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Toda la información sobre la subrogación de hipoteca

Subrogación de hipoteca: ¿en qué consiste?

Cuando hablamos de subrogación de hipoteca, generalmente nos referimos a cambiar la hipoteca de banco. Sin embargo, esta es solo una de las dos posibles variantes de esta operación:

Subrogación de acreedor

Es la más conocida y consiste en trasladar una hipoteca vigente de un banco a otro distinto. Por lo general, cuando un cliente se decanta por la subrogación, lo hace para intentar mejorar las condiciones de financiación de su contrato original y pagar menos al mes y en total. Para ello, puede rebajar el interés, reducir comisiones o vinculaciones o eliminar cláusulas abusivas.

Otro cambio que suele realizarse con esta operación es modificar el tipo para beneficiarse de lo bajas que están ahora las hipotecas a interés fijo y asegurarse una cuota que no varíe con el paso de los años. A continuación, mostramos las condiciones de algunas de las hipotecas fijas más baratas:

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Según la actual la ley hipotecaria, hacer una subrogación para cambiar el interés al tipo fijo es más barato: se aplica el 0,15% sobre el capital pendiente si se lleva a cabo durante los tres primeros años del préstamo. En caso de realizarse posteriormente, el banco ya no nos podría cobrar ninguna compensación. 

Subrogación de deudor

El otro tipo de subrogación es la de deudor, que consiste en sustituir al titular de una hipoteca por otra persona. En concreto, el comprador de un inmueble con cargas asume la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor en el momento de formalizarse la compraventa. 

De este modo, es posible ahorrarse el coste de firmar una hipoteca nueva, aunque se trata de una operación que tiene ciertas limitaciones:

  • No podemos escoger el banco en el que pagaremos la hipoteca. El nuevo prestatario se queda en el banco con el que el anterior tenía contratada la hipoteca. Eso sí, siempre existirá la opción de subrogar la hipoteca en el futuro para trasladarse a otro banco, pero habrá que esperar unos años para poder hacerlo y asumir los costes de la operación.

  • No podremos negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad bancaria, ya que heredaremos las firmadas por la persona que nos subroga la hipoteca.

  • Los gastos no son reclamables. Al subrogarnos para comprar un inmueble y hacernos titulares de la deuda, los gastos de la operación están perfectamente englobados dentro de la legalidad vigente, así que no podremos reclamar su devolución. 

¿Qué condiciones se pueden mejorar al subrogar la hipoteca?

Dado que la subrogación de acreedor es la más habitual, vamos a centrarnos en las condiciones que podemos mejorar al cambiar la hipoteca de banco:

  • Vinculación y comisiones. A través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que limitan nuestra operatividad, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.

  • Cláusulas que han podido declararse abusivas. Si nuestra hipoteca tiene alguna condición abusiva, como las cláusulas suelo, podemos utilizar el traslado para eliminarlas. Además, aunque efectuemos la subrogación de hipoteca, mantendremos el derecho de reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior. Con esta operación también nos podemos deshacer de otras cláusulas o apartados que estén encareciendo abusivamente nuestra hipoteca, como el índice IRPH o unos intereses de demora demasiado elevados, por ejemplo.

  • El plazo de reembolso. También podemos aprovechar el traslado para acortar o ampliar el período de devolución de nuestro préstamo hipotecario. 

Pasos para realizar una subrogación de hipoteca

A diferencia de la novación, en la subrogación de hipoteca no deberemos contar con el permiso de nuestro banco para iniciar los trámites, aunque si no llevamos varios años pagando el préstamo hipotecario (mínimo tres) y no tenemos un buen perfil económico, es difícil que encontremos un banco dispuesto a hacernos una oferta.

Así pues, si estamos decididos a cambiar la hipoteca de banco, debemos seguir los siguientes pasos:

  1. Conoce el mercado hipotecario: uno de los principales motivos para hacer una subrogación es mejorar las condiciones de la hipoteca, por lo que es imprescindible conocer qué están ofreciendo los bancos. De esta manera no solo podremos saber si nuestra hipoteca tiene margen de mejora, sino que tendremos capacidad de valorar si nos hacen una buena oferta y podremos negociar.
  2. Compara y negocia: el siguiente paso es ir a varias entidades para ver qué oferta nos pueden hacer. También es importante que lo notifiquemos a nuestro banco, ya que si no quiere perdernos quizá se muestre dispuesto a hacer una novación y cambiar las condiciones de nuestra hipoteca. Cuando tengamos algunas ofertas, podremos negociar para intentar bajarlas aún más y, cuando nos decidamos, presentar una solicitud de subrogación.

  3. Acepta la oferta y espera la respuesta de tu banco: una vez hayamos presentado la solicitud, el banco nos hará una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y tendremos que decidir si nos interesa o no. Cuando la aceptemos, será el propio banco quien se lo notifique a nuestra entidad en los siete días siguientes. Y en los 15 días posteriores nos podrá presentar una contraoferta que iguale o mejore esas condiciones.

  4. Escoge entre la oferta y la contraoferta: la actual legislación nos permite elegir libremente la propuesta del banco nuevo o la réplica de nuestra entidad. Antes era obligado quedarse con la oferta de nuestra financiera si igualaba o mejoraba la otra opción. 
  5. Formaliza la subrogación: si nuestra entidad no ha presentado su oferta o no es mejor, tendremos vía libre para cambiar la hipoteca de banco. Cabe recordar que hay que hacer una escritura de subrogación y asumir los gastos derivados de esta operación.

¿Conviene más la subrogación que la novación?

Si estamos pensando en hacer una subrogación para mejorar las condiciones de nuestro contrato, puede que tengamos que valorar antes la opción de hacer una novación de hipoteca, es decir, negociar con nuestro propio banco algunas mejoras para nuestra escritura.

Esta operación es más barata en cuanto a que la novación no necesita de una nueva tasación a menos que queramos ampliar el capital y permite añadir o quitar titulares u otras garantías. Sin embargo, el banco no tiene por qué aceptar una novación, por lo que a veces la subrogación será la única opción.

¿Más dudas? Lee nuestra guía gratuita ‘¿Cómo subrogar una hipoteca?’

El proceso que hay que seguir para subrogar una hipoteca y trasladarla a otro banco no es demasiado conocido por el consumidor medio, así que es normal que no estemos familiarizados con los detalles concretos de este tipo de refinanciación. Por este motivo, desde HelpMyCash.com ofrecemos una útil guía en la que resolvemos las dudas más frecuentes sobre la subrogación de hipoteca y explicamos cómo podemos cambiar un préstamo de entidad sin pagar más dinero de la cuenta.

Esta herramienta también nos da las claves que debemos tener presentes para valorar si la subrogación de hipoteca es una buena opción en nuestro caso concreto, así como cuál puede ser el coste total de la operación aproximadamente y qué pasos debemos seguir para tener éxito durante el cambio de hipoteca de banco. Para descargarla gratuitamente solo tenemos que introducir nuestra dirección de correo electrónico en el siguiente formulario:

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha elaborado con el objetivo de explicar a nuestros usuarios qué procedimiento deben seguir para realizar el cambio de hipoteca de banco y el cambio de titular de un préstamo hipotecario, una operación que se conoce en términos técnicos como subrogación de hipoteca. Asimismo, aquí también informamos sobre los costes de llevar esta operación y damos varias claves que nos ayudarán a descubrir si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: la información relativa a la regulación y a las características de esta operación la hemos obtenido, entre otras fuentes, de la Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Metodología: mantenemos actualizada nuestra base de productos mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online con un equipo de expertos especializados en las finanzas personales. En el comparador, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Temas recientes del foro

DAVID82
Impuestos y Notaria Hipoteca - IRPF 2019 @DAVID82 - hace 13 horas
  • 1 Respuesta
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Buenos días, compre una vivienda en 2012, en el IRPF del año 2012 no me desgrave los impuestos ni los gastos de notaría, ¿podría deducirme en el IRPF de 2019 de estos conceptos?
Gracias por este espacio.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 12 horas

HelpMyCash

Hola, DAVID82. 

Entendemos que no podrías, pues son pagos que realizaste en anteriores ejercicios y no en el de 2019. De todos modos, como es un caso muy concreto, quizás sería conveniente que lo consultaras por si acaso con la Agencia Tributaria. En nuestra guía gratuita sobre la Renta te explicamos cómo puedes contactar con ella. 

Un saludo. 

Cristina
Que cantidad se pone en la renta @Cristina - hace 15 horas
  • 1 Respuesta
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Hola!!!!!!
Ante la situación que tenemos, me gustaría poder hacer yo misma la renta. Por favor me podeis decir que cantidad es la que se pone por hipoteca en la casilla de Adquisición de vivienda. Estoy comprobando de otros años y no me coincide, la cantidad es amortización+intereses+seguro vida+seguro hogar??????????
Por favor, si alguien me puede ayudar. se lo agradecería.
Muchas gracias.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 14 horas

HelpMyCash

Hola, Cristina. 

En esa casilla tienes que poner todo lo que hayas pagado por tu hipoteca durante el año 2019. Ahí tienes que sumar las cuotas abonadas durante ese año más lo que hayas pagado en primas de seguros, en adelantos de capital, etc. Y sobre esa cantidad tendrás que calcular la deducción aplicando un porcentaje determinado (el 7,5% estatal más el tramo autonómico, que también suele ser del 7,5%). Eso sí, recuerda que ese porcentaje lo puedes aplicar sobre un máximo de 9.040 euros. 

Quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda. 

Un saludo.  

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  • 27 Visitas
Hola, 
Creo que esta pregunta ya la han formulado pero no me ha quedado clara.
Mi duda es que al banco le he solicitado la hipoteca sobre el precio real de la vivienda de 117.000€, (me conceden el 80% y ya cuento con el resto del dinero que necesito)
Posteriormente he pagado 3.000€ a la propietaria en concepto de arras. 
Ahora debería solicitar la hipoteca por 114.000€ no? porque sino voy a tener que pagar los intereses al banco del 80% sobre 117.000€ cuando realmente necesito el 80% de 114.000€
Quedo a la espera de que puedan aclararmelo
Gracias,
Un saludo

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