Cómo quedarse con la titularidad de una casa heredada con una extinción de condominio

La extinción de condominio es una operación con la que uno de los copropietarios de un inmueble heredado recibe de sus familiares sus partes de la propiedad. Si estamos en una situación similar, ¿sabremos cómo hacerlo? ¿Cómo se gestionaría en caso de que haya también una hipoteca pendiente? En el siguiente artículo ofrecemos las principales claves a seguir y explicamos cuánto nos puede llegar a costar todo el proceso.

¿Qué debemos hacer para disolución de condominio?

Si somos hermanos que heredamos la casa de nuestros padres y queremos asumir la propiedad en exclusiva, se puede proceder a una disolución de condominio. Eso sí, para ello tiene que existir un acuerdo entre las partes.

De esta manera, el cotitular nos cedería su parte a cambio de una contraprestación económica calculada según el valor de la vivienda. Por ejemplo, si el inmueble está tasado en 120.000 euros y la propiedad heredada está repartida al 50%, tendríamos que pagar a nuestro hermano/a 60.000 euros si asumimos la titularidad.

Si dicha contraprestación acordada entre las partes es de una cantidad distinta, se generarán ganancias o pérdidas de patrimonio, lo que se conoce como exceso de adjudicación. Por tanto, deberíamos declarar ese patrimonio en la declaración de la renta y abonar la cantidad correspondiente en IRPF.

Por otro lado, la cesión de titularidad conlleva unos gastos por la nueva escritura de la vivienda, como la notaría, el registro de la propiedad y la gestoría. Asimismo, tendremos que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). También es recomendable hacer una nueva tasación de la casa para conocer su valor real y no tener problemas con Hacienda en el futuro.

¿Qué pasaría en caso de heredar una hipoteca?

Aunque procedamos con la disolución de condominio de una casa, debemos tener claro que las escrituras de la hipoteca seguirán vigentes con los mismos titulares. Por lo tanto, es necesario hacer una novación con nuestro banco para modificar la titularidad.

En estos casos, el banco suele pedir garantías para aceptar el cambio de titular de la hipoteca. Así pues, debemos tener un perfil bueno (grandes ingresos) o aportar garantías extra para que la entidad bancaria dé luz verde.

De seguir adelante con la novación, tendríamos que pagar a nuestro hermano/a la resta de la mitad cedida del valor de la vivienda y la mitad de la hipoteca pendiente. Retomemos el ejemplo del anterior apartado. Por ejemplo, si tenemos una vivienda de 120.000 euros, con una cotitularidad de 60.000 euros para cada uno y queda por pagar los 70.000 euros, tendríamos que pagar a nuestro hermano/a 25.000 euros si asumimos la titularidad (60.000 menos 35.000).

Tampoco podemos olvidar que, según el contrato hipotecario que tengamos, tendríamos que abonar una comisión por novación (entre un 0,1% y un 1%), además del resto de los gastos de novación: notaría, registro y gestoría.

¿Por qué es mejor una extinción de condominio?

El acuerdo para la cesión de una de las partes es la mejor opción, porque ahorramos en impuestos: solo pagaríamos por el IAJD, que según la comunidad autónoma puede ser de entre el 0,5% y el 1,5%. Por supuesto, existen otras opciones para cambiar la titularidad, pero son más costosas.

¿Es mejor que una donación? Sí, porque en caso de donar tendríamos que pagar el impuesto de sucesiones y donaciones, cuyo coste es desde el 7%. Y si optáramos por la compraventa del inmueble en lugar de la extinción de copropiedad, abonaríamos el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), cuya media suele ser del 7%.

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