Subrogación de hipoteca: qué es, coste y cómo cambiar de banco
¿No estás a gusto con tu préstamo hipotecario? Para eso existe la subrogación de hipoteca: es un mecanismo pensado para cambiarla de banco y mejorar sus condiciones. Aquí puedes calcular cuánto ahorrarás si llevas a cabo esta operación e informarte sobre su funcionamiento, sus gastos y su tramitación.
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¿Qué es la subrogación de hipoteca?
La subrogación de acreedor de hipoteca es una operación por la que un préstamo hipotecario “cambia de manos” sin cancelarla y abrir otra desde cero. En la práctica, es un método para refinanciar la hipoteca que te permite cambiarla de banco para mejorar sus condiciones.
Existe otro tipo de subrogación: la de deudor, con la que el comprador de una vivienda puede asumir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor.
¿Para qué sirve la subrogación de hipoteca?
Ahorrar en intereses. Si consigues un tipo más bajo, el impacto suele ser grande a lo largo del tiempo.
Cambiar una hipoteca variable a fija. Es una razón muy frecuente para subrogar: no tanto “ganar” al mercado, sino comprar tranquilidad.
Ajustar cuota o plazo. Puedes buscar una cuota más baja, o acortar plazo para pagar menos intereses totales.
Reducir comisiones y vinculación. A veces el ahorro viene de eliminar comisiones o productos asociados que ya no te encajan.
Esta operación no sirve para ampliar el capital del préstamo hipotecario ni para modificar sus garantías.
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Un experto analizará tu caso y negociará con los bancos para conseguirte las mejores ofertas.
Requisitos para subrogar la hipoteca y que te la acepten
Aunque la idea sea “llevarte” tu hipoteca a otra entidad, el banco nuevo te analiza como si fuera a prestarte dinero hoy. Lo habitual es que revise:
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Ingresos y estabilidad laboral. Cuanto más previsibles sean, más fácil es que te mejoren el tipo.
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Historial de pagos. Sin impagos ni retrasos: una subrogación con mal historial suele complicarse (o encarecerse).
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LTV (préstamo/valor). Normalmente, el banco busca que el importe pendiente de la hipoteca no supere el 80% del valor de tasación de la vivienda.
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Plazo. Si quedan pocos años de plazo, es difícil que el banco acepte la subrogación, porque le saldrá poco rentable.
Cómo cambiar de banco la hipoteca: pasos del proceso
La subrogación de acreedor (cambio de banco) suele seguir este recorrido:
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Pides ofertas a varios bancos. La clave es comparar tipo, plazo, comisiones y vinculaciones. Encontrarás las ofertas más baratas en nuestro ranking de la mejor subrogación de hipoteca.
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El banco elegido te entrega la FEIN. Es la oferta vinculante (FEIN) con las condiciones.
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Tu banco actual puede igualar la oferta. Tiene 15 días naturales para hacerlo (derecho de enmienda). Si la iguala y te interesa, te puedes quedar.
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Firma ante notario. Si tu banco no iguala (o no te compensa su contraoferta), se formaliza la subrogación.
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Registro. La gestoría se encarga de tramitar la inscripción de la subrogación en el Registro de la Propiedad.
¿Cuánto cuesta subrogar la hipoteca?
Cambiar la hipoteca de banco no es gratis, pero tampoco cuesta mucho dinero. Por norma general, hay que pagar unos 500 euros de media: el precio la tasación de la vivienda (unos 300 euros) y el de la comisión por subrogación, que puede costar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente por abonar.
En nuestra página sobre los gastos de subrogación de hipoteca explicamos con más detalle cuánto hay que pagar por cada concepto y qué costas no te pueden cobrar en ningún caso.
¿Cuándo conviene la subrogación de hipoteca?
La forma práctica de decidir si te conviene subrogar la hipoteca o no es preguntarte cuánto tiempo tardarás en recuperar el coste del cambio. Ese momento es tu punto de equilibrio; cuando el ahorro acumulado supera los gastos de la operación.
Suele compensar si:
Tu tipo actual está por encima del mercado y puedes conseguir uno mejor.
Quieres pasar de variable a fijo o mixto para estabilizar tu cuota.
El nuevo banco te permite reducir cuota o recortar comisiones o vinculación de forma neta.
Suele no compensar si:
Te queda poco tiempo de hipoteca.
La mejora es tan pequeña que el ahorro no cubre el coste de la subrogación en un plazo razonable.
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Caso 1: en enero 2023 contrataste una hipoteca fija al 3,5%, pero dos años más tarde, te das cuenta de que los bancos ofrecen unos intereses mucho más bajos a los nuevos clientes. Si te subrogas a una entidad que te rebaja sensiblemente el interés, pongamos hasta el 2,5%, reducirás considerablemente lo que pagas cada mes y ahorrarás mucho dinero a largo plazo.
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Caso 2: tienes una hipoteca variable, referenciada al euríbor, y te da miedo que este índice suba y dispare tu mensualidad. Si te pasas al tipo fijo, tus cuotas se mantendrán constantes por mucho que se dispare el euríbor. No te aprovecharás de sus bajadas, pero ganarás en tranquilidad.
Consejos para subrogar la hipoteca con éxito
La subrogación es una buena herramienta para mejorar las condiciones de una hipoteca, pero es importante hacerla en el momento justo y con el banco indicado. Para sacarle el máximo jugo posible, desde HelpMyCash te recomendamos seguir estos consejos:
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Asegúrate de ser solvente: ningún banco querrá asumir tu préstamo hipotecario si no tienes una buena situación financiera.
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La hipoteca debe ser "subrogable": el importe pendiente no puede superar el 80% del valor de la vivienda.
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Cuanto antes te cambies, mejor: cuanto más tardes en subrogar la hipoteca, más intereses habrás pagado y menos ahorrarás con el traslado.
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Olvídate si queda poco importe o plazo pendientes: a los bancos no les interesará tu hipoteca si ya estás a punto de liquidarla.
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Negocia con varios bancos: regatea para que te ofrezcan las mejores condiciones. Y si no te ves capaz, puedes encargárselo a un bróker.
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Haz números: comprueba siempre que lo que ahorrarás con la subrogación de hipoteca será superior a lo que te costará el traslado.
Preguntas frecuentes sobre la subrogación de hipoteca
Puedes subrogar tu préstamo hipotecario tantas veces como quieras, siempre que encuentres bancos dispuestos a aprobar la operación. Ten en cuenta que la mayoría exigen llevar al menos dos años pagando las cuotas a una entidad.
Sí, si aún cumples los requisitos para desgravar por la hipoteca, podrás seguir haciéndolo después de la subrogación o tras cambiar la hipoteca de banco con un préstamo hipotecario nuevo y la cancelación del anterior.
Puedes echarte atrás en cualquier momento, ya que la subrogación no es obligatoria hasta que se formalice el cambio en la escritura. Pero si ya has tasado tu vivienda, no recuperarás el coste de la tasación.
Una subrogación se enerva cuando aceptas la contraoferta de tu banco y cancelas el proceso para aceptar su propuesta de novación.
Sí: puedes modificar tu contrato con una novación de hipoteca, que es un pacto con tu propio banco, o contratando un préstamo hipotecario nuevo para cancelar el tuyo.
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Calculadora de subrogación: cuánto puedes ahorrar
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Guía para subrogar tu hipoteca y ahorrar
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