El Parlamento Europeo ha puesto sobre la mesa un borrador para atacar la crisis de la vivienda. No es una ley ni crea obligaciones por ahora, pero sí marca una dirección: reducir la burocracia que frena nuevas promociones, aumentar la oferta y facilitar el acceso —en especial a los jóvenes— mediante alivios fiscales en la primera compra y otra serie de propuestas. La idea es apoyarse en los fondos europeos ya disponibles y en el Banco Europeo de Inversiones, que ha lanzado un programa específico para vivienda asequible.

El diagnóstico es sencillo y compartido: tras años de poca construcción y licencias a la baja, la oferta no alcanza. Eso encarece precios y retrasa la emancipación de los jóvenes europeos. El texto propone atacar la raíz desde el lado de la oferta —agilizar permisos, movilizar suelo público y formar mano de obra— y sumar palancas para que la demanda solvente pueda entrar: rebajas o tipos reducidos en los impuestos de compra para primeras viviendas y esquemas de apoyo hipotecario (tipos más bajos) que cada país adaptaría a su realidad.

La fiscalidad es determinante en la entrada, y aquí el borrador es claro: no basta con construir más si los impuestos de compra siguen siendo una barrera de efectivo. Por eso plantea aliviar la carga inicial. El objetivo no es inflar el crédito, sino rebajar el listón de ahorro exigido a quienes, con ingresos estables, se quedan fuera por no llegar a la entrada.

¿Cómo se traduciría en el bolsillo? Hoy, para comprar vivienda suele pedirse alrededor del 30% del precio antes de firmar: un 20% de entrada y cerca de un 10% en impuestos y gastos. El borrador del Parlamento Europeo apunta a aliviar la fiscalidad de la primera vivienda, de modo que ese 10% se reduzca si cada país aplica tipos más bajos o exenciones.

Entonces, para ilustrar un poco las cifras, vamos con este ejemplo. Para comprar una vivienda de 200.000 € :

  • Esquema actual: 20% de entrada (40.000 €) + 10% en impuestos y gastos (20.000 €) en total se necesitan 60.000 € de ahorro previo.
  • Con alivio fiscal (p. ej., bajar del 10% al 5%): entrada 40.000 € + impuestos 10.000 € se rebaja a 50.000 €.
  • Si a ese alivio fiscal le sumamos iniciativas como avales y ayudas hipotecarias, estatales o autonómicas, que permiten financiar hasta el 95%, la entrada se reduce al 5% (10.000 €) y los impuestos también quedarían en torno al 5% (10.000 €). En total, la aportación inicial bajaría a 20.000 €.

En cuanto al calendario, se trata de un borrador abierto a enmiendas hasta el 20 de octubre. Después, el texto se debatirá en la comisión competente entre noviembre y enero, y podría someterse a votación en marzo como base de trabajo. Nada cambia aún: no es una norma vigente. Aunque la presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, ha mostrado su interés en presentar un plan sobre vivienda antes de que acabe el año.

La “ruleta fiscal” de comprar casa en Europa

Y es que el coste fiscal de comprar una vivienda cambia muchísimo según dónde. Un análisis reciente del Financial Times lo resume así: por una casa de 300.000 euros, la factura del impuesto de transmisiones puede superar 30.000 euros en la Comunidad Valenciana, Cataluña o Bélgica, mientras que en Zúrich es 0 euros por la supresión del tributo desde 2005 para dinamizar el mercado.

Reino Unido es el caso extremo: la vivienda habitual está exenta hasta 300.000 libras en Inglaterra e Irlanda del Norte en el pago de impuestos, pero las segundas viviendas e los inversores pueden llegar a pagar un marginal del 17% por impuestos (en concepto de impuestos por segundas viviendas más un recargo para los no residentes).

Además, varias regiones europeas están creando exenciones para jóvenes para compensar precios altos.

España: qué impuestos pagas al comprar vivienda

En España, la factura depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano, y de tu comunidad autónoma:

  • Si es vivienda nueva. Pagas IVA (10% con carácter general; 4% en VPO (vivienda de protección oficial) más el impuesto AJD (Actos Jurídicos Documentados, escritura e inscripción), cuyo tipo lo fija cada comunidad autónoma y suele estar entre el 0,5% y el 1,5% del precio escriturado.
  • Si es vivienda usada. Pagas el ITP, el impuesto de compraventa. El tipo varía por región y, en algunos casos, es progresivo por tramos o tiene tipos reducidos (jóvenes, familia numerosa, discapacidad, VPO, etc.). Cataluña, por ejemplo, mantiene un 10% base y desde junio de 2025 aplica tramos progresivos del 11% al 13% para importes altos. La Comunidad Valenciana aplica un 10% general, con bonificaciones específicas para jóvenes y familias. Recuerda que si además constituyes hipoteca, su escritura sí paga AJD.
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Cuánto cuestan los gastos de compraventa de vivienda