cuanto tengo que pagar a hacienda por vender mi casa

Con la llegada de la primavera se inicia la campaña de recaudación del IRPF. Este impuesto lo tenemos que pagar si vendimos nuestra vivienda en el año fiscal anterior y obtuvimos una ganancia patrimonial con la operación. Es decir, si vendimos la casa a un precio inferior al que la compramos. No obstante, es importante saber que a la hora de hacer el cálculo existen otros conceptos que podemos sumar o restar a estos valores y que pueden tener impacto en la cuota que nos sale a tributar. Pero ¿cómo sé cuánto tendré que pagar de impuesto a Hacienda por la venta de mi piso? En este artículo te enseñamos cómo hacer el cómputo.

Cómo hacer el cálculo de la ganancia patrimonial

Para saber cuánto nos sale a pagar de ganancia patrimonial debemos en primer lugar calcular los valores de transmisión y de adquisición. Como hemos mencionado, tomamos como base los precios de venta y de compra de nuestro piso y le sumamos o restamos algunos conceptos, según corresponda:

Para calcular el valor de transmisión

Al valor de venta le podemos restar los gastos y tributos en los que hayamos incurrido por vender el piso como, por ejemplo, la comisión de la agencia inmobiliaria y el pago de la plusvalía municipal.

Ejemplo: 250.000 euros es el precio al vendimos el piso – 4.000 euros de comisión inmobiliaria – 15.750* euros de plusvalía municipal= 230.250 euros es nuestro valor de transmisión.

*El importe de plusvalía municipal que se ha tomado como ejemplo es aproximado. Este impuesto es recaudado por los Ayuntamientos, por lo que la cuota a pagar va a variar de la localidad y del piso.

Para calcular el valor de adquisición

Para calcular el valor de adquisición, por su parte, debemos tomar el precio al que compramos el piso y sumarle todos los gastos que asumimos para realizar la operación. Además, también consideramos los costes de reformas considerables que hayamos hecho en la vivienda.

Ejemplo: 200.000 euros es el precio al que compramos el piso + 4.000 euros de comisión inmobiliaria + 20.000 euros de costes de reformas= 224.000 euros es nuestro valor de adquisición.

Aplicar el porcentaje de tributo

Una vez que hemos calculado nuestro valor de transmisión y de adquisición, la diferencia entre ellos nos dirá la ganancia patrimonial que hemos obtenido con la venta del piso.

Siguiendo el ejemplo antes planteado, nos resulta una ganancia patrimonial de 6.250 euros. Pero no acaba aquí, ya que a este importe le debemos aplicar los tramos de porcentaje de tributo marcados por la agencia tributaria para saber cuánto nos toca pagar. Los vigentes para el periodo de recaudación en este 2020 son:

  • Hasta los 6000 euros de ganancia: se tributa un 19 %
  • Desde los 6000 euros hasta los 50.000 euros: se tiene que pagar un 21 %
  • A partir de los 50.000 euros: el porcentaje es del 23 %

Estos porcentajes se aplican de forma progresiva. Es decir, por los primeros 6.000 euros de ganancia nos tocaría pagar 1.140 euros y por los 250 euros que se ubican en el siguiente tramo de tributo tendríamos que abonar 52,5 euros. Así, en este ejemplo, nos tocaría pagar 1.192,5 euros a Hacienda por la ganancia patrimonial obtenida con la venta.

¿Qué pasa si no obtenemos una ganancia patrimonial con la venta?

Si al hacer el cálculo antes mencionado nos sale un resultado negativo, significa que hemos obtenido una pérdida patrimonial con la venta de la vivienda. En este caso, no tenemos que pagar IRPF por la operación, ya que no existe plusvalía alguna.

Sin embargo, aunque no estamos obligados a pagar, es conveniente que declaremos la pérdida en la declaración de la renta. Debemos tener en cuenta que esta se puede compensar con otro tipo de ganancias patrimoniales que hayamos tenido como, por ejemplo, las derivadas de inversiones o acciones. Esta compensación la podemos realizar tanto por beneficios obtenidos en el año fiscal en curso como en los siguientes cuatro años.


Autor: Ottymar Tademo


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