La venta de una vivienda es una operación que está sujeta a tributo y la plusvalía municipal es uno de los impuestos que se deben pagar. Esta es de carácter municipal, por lo que el ingreso se debe realizar en el ayuntamiento respectivo, dentro de los 30 días siguientes a la venta de la propiedad. Pero ¿quién lo tiene que pagar? ¿Existe alguna forma de que este impuesto sea asumido por el comprador? En este artículo damos respuesta a estas dudas comunes.
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La plusvalía la paga el vendedor
La plusvalía municipal es un impuesto imputable al vendedor de la casa, ya que este tributo grava el incremento de valor que ha experimentado la vivienda durante el tiempo que la hemos tenido en propiedad. Por esto, tiene sentido que seamos nosotros los que la paguemos.
¿Y cómo sabemos cuánto nos tocará pagar? Para calcular la plusvalía municipal deberemos tomar como base el valor catastral del suelo de la casa, el cual podemos encontrar en el último recibo del IBI o a través del Catastro, el número de años que hemos sido dueños del piso y los coeficientes y porcentajes de tributo asignados por nuestro ayuntamiento.
Hay que tener en cuenta que los ayuntamientos le suelen asignar a un coeficiente de incremento a cada número de años o a un rango de ellos, pero el límite de años máximo que se contabiliza es de 20 años. A partir de este periodo, se toma siempre el último coeficiente para hacer el cálculo.
Para entenderlo mejor, supongamos que vendimos un piso que tiene un valor catastral de 200.000 euros y que compramos hace 22 años en Barcelona. En este caso, el cálculo sería el siguiente:
Base imponible: 20 años (tope máximo) x 2,8% (último coeficiente) x 200.000 euros= 112.000 euros
Plusvalía municipal: 112.000 euros x 30%= 33.600 euros
Este es el importe de plusvalía que tendríamos que pagar en este ejemplo.
Importante: si el caso es que vamos a heredar una vivienda, el pago de la plusvalía le corresponde a los herederos y pagarán tributo por el incremento de valor que ha experimentado la casa durante el tiempo que la tuvo su familiar fallecido. ¿Quieres saber qué impuestos debes pagar para vender una casa heredada? haz clic en el botón y te lo contamos.
El sujeto pasivo puede cambiar si no somos residentes
Como hemos dicho, la plusvalía municipal la paga el vendedor, porque es el que por ley aparece como sujeto pasivo del impuesto. No obstante, puede darse el caso de que negociemos con el comprador para que sea este quien asuma el pago del tributo por nosotros. Es algo muy poco común y, teniendo en cuenta lo considerable que puede llegar a ser el importe, es muy probable encontrar un comprador que acepte hacerse cargo del pago, porque no es a este que le corresponde.
Ahora bien, si el caso es que no somos residentes españoles y no pagamos el tributo es posible que, por ley, se le asigne al comprador el papel de “sujeto pasivo sustituto” y tenga que hacerse cargo del pago.
Para evitar esto, muchos compradores, en este tipo de situaciones, le piden al vendedor no residente que en el día de la compraventa deje depositado el importe que corresponde a la plusvalía municipal. En este sentido, si somos extranjeros y queremos vender nuestro piso en España debemos saber que es posible que el comprador nos pida este adelanto para cubrirse las espaldas.
Importante: si es el comprador el que se encarga de pagar la plusvalía municipal por contrato y resulta que la casa se ha vendido con pérdidas (y no está sujeta a este pago) la persona no podrá reclamar la devolución de la plusvalía, según una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Este organismo determinó que no puede solicitar la devolución de ingresos indebidos alguien que sea distinto al vendedor, porque no es a este a quien le corresponde. Esto hace que sea más difícil encontrar un comprador dispuesto a asumir este impuesto.
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Autor: Ottymar Tademo
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