IRPF venta vivienda: la reinversión en obra nueva sí da derecho a la exención

La declaración de la renta está a la vuelta de la esquina. Y todos aquellos que vendieron una vivienda en el 2020 tienen que rendir cuentas a Hacienda este año por la ganancia patrimonial obtenida con la operación. La buena noticia es que si hemos reinvertido el dinero de la venta de la vivienda habitual en la compra de otra podemos estar exentos de pagar IRPF por vender el piso. Pero ¿qué pasa si la propiedad que compramos está en construcción? En este artículo mencionamos los requisitos para disfrutar del beneficio fiscal y contamos como una reciente sentencia del Tribunal Supremo ampara a aquellos que han comprado una casa de obra nueva que no le han entregado en el lapso establecido por la Agencia Tributaria.

Las claves para acogerse a la exención por reinversión en el IRPF

Para poder disfrutar de la exención en reinversión en vivienda habitual, y estar libre de pagar IRPF por haber obtenido una ganancia patrimonial con la venta de nuestro piso, debemos cumplir con una serie de requisitos. Estos, a grandes rasgos, son:

• Hay que reinvertir todo el dinero de la venta. Es decir, para que la exención sea total, debemos destinar todo el dinero obtenido con la venta (teniendo en cuenta los gastos que asumimos para vender la casa) en la compra de la nueva propiedad. Si nos queda algo de dinero, solo estaremos exentos por la cantidad reinvertida.
• El plazo que tenemos para realizar la reinversión es de dos años. Estos pueden ser anteriores o posteriores a la venta. Por ejemplo, podemos vender nuestra casa en el 2020 y tenemos hasta el 2022 para comprar la otra.
• La vivienda vendida tiene que ser la habitual. Es decir, debemos haber residido en ella durante, al menos, tres años continuos y anteriores a la venta (teniendo en cuenta el plazo que tenemos para realizar la reinversión).
  • Existen algunas causas justificadas que nos permiten acogernos a la exención aunque no hayamos cumplido los tres años de residencia. Algunas de las estipuladas por la Agencia Tributaria son: un traslado laboral, la celebración de un matrimonio o un divorcio. Eso sí, debe haber obligatoriedad en el cambio. Si Hacienda considera que la mudanza se produjo por la simple voluntad del contribuyente no le permitirá disfrutar el beneficio fiscal.
• La nueva vivienda también tiene que ser la habitual. Para ello debemos habitarla de forma efectiva en un plazo de doce meses desde la fecha de la compra o la terminación de las obras. Si pasado este lapso no nos mudamos a la casa nueva Hacienda nos hará pagar. Pero ¿qué pasa si no lo hemos hecho porque no nos han entregado el nuevo piso? Contamos lo que el Tribunal Supremo ha dicho al respecto.

El Supremo le da un palo a Hacienda: no se pierde la exención

El asunto ha sido el siguiente: un contribuyente vendió su vivienda habitual en el 2007, compró una de nueva construcción en el mismo año y le fue entregada en el 2010. Es decir, tres años después de haber comprado la casa. Hacienda le quería cobrar. Esta consideraba que no había reinvertido en el plazo legal de los dos años y que no había habitado la vivienda en el periodo exigido de doce meses.

El caso llegó a los tribunales y el Supremo, interpretando el reglamento del IRPF, concluyó que la norma no obliga a que en el plazo de los dos años la nueva vivienda debiese estar terminada y habitada. Por tanto, le dió la razón al contribuyente, ya que este sí reinvirtió el dinero dentro del plazo estipulado (dos años), pero no pudo habitar el piso porque no le fue entregado hasta tres años después.

De esta manera, se sienta un precedente para todos aquellos contribuyentes que han reinvertido en la compra de una vivienda habitual. Especialmente si es de nueva construcción y se encuentran con el problema de que no le entregan la casa dentro del lapso que da derecho a la reinversión. El plazo que tiene la persona para habitar la casa se debe contar desde que se terminan las obras y le entregan la propiedad. Es decir, desde que, efectivamente, puede vivir en ella.