de qué comisión de amortización anticipada pactaras antes de firmar).
Acerca del depósito, mucha cautela, que no queremos aconsejarte algo que te dé problemas: sobre todo, asegúrate de que sea fijo y no tenga productos vinculados (seguros) asociados. Nada de depósitos combinados o bonificados. Es preferible que contrates uno al 3,5% y que este interés sea cierto que al 5% pero que te obligue a operaciones que no querías. Lee bien la letra pequeña. Te recomendamos la lectura de este artículo al respecto: http://www.actibva.com/magazine/productos-financieros/como-ganar-lo-maximo-invirtiendo-en-un-deposito
Resumiendo, amortizar antes de que pasen los 5 años es perder dinero y no te aconsejamos que lo hagas.
Un saludo y gracias por leernos!
María Luisa
Nosotros tenemos una hipoteca con el BBVA con 10 años de interés fijo desde el 2008. En 2010 quisimos amortizar anticipadamente 10.000 € sobre un total de 200.000 € y nos dijeron que la comisión por riesgo de tipo de interés equivalía al 5% del total pendiente de amortizar. Ver para creer! Pero que, dada nuestra relación con la entidad, sólo nos aplicarían la pérdida real sufrida por el banco, que equivalía a 2.345 €.
Es decir, nos cobraban un 23% de lo amortizado anticipadamente.
Tras muchas peleas y malos modos, conseguimos que el porcentaje se quedase en un 8% (es decir 800€ por amortizar 10.000 €).
Increíble pero cierto.
Por eso, ahora que queremos amortizar unos 6.000 €, nuestra duda está en saber si el 5% como máximo es sobre el total pendiente o sobre lo amortizado realmente.
Muchas gracias por vuestra ayuda.
HelpMyCash
Hola, María Luisa.
Realmente el 5% es una comisión muy alta. Lo malo es que no existe una regulación clara al respecto, así que lo que prima es lo que diga en tu contrato. ¿Qué es lo que está escrito sobre el papel?
Lo que sí podemos decirte es que en la mayoría de hipotecas a tipo fijo no suele exceder del 5%, por lo que un 8% (¡y después de negociar!) nos parece abusivo.
En la operación que queréis hacer ahora, os deberían cobrar sobre el 5% sobre lo que queréis amortizar, es decir, 5% de 6.000 € = 300 €
Os recomendamos que denunciéis el caso anterior, al menos, ante el departamento de atención al cliente de vuestro banco y ante Banco de España. Y os recomendamos la lectura del artículo «Cómo reclamar a un banco en 10 preguntas«.
Saludos y ya nos contaréis cuánto os han cobrado al final. Suerte!
Marian
Firmé una hipoteca con BBVA en octubre de 2008 y no me informaron que iba incluida esta cláusula de compensación de riesgo de interés a un 5% los primeros 3 años que está a tipo fijo. Ahora me encuentro abonando un 6,95% de interes y un diferencial más 2. He intentado negociar una novación y me la han negado.Para hacer una subrogación o/y cancelación tendría que pagar el 5,5% del capital pendiente. Entonces, para qué se revisó la ley hipotecaria?? para incorporar nuevas trampas que resultan todavía más maliciosas para el accreedor? Todos no somos expertos en economía ni tenemos directores de banca transparentes que miran por informar bien a sus clientes.