Comprador o vendedor: ¿quién paga la plusvalía municipal?

Tema del artículo: Gastos vender piso
plusvalía municipal

La venta de una vivienda es una operación que está sujeta a tributo y la plusvalía municipal es uno de los impuestos que se deben pagar. Esta es de carácter municipal, por lo que el ingreso se debe realizar en el ayuntamiento respectivo, dentro de los 30 días siguientes a la venta de la propiedad. Pero ¿quién lo tiene que pagar? ¿Existe alguna forma de que este impuesto sea asumido por el comprador? En este artículo damos respuesta a estas dudas comunes.

La plusvalía la paga el vendedor

La plusvalía municipal es un impuesto imputable al vendedor de la casa, ya que este tributo grava el incremento de valor que ha experimentado la vivienda durante el tiempo que la hemos tenido en propiedad. Por esto, tiene sentido que seamos nosotros los que la paguemos.

¿Y cómo sabemos cuánto nos tocará pagar? Para calcular la plusvalía municipal deberemos tomar como base el valor catastral del suelo de la casa, el cual podemos encontrar en el último recibo del IBI o a través del Catastro, el número de años que hemos sido dueños del piso y los coeficientes y porcentajes de tributo asignados por nuestro ayuntamiento.

Hay que tener en cuenta que los ayuntamientos le suelen asignar a un coeficiente de incremento a cada número de años o a un rango de ellos, pero el límite de años máximo que se contabiliza es de 20 años. A partir de este periodo, se toma siempre el último coeficiente para hacer el cálculo.

Para entenderlo mejor, supongamos que vendimos un piso que tiene un valor catastral de 200.000 euros y que compramos hace 22 años en Barcelona. En este caso, el cálculo sería el siguiente:

Base imponible: 20 años (tope máximo) x 2,8% (último coeficiente) x 200.000 euros= 112.000 euros

Plusvalía municipal: 112.000 euros x 30%= 33.600 euros

Este es el importe de plusvalía que tendríamos que pagar en este ejemplo.

El sujeto pasivo puede cambiar si no somos residentes

Como hemos dicho, la plusvalía municipal la paga el vendedor, porque es el que por ley aparece como sujeto pasivo del impuesto. No obstante, puede darse el caso de que negociemos con el comprador para que sea este quien asuma el pago del tributo por nosotros. Es algo muy poco común y, teniendo en cuenta lo considerable que puede llegar a ser el importe, es muy probable encontrar un comprador que acepte hacerse cargo del pago, porque no es a este que le corresponde.

Ahora bien, si el caso es que no somos residentes españoles y no pagamos el tributo es posible que, por ley, se le asigne al comprador el papel de “sujeto pasivo sustituto” y tenga que hacerse cargo del pago.

Para evitar esto, muchos compradores, en este tipo de situaciones, le piden al vendedor no residente que en el día de la compraventa deje depositado el importe que corresponde a la plusvalía municipal. En este sentido, si somos extranjeros y queremos vender nuestro piso en España debemos saber que es posible que el comprador nos pida este adelanto para cubrirse las espaldas.

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