Novación uci

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Novación uci

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H
Helper_710555931

Hola, tenemos una hipoteca con uci imposible de pagar, entre irph y anatocismo debemos 347000€. Solo debemos este mes de enero 2022 y querían negociar. Nos proponen novacion, vendiendo una propiedad que avala préstamo, con tasación 119000€, quita (pendiente de saber en qué concepto de 55000€) y nueva hipoteca de 180000€ a 27 años, tenemos 56 y 58 años... Al 1 por ciento de interés fijo, dejando letra de 634€. Nuestro abogado ya les presento demanda en febrero de 2021 por gastos notariales y estamos a la espera pero quisiera saber si se firma esto podría ponerles la demanda por irph de préstamo actual?  Y al vender la propiedad quién asume plusvalía?

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HelpMyCash
#1

Hola, Helper_710555931.

Muchos bancos aprovechan estas novaciones para obligar al cliente a firmar un acuerdo de no reclamación, algo que os impediría denunciar el uso del IRPH. La validez de estos pactos ha sido discutida por el Supremo, pero anularlo os llevaría tiempo. Nuestro consejo, por lo tanto, es que leáis toda la documentación que os ha dado el banco para aseguraros de que no os "cuelan" ese acuerdo de no reclamación. 

Aprovechamos para comentar que el uso del IRPH se considera válido en la mayoría de los casos. En nuestra página sobre el IRPH explicamos en qué situaciones sí puede declararse abusivo. 

Finalmente, en cuanto a la venta de la propiedad, la plusvalía la tendríais que pagar vosotros como vendedores. Eso sí, solo la pagaríais si vendierais la vivienda por un valor superior al que la comprasteis. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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#2
H
Helper_710555931

Muchas gracias. Y si en el nuevo acuerdo ellos incluyen una cláusula de que se hacen cargo de la plusvalia, sería posible? Se trata de un piso comprado en 1959 y la plusvalía sería bastante dinero

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HelpMyCash
#3

Hola de nuevo. 

Sí, es posible llegar a ese acuerdo, siempre que el banco lo acepte. Es poco probable que lo haga, pero no perdéis nada por intentarlo. 

Un saludo. 

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#4
H
Helper_710555931

Buenos dias, UCI se ha negado al pago de la plusvalia, y lo que le hemos propuesto. Si le decimos que queremos novación total y el valor de las tasaciones es superior al dinero de la hipoteca, nos tienen que dar la diferencia? con ese dinero pagaríamos plusvalias y nos iriamos libres de cargas...

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HelpMyCash
#5

Hola de nuevo. 

No nos acaba de quedar claro a qué te refieres cuando hablas de novación total. Si nos das más detalles sobre la operación que queréis plantear, trataremos de ayudarte. 

Un saludo. 

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#6
H
Helper_710555931

con novación total me refiero a que venda UCI el piso donde vivimos y el otro del cual somos las propietarias al 50% cada una, mi hermana y yo.

Les hemos dicho que nos hagan el estudio vendiendo las dos propiedades. 

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HelpMyCash
#7

Hola de nuevo. 

Gracias por las aclaraciones. Si lo que queréis es que se vendan ambas viviendas, tenéis dos opciones: 

  • Poner a la venta las dos viviendas (UCI os puede gestionar la venta a través de su inmobiliaria asociada, pero es probable que os cobre una comisión por el servicio). Si obtenéis ganancias tras cancelar la hipoteca, podéis usar ese dinero para pagar la plusvalía municipal que se genere. 

  • Proponer la dación en pago de ambas viviendas para saldar la deuda. Si el banco lo acepta, la deuda quedará liquidada, pero vosotros no recibiréis nada (aunque estén tasadas por encima de la deuda pendiente). Por la dación en pago de vuestra vivienda habitual no se generará plusvalía municipal, pero sí por la dación de la vivienda que tienes con tu hermana.

Quizás podríais llegar a una solución intermedia: entregar en dación en pago vuestra vivienda habitual (sin plusvalía) y vender la vivienda que tienes con tu hermana, usando el dinero para pagar la deuda pendiente tras la dación y para pagar la plusvalía municipal que se genere. Nuestro consejo es que lo habléis con el banco para ver si lo acepta o qué otras soluciones os propone. 

Un saludo. 

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#8
H
Helper_710555931

Muchas gracias nos has dado una buena idea para proponerles. A ver como queda el tema... 

un cordial saludo!

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#9
H
Helper_710555931

otra ultima pregunta, en caso de no poder llegar a un acuerdo, y ejecuten las viviendas cuanto tiempo puede pasar? solo debemos una cuota en estos momentos

A mi hermana no la podrían hacer nada no? aparte de quedarse sin el 50% del piso

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HelpMyCash
#10

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

Para ejecutar una hipoteca, el banco tiene que esperar obligatoriamente a que se dejen de pagar 12 cuotas (o 15 cuotas si estáis en la segunda mitad del plazo). Aún tenéis mucho margen, pero os aconsejamos llegar a un acuerdo cuanto antes para que no se os apliquen intereses de demora. 

En cuanto a tu hermana, entendemos que solo aparece como hipotecante no deudora en la escritura y que su parte de la vivienda también está hipotecada. Si no aparece como avalista o cotitular, solo pueden embargarle ese 50%; nada más. Si sí es cotitular o avalista de vuestra hipoteca, el banco sí podría embargar sus bienes presentes personales y futuros: sus cuentas, parte de su salario, etc. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

 

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#11
H
Helper_710555931

Hola, como continuación de lo publicado anteriormente, UCI no parece querer negociar. Le propusimos todo lo anterior. solo nos ofrecen vender el piso que avala el credito, por 120.000€ a traves de su inmobiliaria. Pagándoles la comisión correspondiente, claro. Además no nos envían ningún tipo de documentación en la que veamos como se quedaría la operación. Nuestro abogado les ha pedido que se hagan cargo de todos los gastos y que nos envien el borrador y lo unico que hacen es poner excusas pero no lo envian (cosa mosqueante)

Actualmente debemos Enero, Febrero y Marzo, sobre este tema tienen que esperar a que dejemos de pagar 12 meses? he visto este enlace **** e indica que deben ser 12 meses, pero por otros sitios veo que puede ser el 3% de la deuda, cosa que alcanzaríamos en 3 meses aproximadamente. 

qué plazos de ejecución se están manejando en la comunidad de Madrid, porque nos tememos que no va a haber acuerdo y nos ejecutarán las dos viviendas.

Muchas gracias

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HelpMyCash
#12

Hola de nuevo. 

Lamentamos mucho tu situación. En cuanto a los plazos de ejecución, la ley indica que la hipoteca se puede ejecutar siempre que el importe de las cuotas no pagadas equivalgan al menos a: 

"Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses". 

Como ves, el redactado es un poco ambiguo y no queda del todo claro si la ejecución debe producirse al haber impagado 12 cuotas (o 15) o al haber impagado el 3% del importe concedido. Nuestro consejo, por lo tanto, es que se lo preguntes directamente a tu abogado, que podrá ofrecerte una mejor asistencia legal. 

Esperamos que podáis llegar a un acuerdo para evitar esa ejecución. 

Un saludo. 

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#13
H
Helper_710555931

Sabes qué plazos de ejecución se están manejando en la comunidad de Madrid para ejecución hipotecaria?

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HelpMyCash
#14

Hola de nuevo. 

Lamentablemente, no disponemos de esa información. Te aconsejamos preguntárselo directamente a tu abogado o a la oficina de vivienda de tu ayuntamiento. 

Un saludo. 

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