Necesito ayuda para aclarar un termino de la FEIN sobre hipoteca y gastos
Necesito ayuda para aclarar un termino de la FEIN sobre hipoteca y gastos
ResponderCompensación por reembolso anticipado total o parcial.
En caso de amortización anticipada PARCIAL durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se producirá a favor del banco el derecho a percibir en el momento de efectuarla una compensación del 2,000 por ciento sobre el capital amortizado, sin que su importe pueda superar la
pérdida financiera causada.
¿ Y sino hay pérdida financiera no tengo que pagar nada? y si hay una pérdida mayor del 2% me pueden cobrar más del 2? porque ahí no pone máximo un 2. No se, estoy leyendo por todos lados y se que aquí me vais a ayudar porque tengo hasta ejemplos en la hoja que no entiendo cómo lo calculan, me pone que el IRS a la fecha de este contrato es del -0,3960 pero no se esto como me afecta en el futuro, pues la idea es el año que viene amortizar algo para ir bajando la cuota, debe estar el euribor más alto que el interes fijo que me marcan? o al poner ese indicador IRS me puede perjudicar? el interes fijo es al 2,4
Otra duda es sobre la subrogación, la FEIN viene con un importe pero entre que se lleva al banco y mandan el certificado de deuda, al tener que pasar unos días me van a cobrar otro recibo en la entidad actual y el capital va a ser de 500 euros menos, pero me dicen que no pasa nada, que lo único que voy a tener financiados 500 euros mas, eso me puede afectar a la desgravación en hacienda de mi hipoteca que es del 2007? porque yo cambio de variable a fija y siempre me la he desgravado, pero me da miedo que al firmar este cambio me afecte al no coincidir el importe y los meses, sería un mes menos y 500 euros menos que no se van a ver reflejados, ellos me van a firmar ya por el importe que tenemso entre manos. Esto me preocupa también más que el 2% ya que me afecta a mi y a mi famila para el tema de hacienda.
Después al final me aparece un apartado que dice REEMBOLSO ANTICIPADo que dice que modifica y complementa al apartado 8 de reembolso y me pone un 0,05 en caso de subrogación y estar dentro de los 3 años etc..luego habla del decreto de ley 19/2022
Y me lia aun más que detrás viene un documento informativo sobre los gastos de subrogación del préstamo,y me aparece una tabla que no se si puedo adjuntar aquí
EN CASO DE QUE SU PRÉSTAMO SE HAYA FIRMADO, SUBROGADO O NOVADO EN FECHA ANTERIOR AL 16 DE JUNIO DE 2019:
esto se refiere a mi préstamo inicial no? el mio es del 2007 o se refiere al momento de hacer la subrogación actual?
es que si es lo primero, mi préstamo es del 2007 aparece claramente el 1% por suborgación en la escritura, en cambio si fue después indica que por la nueva ley es 0 y entonces mi subrogación no se acoge a la nueva ley y tengo que pagar ese 1?
Muchísimas gracias y mil disculpas por un texto tan largo ,pero os sigo por aquí y se que sabéis mucho del tema y yo no se nada y me agobio
Hola, Tony.
Sobre la comisión por amortización anticipada total o parcial, si el interés de la hipoteca es fijo, su coste nunca puede superar la pérdida financiera generada al banco por esa amortización, con un límite de hasta el 2% sobre el capital amortizado (1,50% a partir del undécimo año).
Por ejemplo, pongamos que adelantas 1.000 euros de tu hipoteca y que al banco le generas una pérdida de 25 euros. En ese caso, como el límite es del 2%, el precio de la comisión no podrá superar los 20 euros. En cambio, si adelantas esa misma cantidad y le generas una pérdida de 10 euros, la comisión no podrá superar esos 10 euros.
Respecto al IRS, es un índice que se usa para calcular la pérdida financiera, junto a otras variables. Para explicarlo de forma sencilla, si tú amortizas tu hipoteca en un momento en el que los intereses de mercado son superiores a los de tu hipoteca, no le generarás pérdida financiera al banco, porque podrá recolocar el dinero que adelantas con un interés más alto. En cambio, si los intereses de mercado en el momento de la amortización son inferiores a los de la hipoteca, sí le estarás generando una pérdida financiera al banco.
En cuanto a la subrogación, si te financian 500 euros de más, podrás seguir desgravando por tu hipoteca, aunque la deducción la podrás aplicar sobre lo que pagues para devolver el importe "original", al que tendrás que descontar esos 500 euros. Te lo contamos mejor en nuestra página sobre desgravar la hipoteca.
Y vayamos al último punto. Por ley, si se produce una novación o una subrogación para pasar una hipoteca variable al tipo fijo, la comisión máxima que puede cobrar el banco es del 0,05%, que será del 0% si la operación se produce a partir del cuarto año de vida de la hipoteca. Esto lo estipula una ley de 2019, pero se aplica retroactivamente a todas las hipotecas. Por lo tanto, si subrogas tu hipoteca ahora para pasarla del tipo variable al fijo, el banco no te puede cobrar ninguna comisión.
En cuanto al Real Decreto-ley 19/2022, estipula que los bancos no pueden cobrar comisiones de subrogación o novación en 2023 por pasar una hipoteca variable al tipo fijo.
Si tienes más dudas sobre estas comisiones y gastos, puedes echar un vistazo a nuestra página sobre los gastos de subrogación.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
¿Te hemos ayudado?
Si valoras nuestra respuesta, por favor ayúdanos y valora nuestro servicio en Trustpilot. También puedes compartir esta experiencia con tus conocidos aquí:Muchísimas gracias, solo una pequeña duda, entonces si yo tengo la hipoteca fija al 2,4 por la bonificacion de la nómina y el seguro,pero el tipo de interés sin bonificaciones recogido es del 2,9 , a la hora de amortizar ¿ellos comparan con el 2,4 o el 2,9? Yo es q he probado muchas fórmulas y me lio con todas, y con el IRS tampoco se calcular, entonces miro el euribor y pienso que si el euribor el mes que voy a amortizar está al 3 , ¿no se produce pérdida y no me cobran nada?, pero en caso de estar, por ejemplo, al 2,6... entonces¿ miran el 2,4 y no hay pérdida, o se basan en el interés de 2,9 y por lo tanto si hay pérdida? No se si me he explicado muy bien.Muchas gracias de nuevo
citando a Entonces esa ley ya no se aplica en la actualidad no? Muchísimas gracias, solo una pequeña duda, entonces si yo tengo la hipoteca fija al 2,4 por la bonificacion de la nómi...
Hola de nuevo.
Te has explicado perfectamente. En principio, la pérdida financiera se calcula restando el capital pendiente de la hipoteca en el momento de realizar la amortización anticipada menos el "valor de mercado" de los pagos pendientes.
Ese "valor de mercado" representa el coste de los pagos pendientes con el tipo de interés de mercado. Y el tipo de interés de mercado se calcula, a su vez, sumando un diferencial al IRS más próximo al plazo pendiente publicado en el momento de llevar a cabo la amortización anticipada. El diferencial, por su parte, se calcula restando el interés de tu hipoteca (el realmente aplicado, con las bonificaciones activas en ese momento) menos el IRS vigente en el momento de la contratación para el plazo más próximo al que contrataste la hipoteca.
Este galimatías se traduce en una fórmula que el Banco de España obliga a los bancos a aplicar para calcular la pérdida financiera. Es decir, que los bancos no pueden ser creativos a la hora de calcular si habrá pérdida financiera o no, porque siempre deben usar esta fórmula. Por ello, si en algún momento quieres llevar a cabo una amortización anticipada, puedes estar tranquilo: con suficiente antelación, el banco te calculará si hay pérdida financiera y te comunicará si tendrás que pagar una comisión o no (y de qué coste).
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
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