Así se calcula la plusvalía municipal tras las nuevas actualizaciones

Luego de que el Tribunal Constitucional anulara el impuesto de plusvalía municipal,  el Consejo de Ministros aprobó un Real Decreto-ley, que entró en vigor el 10 de noviembre y define dos nuevos métodos para calcular este impuesto: uno llamado “objetivo”, donde el tributo se calcula en función del valor catastral del suelo, y otro conocido como método “real”, donde se tiene en cuenta la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión de la propiedad. En este artículo te enseñamos a calcular la plusvalía municipal en función de estas últimas actualizaciones.

Cálculo de plusvalía según el método objetivo

Según este procedimiento, la base imponible de la plusvalía municipal se calcula multiplicando el valor catastral del suelo (puedes verificarlo en tu recibo del IBI o en la web del Catastro) por un coeficiente que depende de cada ayuntamiento y del tiempo durante el cual has sido dueño del inmueble. El Consejo de Ministros ha publicado una tabla donde se establecen los valores máximos permitidos en cada caso. Puedes verificarlos a continuación:

Ver tabla completa

Supongamos, entonces, que un propietario compró su casa en 2017 por 310.000 euros y la vendió en 2021 por 350.000 euros. Además, el valor catastral al momento de la venta era de 100.000 euros y, de ellos, 60.000 correspondían al valor del suelo. En este caso, el cálculo de la base imponible de la plusvalía se realizaría de la siguiente manera:

• Base imponible = Valor catastral del suelo al momento de la venta x coeficiente (4 años de propiedad)
• Base imponible = 60.000 x 0,17
• Base imponible = 10.200

Para calcular la cuantía a pagar de plusvalía, se debe multiplicar la base imponible por un porcentaje definido en cada ayuntamiento y que en ningún caso puede superar el 30%. En Madrid, por ejemplo, este porcentaje corresponde al 29%; mientras que en Barcelona corresponde al 30%.

Cálculo de plusvalía según el método real

A diferencia del anterior, este método tiene en cuenta la plusvalía real, es decir, el aumento en el valor de la vivienda desde su adquisición hasta su venta. Por tanto, el cálculo de la base imponible se realiza en función de tres variables: el valor de transmisión, el de adquisición y el porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno. En concreto, la fórmula sería la siguiente:

• Base imponible = (Valor de transmisión – Valor de adquisición) x Porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno

Siguiendo con el ejemplo anterior, podemos asumir que el precio de transmisión fue de 350.000 euros, el de adquisición de 310.000, y el porcentaje del valor catastral que correspondía al terreno era igual al 60% (60.000 euros de los 100.000 totales). Por tanto, el cálculo de la base imponible sería igual a:

• Base imponible = (350.000 – 310.000) x 60%
• Base imponible = 24.000 euros

Tal como hemos mencionado anteriormente, para calcular la cuantía a pagar de plusvalía municipal debemos multiplicar esta base imponible por el porcentaje que determina cada ayuntamiento.

¿Cuál de estos métodos es mejor?

No existe un método mejor que otro. En definitiva, el contribuyente puede elegir aquel que le resulte más beneficioso, es decir, aquel que implique pagar un importe menor. En el caso del ejemplo, el método objetivo es más conveniente, pero existen otras situaciones en las que será mejor utilizar el método real.