Devolución gastos de hipoteca: ¿qué puedo reclamar y qué no?

Tras la sentencia del Supremo de finales de 2015 que declaraba abusiva la práctica de imponer todos los gastos de formalización de las hipotecas al cliente, son muchos los usuarios que han decidido reclamar a su entidad que les devuelva lo que pagaron de más. Sin embargo, todavía existe cierta confusión acerca de la devolución de los gastos de hipoteca, pues no todo el mundo sabe cuáles son exactamente los costes que puede recuperar. Por eso, a continuación explicamos cuáles son los gastos que sí pueden reclamarse y cuáles fueron abonados debidamente.

Estos son los gastos hipotecarios que tienen que devolver los bancos

En primer lugar, debemos saber que los únicos gastos hipotecarios que nos puede llegar a devolver el banco si ponemos una reclamación son los que corresponden a la escrituración de la hipoteca, ya que es la operación en la que la entidad actúa como sujeto pasivo. Dicho de otro modo, estos son los gastos que nuestro banco nos puede haber cobrado indebidamente según los tribunales:

• Notaría: los honorarios que tuvimos que abonar para que el notario escriturara y certificara el contrato hipotecario.
• Gestoría: los honorarios del gestor que inscribió la hipoteca y se encargó de realizar la liquidación de impuestos.
• Registro de la propiedad: lo que costó inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
• Impuestos: el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) que tuvimos que pagar a nuestra comunidad autónoma.

Además, si teníamos una tasación vigente y el banco no la aceptó y nos exigió realizar otra con su tasadora, también podemos reclamar ese coste adicional. El plazo que tenemos para reclamar que nos devuelvan los gastos de formalización de la hipoteca varía según las interpretaciones de los textos legales: hay una corriente que defiende que el plazo es ilimitado, sin tener en cuenta el año de constitución, pero desde otra se indica que solo pueden interponer una reclamación aquellos usuarios que hayan constituido la hipoteca entre diciembre de 2011 y el mismo mes de 2019 (corriente de los cuatro años).

En cualquier caso, si queremos hacernos una idea aproximada de cuánto podríamos recuperar, podemos usar el Manual para la devolución de los gastos de tu hipoteca, una herramienta de HelpMyCash.com que nos orientará sobre cuánto dinero pagamos de más cuando se constituyó nuestra hipoteca.

¿La devolución de los gastos de la hipoteca incluye los gastos de compraventa?

En cambio, no podemos reclamar la devolución de los gastos hipotecarios que no tengan relación con la constitución de la operación. Por tanto, no se nos devolverá lo que pagamos por la compraventa de nuestra vivienda, es decir, los gastos de notaría, de gestoría, de registro y los impuestos (IAJD, IVA o ITP si se trataba de una vivienda de segunda mano) que abonamos para formalizar la compraventa del inmueble.

Asimismo, los gastos resultantes de un proceso de novación hipotecaria o de subrogación tampoco se pueden reclamar. En otras palabras, si para adquirir una inmueble utilizamos la fórmula de subrogar la hipoteca al anterior propietario (lo que se conoce como subrogación de deudor), no nos devolverán el coste asociado a esta operación aunque lo reclamemos, pues es un gasto que debe ser asumido íntegramente por el nuevo titular del crédito hipotecario.