Para lograr la venta de una vivienda heredada es necesario realizar un procedimiento legal para aceptar la herencia y obtener la titularidad de la propiedad. Si no hacemos esto, no podremos transmitir el inmueble. Este es un proceso que puede tomar algo de tiempo y que, además, implica realizar algunos trámites. En este artículo explicamos cuáles son los tres pasos más importantes que debemos realizar para alcanzar nuestro objetivo.
1. Aceptar la herencia ante notario
Este es uno de los pasos más importantes, ya que a través de este procedimiento se realiza el reparto y la adjudicación de la vivienda heredada. La manera de hacerlo va a depender de la existencia o no de testamento, del grado de parentesco con el fallecido y del número de herederos.
Si somos un único heredero
Este es el caso más sencillo, ya que para recibir la herencia bastará con redactar un documento privado de aceptación y legitimar la firma ante el notario para que tenga validez.
El heredero único suele ser hijo del fallecido, pero si no es el caso, será aquel familiar que esté llamado a heredar de acuerdo al orden sucesorio establecido por la legislación: hijos o descendientes, padres o ascendientes, el cónyuge, hermanos, sobrinos o tíos o, en último lugar, parientes colaterales de cuarto grado.
Si somos varios herederos
Si nuestro familiar dejó testamento tendremos que elaborar la escritura o cuaderno particional para repartir los bienes de acuerdo a la ley y a la voluntad del fallecido. Este es un documento privado, pero si la intención es vender la vivienda heredada, tendremos que elevarla a público ante notario.
Si el asunto es que nuestro familiar no dejó por escrito su voluntad, será necesario que, además del cuaderno particional, demostremos el parentesco ante el notario y será este quién, de acuerdo a la ley, determinará quiénes son los herederos y en qué proporciones.
2. Liquidar los impuestos obligatorios
Una vez que hemos aceptado el legado ante el notario, tendremos que liquidar los impuestos obligatorios de la herencia. Es decir, pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal.
El primero lo debemos abonar en la comunidad autónoma donde nuestro familiar tenía su residencia habitual, dentro de los seis meses posteriores a su fallecimiento. La cantidad a pagar de este impuesto variará según el valor del patrimonio, el porcentaje de tributo definido por la región y el grado de parentesco. Hay que tener en cuenta que la mayoría de las comunidades contemplan bonificaciones y reducciones para los herederos directos o de primer grado.
El segundo tributo lo tenemos que pagar en el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda heredada. Este grava el incremento de valor que ha experimentado la casa desde que nuestro familiar la compró hasta su fallecimiento.
Por esto, la cantidad a pagar de plusvalía municipal va a depender del valor catastral del suelo de la propiedad, el número de años que el difunto la tuvo en su poder y los coeficientes y porcentajes de tributo definidos por el municipio. El plazo que tenemos para liquidarlo es de seis meses, a contar desde la fecha del deceso.
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3. Inscribir la nueva titularidad del piso en el Registro
Una vez que hemos aceptado la herencia y pagado los impuestos, el siguiente y último paso será inscribir la nueva titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Esto no es indispensable si los herederos pretenden quedarse con la propiedad, pero sí lo es si el objetivo es venderla.
Una vivienda que no está inscrita en el Registro puede generar desconfianza en los potenciales compradores, por lo que puede resultar muy difícil venderla. Por esto, este es un paso que no debemos omitir para vender la casa.
Para inscribir el piso en Registro solo debemos presentar, entre otros documentos, el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades (el que indica si el fallecido dejó o no testamento), la escritura de la herencia y los certificados de haber pagado los impuestos obligatorios. Hecho esto, el organismo correspondiente tendrá un plazo de quince días para realizar el trámite.
Una vez que el piso está inscrito en el Registro, somos los dueños legales y registrales del inmueble y podemos venderlo a un tercero sin problemas. Eso sí, si no somos los herederos directos y nuestro comprador pretende pedir una hipoteca, es probable que no podamos vender la casa hasta pasados los dos años, dado que este es un requisito establecido en el art. 28 de la ley hipotecaria. Aunque, está limitación sólo existe en aquellos casos en los que la otra parte necesita pedir financiación.
El artículo 28 de la ley hipotecaria quedó sin vigencia el 3 de septiembre de 2021. Por tanto, ya no tenemos que esperar 2 años para vender una casa heredada, independientemente del tipo de herederos que seamos: forzosos (padres, hijos o cónyuge de la persona fallecida) o no forzosos (cualquier relación distinta de las anteriores). Encuentra más información al respecto haciendo clic en el botón.
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Autor: Ottymar Tademo
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