Subrogación de hipoteca: qué es y cómo cambiar de banco
¿No estás a gusto con tu préstamo hipotecario? Para eso existe la subrogación de hipoteca: es un mecanismo pensado para cambiarla de banco y mejorar sus condiciones. Aquí puedes calcular cuánto ahorrarás si llevas a cabo esta operación e informarte sobre su funcionamiento, sus gastos y su tramitación.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
La subrogación, jurídicamente, es una operación que permite sustituir a un actor de un contrato por otro. En el ámbito hipotecario, por lo tanto, nos podemos referir a:
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La subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para modificar sus condiciones.
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La subrogación de deudor, que consiste en sustituir al titular de un préstamo hipotecario (el vendedor de la vivienda) por otro (el comprador).
Como ves, se trata de un método para refinanciar una hipoteca una vez formalizada ante notario. En esta página nos centraremos en la de acreedor, por ser la más habitual.
¿Para qué se puede subrogar una hipoteca?
¿Quién querría cambiar de banco su hipoteca? Con lo que cuesta conseguirla... Pero la realidad es que las condiciones que firmaste en su momento no tienen por qué ser buenas más adelante. Y la subrogación puede ser una buena manera de mejorarlas, siempre que encuentres a una entidad dispuesta a asumir tu préstamo hipotecario.
Veamos para qué finalidades puedes subrogar tu hipoteca:
Para ahorrar en intereses. Si consigues un tipo más bajo, pagarás mucho menos dinero a la larga.
Para cambiar una hipoteca variable a fija. Es una manera de deshacerte del euríbor para ganar tranquilidad.
Para ajustar el plazo. Puedes alargarlo para reducir la cuota o acortarlo para pagar menos intereses totales.
Para reducir comisiones y vinculación. Puedes ahorrar dinero mediante la supresión de comisiones o productos asociados (seguros, por ejemplo).
Sin embargo, esta operación no sirve para ampliar el capital ni para modificar las garantías. Además, ten en cuenta que las condiciones que consigas siempre dependerán de lo que te ofrezca el nuevo banco.
¿Cuánto cuesta una subrogación de hipoteca?
Cambiar la hipoteca de banco no es gratis, pero tampoco cuesta mucho dinero. Por norma general, hay que pagar unos 500 euros de media: el precio de la tasación de la vivienda (unos 300 euros) y el de la comisión por subrogación, que puede costar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente por abonar.
En nuestra página sobre los gastos de subrogación de hipoteca explicamos con más detalle cuánto hay que pagar por cada concepto y qué costas no te pueden cobrar en ningún caso.
Cómo cambiar de banco la hipoteca
La Ley 2/1994 establece, a grandes rasgos, cuáles son los trámites que hay que completar para llevar a cabo una subrogación de acreedor. Pero desde HelpMyCash hemos añadido algunos pasos adicionales al proceso para que puedas conseguir unas mejores condiciones:
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Pide ofertas a varios bancos. Si no sabes por dónde empezar, encontrarás las ofertas más baratas en nuestro ranking de la mejor subrogación de hipoteca.
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Compara las propuestas. Cada entidad te entregará una oferta vinculante con las condiciones que obtendrías si te subrogas a ellas. Nuestro consejo es que las compares y que hagas números para valorar cuál te conviene.
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Elige al banco que más te interese. Cuando des el sí a una oferta de subrogación, esa entidad se lo comunicará al banco con el que tienes la hipoteca.
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Valora la contraoferta de tu banco. Tu entidad tiene 15 días naturales para presentarla. Si iguala o mejora la oferta del otro banco y te interesa, te puedes quedar en el tuyo.
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Firma ante notario. Si tu banco prefiere no igualar, o no te compensa su contraoferta, puedes formalizar la subrogación ante notario. Posteriormente, una gestoría tramitará la inscripción de la operación en el Registro de la Propiedad.
A tener en cuenta antes de subrogar la hipoteca
La subrogación de hipoteca no es una operación para todo el mundo. En primer lugar, porque debes cumplir ciertos requisitos para que un banco acepte el traslado. Y en segundo lugar, porque puede que no te interese si apenas mejoras tus condiciones.
Nuestro consejo, por lo tanto, es que valores lo siguiente antes de iniciar el proceso:
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El importe pendiente de tu hipoteca no puede superar el 80% del valor de tasación de tu vivienda. Si no cumples este requisito, ningún banco querrá que te subrogues a él.
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El plazo pendiente de devolución no debe ser de más de 30 años. Es otro requisito que tiene que cumplirse para poder subrogar la hipoteca.
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Tienen que haber pasado dos años desde la firma. Es muy improbable que una entidad te haga una oferta de subrogación si contrataste tu préstamo hipotecario hace poco.
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Ni te molestes si queda muy poco importe o plazo pendientes. La modificación que obtengas apenas tendrá impacto en la cuota o en el coste total de la hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre la subrogación de hipoteca
Sí, si aún cumples los requisitos para desgravar por la hipoteca, podrás seguir haciéndolo después de la subrogación o tras cambiar la hipoteca de banco con un préstamo hipotecario nuevo y la cancelación del anterior.
Una subrogación se enerva cuando aceptas la contraoferta de tu banco y cancelas el proceso para aceptar su propuesta de novación.
Sí: puedes modificar tu contrato con una novación de hipoteca, que es un pacto con tu propio banco, o contratando un préstamo hipotecario nuevo para cancelar el tuyo.
Herramientas sobre Cambiar hipoteca de banco
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Guía para subrogar tu hipoteca y ahorrar
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