¿Cómo afectará la nueva ley hipotecaria a la subrogación?

Desde HelpMyCash.com hemos analizado varios aspectos que conciernen a la nueva legislación hipotecaria, desde la amortización anticipada, hasta el reparto de los gastos de constitución de la hipoteca o las cláusulas abusivas. Pero, ¿de qué forma afecta al proceso de subrogación de hipoteca? Si nos planteamos el paso de una entidad a otra para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario, debemos estar al tanto de las modificaciones que entrarán en vigor al inicio de la próxima primavera.

Rebajas en las comisiones en el paso de una hipoteca variable a fija

La nueva ley hipotecaria hace un guiño a todos aquellos que pretenden pasar de una hipoteca variable a otra fija mediante una novación o una subrogación de acreedor. Esta política de incentivos se traduce en la reducción de la comisión que las entidades podrán cobrar en caso de hacer una de las dos operaciones.

En la actualidad, en el caso del paso al fijo a través de una subrogación, dicha comisión es de hasta el 0,5% de realizarse en los cinco primeros años y de hasta el 0,25% en adelante. En cambio, con la futura ley se reducirá hasta un máximo de 0,15 puntos porcentuales en los tres primeros años y el banco no podrá cobrar nada posteriormente. Asimismo, esta medida será de las pocas con carácter retroactivo, por lo que también se podrán beneficiar de ella los hipotecados antes de la entrada en vigor de la nueva normativa.

Esta novedad ya supone una rebaja de la anterior propuesta en estudio. Esta consistía en rebajar la comisión hasta un máximo del 0,25% en el primer trienio y eliminar cualquier compensación por esta operación en adelante.

Reparto de gastos de constitución en caso de cambio de banco

En el proyecto legislativo, el banco asumirá la mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca, exceptuando la tasación del inmueble, que, en función de la política de una entidad bancaria, la pagará el cliente o la propia financiera.

Esta decisión fomentó una de los debates más acalorados de la reforma legislativa: ¿cómo sería el reparto de las costas si hay un cambio de banco de por medio? Si un banco tiene que asumir la mayoría de los gastos hipotecarios al formalizar el préstamo, podría surgir la posibilidad de que una segunda entidad hiciera competencia desleal ofreciendo al cliente unas mejores condiciones a través de una subrogación de acreedor.

Para evitar esta situación, la reforma hipotecaria recoge que el banco que ofrezca una subrogación tendrá que compensar a la primera entidad abonando parte de los gastos de constitución y del IAJD correspondientes al capital pendiente de la hipoteca. A diferencia de la comisión por pasarse de variable a fija, esta medida no tendrá carácter retroactivo.

Libertad para aceptar o rechazar la contraoferta del propio banco

Asimismo, la nueva normativa nos da la capacidad de rechazar la contraoferta de nuestro actual banco en caso de que este decida igualar o superar la oferta de la entidad a la que nos queremos cambiar. Es un cambio importante respecto a la anterior regulación, dado que antes sí estábamos obligados a permanecer con el banco actual si este presentaba una contraoferta.

¿Cómo afecta a la subrogación de deudor?

Aparte de las normativas que afectan al cambio de banco, la nueva ley también se acuerda del cambio de titular en un préstamo hipotecario mediante una subrogación de deudor. La novedad es que el vendedor de la vivienda tendrá que contactar con su banco con 30 días de antelación para notificarle que el comprador se convertirá en el nuevo titular de la hipoteca.

Recordemos que esta operación consiste en la sustitución de un titular de una hipoteca por otro. En otras palabras, cuando el comprador asume la hipoteca del vendedor. Se trata de un proceso con limitaciones, ya que no podríamos escoger el banco ni negociar las condiciones ni tampoco reclamar la devolución de los gastos de la operación.