Subrogación de hipoteca: cuándo y cómo hacerla
¿Sabías que puedes mejorar el préstamo hipotecario que tienes firmado? La subrogación de hipoteca te permite cambiarla de banco para rebajar su interés, pasarte del tipo variable al fijo…
En HelpMyCash te lo explicamos todo acerca de esta operación y te ayudamos a llevarla a cabo.
¡Te ayudamos a subrogar la hipoteca!
Un experto analizará tu caso y negociará con los bancos para conseguirte las mejores ofertas.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
"Subrogar" es un término que significa, literalmente, "sustituir". Por lo tanto, la subrogación de hipoteca es una operación que te permite cambiar de banco (acreedor) o reemplazar a su titular por otro (deudor).
En esta página nos centraremos en la subrogación de acreedor, que es la operación con la que puedes llevar tu préstamo hipotecario a otro banco para mejorar sus condiciones. La de deudor, en cambio, suele formalizarse cuando el comprador de una vivienda quiere hacerse cargo de la hipoteca del vendedor porque tiene un buen precio.
¿Para qué se puede subrogar una hipoteca?
La Ley 2/1994, que regula específicamente la subrogación de acreedor, establece que esta operación puede utilizarse para modificar el precio o el plazo de un préstamo hipotecario. Es decir, que puedes cambiar tu hipoteca de banco para conseguir estas ventajas, siempre que la nueva entidad te lo ofrezca:
Para rebajar el interés: de esta manera, pagarás unas cuotas más bajas cada mes.
Para cambiar una hipoteca variable a fija: así, tus cuotas se mantendrán siempre estables aunque el euríbor suba
Para eliminar productos asociados: puedes deshacerte de seguros, planes de pensiones, tarjetas...
Para suprimir comisiones: la de amortización anticipada, la de novación, etc.
Para deshacerte de cláusulas potencialmente abusivas: puedes eliminar la cláusula suelo, el IRPH...
Para ampliar o reducir el plazo de devolución: para reducir el importe de las cuotas o acabar de pagar antes la hipoteca, respectivamente.
En cambio, subrogar un préstamo hipotecario no sirve para ampliar su capital, añadir o eliminar titulares o avales o llevar a cabo otras modificaciones. En nuestra página sobre refinanciar la hipoteca te explicamos con qué operaciones puedes realizar estos cambios.
¿Cuándo conviene cambiar la hipoteca de banco?
Puede que las condiciones de tu préstamo hipotecario fueran buenas cuando lo firmaste, pero la situación económica es cambiante y es posible que, en estos momentos, los bancos estén ofreciendo mejores precios. Subrogar la hipoteca, por lo tanto, puede ser una buena manera de ponerla al día y, de paso, ahorrarte un dinerito cada mes.
Pero ¿cómo puedes saber si es un buen momento para llevar a cabo una subrogación? Desde HelpMyCash pensamos que cambiar tu hipoteca de banco te conviene en estas dos situaciones:
Por norma general, recomendamos subrogar el préstamo hipotecario durante los primeros años del plazo. Así, estarás más tiempo con las nuevas condiciones y te beneficiarás más de ellas. Si te cambias de banco en los últimos años, ya habrás pagado la mayor parte de los intereses y la operación no te saldrá tan a cuenta.
¿Cuánto cuesta subrogar la hipoteca?
Para cambiar la hipoteca de banco tendrás que pagar un dinero, pero no mucho: unos 500 euros de media. Te tocará abonar el coste de una tasación (unos 300 euros) más la comisión por subrogación que te cobre tu banco actual, cuyo coste puede ser de entre el 0% y el 2% del importe pendiente por pagar.
En nuestra página sobre los gastos de subrogación de hipoteca explicamos con más detalle cuánto hay que pagar por cada concepto y qué costas no te pueden cobrar en ningún caso.
Simulador de subrogación de hipoteca: calcula tu ahorro
Normalmente, trasladar tu préstamo hipotecario a otro banco sale a cuenta, porque ahorrarás más de lo que cuesta la operación. Ahora bien, nunca está de más calcular si te conviene el cambio.
Para que hagas números, desde HelpMyCash ponemos a tu disposición nuestro simulador de subrogación. Puedes usarlo gratis para averiguar cuánto te ahorrarás si cambias tu hipoteca de banco:
Pasos para cambiar la hipoteca de banco
El proceso para subrogar la hipoteca es bastante parecido al que hay que seguir para contratar un préstamo de este tipo, aunque con algunos matices. Veamos cuáles son los pasos que debes dar:
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Solicitar una oferta de subrogación. Nuestro consejo es que contactes con varias entidades para pedir propuestas. Cuantas más tengas, ¡mejor!
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Presentar la documentación. Los bancos te pedirán tus últimas nóminas y rentas, copia del contrato de trabajo, recibos de la hipoteca actual...
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Tasar la vivienda. Es un paso obligatorio para llevar a cabo la subrogación, porque el nuevo banco debe conocer el valor del inmueble hipotecado.
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Analizar la oferta vinculante, que te presentarán si se aprueba tu solicitud. Si aceptas una propuesta, el nuevo banco notificará en un plazo máximo de 7 días a tu entidad actual, que tendrá 15 días para hacerte una contraoferta y firmarla contigo.
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Formalizar la subrogación ante notario. Si te decantas por la oferta del nuevo banco, solo te quedará pasar por notaría para firmar el traslado. Ahora bien, si prefieres la contraoferta de tu entidad actual, deberás formalizar el cambio de condiciones con él, también ante notario.
Todo este proceso suele llevar entre uno y tres meses, dependiendo de lo que tarden los bancos en analizar tu solicitud y hacer sus ofertas.
¡Atención! Pueden ofrecerte una nueva hipoteca
Algunos bancos no ofrecen subrogaciones, sino que te dan la opción de contratar una hipoteca nueva, con mejores condiciones, para cancelar la que tienes. Es un proceso más caro, pero te puede salir a cuenta si obtienes un buen ahorro.
¿Quieres irte a otro banco? Visita nuestro ranking de mejores hipotecas para subrogar y encuentra la mejor para ti.
Requisitos para subrogar la hipoteca
Como es lógico y normal, ningún banco se ofrecerá a subrogar tu hipoteca si no eres solvente. En general, todas las entidades exigen cumplir estos requisitos:
Tener una buena situación laboral y financiera. Es importante contar con un buen sueldo, un trabajo estable y pocas deudas para que otro banco quiera asumir tu deuda.
El capital pendiente no puede ser de más del 80% del valor de la vivienda. Si no es así, prácticamente ningún banco aprobará tu solicitud. Además, el plazo de reembolso tras el traslado no podrá superar, por lo general, los 30 años.
Haber pagado las cuotas durante al menos dos años. Es el requisito que se suele exigir para demostrar que eres capaz de afrontar tu hipoteca actual (aunque hay bancos que piden solo un año o hasta tres).
Deberás tener preparados varios documentos para demostrar que cumples estos requisitos: copias de tu DNI, de tu contrato de trabajo, de tus últimas nóminas y declaración de la Renta, de la escritura hipotecaria, de la nota simple de la vivienda...
Alternativas a la subrogación de hipoteca
La subrogación es una buena herramienta para mejorar las condiciones de una hipoteca, ¡pero no es la única! Desde HelpMyCash te recomendamos explorar estas otras opciones:
La novación de hipoteca es una operación que consiste en negociar con tu propio banco para modificar las condiciones del préstamo hipotecario.
Puedes contratar una hipoteca nueva, con tu banco u otro, para cancelar la que tienes y modificar, en la práctica, cualquiera de sus condiciones.
A priori, no hay una operación mejor que la otra. Nuestro consejo es que hables con tu banco y con otros para conseguir ofertas de cada tipo. Así, podrás comparar las diferentes opciones (ahorro y coste) y decantarte por la que te salga más a cuenta.
¿Tienes más dudas? Te las resolvemos
No existe un límite, aunque siempre dependerá de si encuentras a un banco dispuesto a subrogar tu crédito hipotecario. Ten en cuenta, eso sí, que las entidades suelen exigir que lleves al menos dos años pagando tu hipoteca, aunque algunos harán excepciones si tu perfil es muy bueno.
Sí, si aún cumples los requisitos para desgravar por la hipoteca, podrás seguir haciéndolo después de la subrogación o tras cambiar la hipoteca de banco con un préstamo hipotecario nuevo y la cancelación del anterior.
Puedes echarte atrás en cualquier momento, ya que la subrogación no es obligatoria hasta que se formalice el cambio en la escritura. Sin embargo, esto puede tener algunas implicaciones, especialmente si el nuevo banco ya ha incurrido en ciertos gastos, como el de la tasación de la propiedad. Si es así, lo más probable es que tengas que asumir ese coste.
Herramientas sobre Cambiar hipoteca de banco
Cómo cambiar la hipoteca a otro banco y pagar menos intereses
¿Quieres cambiar tu hipoteca de banco para pagar cuotas más bajas? En este vídeo te explicamos el proceso a seguir para irte a una entidad que te aplique un interés más pequeño.
Calculadora de subrogación: cuánto puedes ahorrar
¿Quieres rebajar el precio de las cuotas de tu hipoteca? Con esta calculadora podrás saber cuánto dinero te podrías ahorrar si haces una subrogación de hipoteca.
Guía para subrogar tu hipoteca y ahorrar
En esta guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash conocerás los pasos necesarios para cambiar tu hipoteca a otra entidad y disfrutar de unas nuevas condiciones más ventajosas: