Buenas,
Voy a pedir una hipoteca y he hecho un modelo Excel para entender la lógica que hay detrás, y me surje una duda que no logro resolver.
Los datos básicos: el piso cuesta 286.000€, pediría hipoteca fija a 30 años al 2,1%.
Me surgen dos opciones:
1- Pedir 90% al banco
2- Pedir 80% al banco y que mis familiares me dejen el 10% restante
Lógicamente, en la primera opción pagaría más intereses, porque el 10% que me dejan mis familiares lo devolvería a 5 años sin intereses.
Ahora bien, he hecho un escenario en el cual pido el 90% al banco, pero el dinero que usaría para devolver el 10% a mis familiares lo uso para amortizar anticipadamente (cada final de año 5.720€, que son el resultado de dividir 28.600€ entre 5 años). Y para mi sorpresa, el modelo me dice que pagaría menos intereses que en el escenario de que me lo dejen mis padres. Esto me parece contraintuitivo porque durante los primeros 5 años pago intereses sobre un capital que es mayor.
¿Sabríais explicarme por qué?
Hola, Dani.
Vamos a hacer números con nuestro propio Excel y a ver si tus cálculos coinciden con los nuestros:
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Con hipoteca al 80% (228.800€):
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Cuota: 857,18€/mes
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Total a devolver: 308.583,63€
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Entrada (20%): 57.200€
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Hipoteca + Intereses + Entrada: 365.793,63
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Con hipoteca al 90% (257.400€) sin amortizaciones:
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Cuota: 964,32€/mes
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Total a devolver: 347.156,58€
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Entrada (10%): 28.600€
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Hipoteca + Intereses + Entrada: 375.756,58€
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Con hipoteca al 90% (257.400€) con amortizaciones para reducir cuota:
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Cuota al principio: 964,32€/mes
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Cuota tras amortizaciones: 848,36€/mes
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Total a devolver: 338.259,95€
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Entrada (10%): 28.600€
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Hipoteca + Intereses + Entrada: 366.859,95€
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Con hipoteca al 90% (257.400€) con amortizaciones para reducir plazo:
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Cuota: 964,32€/mes
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Plazo tras amortizaciones: 25 años y 10 meses
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Total a devolver: 327.471,11€
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Entrada (10%): 28.600€
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Hipoteca + Intereses + Entrada: 356.071,11€
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Como ves, el único escenario en el que pagarías menos con una hipoteca al 90% es si reduces el plazo de devolución con cada amortización. Y sale más a cuenta porque los intereses se generan durante menos tiempo y, por lo tanto, acabas pagando menos por ese concepto.
Es decir, que aunque pagues más de intereses durante los primeros años, porque se aplican sobre un capital mayor, acabas pagando menos a la larga porque se reduce el tiempo durante el que se aplican esos intereses.
Esperamos haber resuelto tu duda.
Un saludo.
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