Nueva ley hipotecaria: todas las claves
La contratación de una hipoteca, como no podría ser de otro modo, está regulada en nuestro país por una serie de normativas, pero la más importante es la ley hipotecaria de 2019, que es la vigente a día de hoy. Aquí te resumimos sus aspectos más importantes para que conozcas cuáles son tus derechos como hipotecado.
¿Cuál es la ley hipotecaria vigente en España?
Lo primero que debes saber es que existen varias leyes que regulan el mercado hipotecario español. A lo largo de los años, nuestros políticos han ido sacando normativas que afectan al proceso de contratación de las hipotecas, a las condiciones que pueden aplicar los bancos y a la protección que reciben los consumidores
Pero la normativa más importante es la Ley 5/2019, conocida popularmente como la nueva ley hipotecaria o LCCI (las siglas de "Ley de contratos de crédito inmobiliario", su nombre oficial). Está en vigor desde el 16 de junio de 2019 y regula todo lo que tiene que ver con el proceso de contratación de las hipotecas, modificación y extinción de hipotecas, así como la inscripción de fincas en el Registro de la Propiedad.
Hay muchos aspectos a destacar sobre esta ley hipotecaria, pero desde HelpMyCash consideramos que estos son los más importantes.
1. Protección al consumidor
La ley hipotecaria vigente no se creó por iniciativa de nuestros políticos: fue la Unión Europea la que ordenó su promulgación para proteger mejor al consumidor. De hecho, se lo encargó a nuestro país en 2016, pero la normativa no se aprobó hasta el 2019.
Gracias a la nueva ley, ahora estás más protegido si vas a contratar una hipoteca. Estas son algunas de las medidas que te defienden ante posibles abusos de los bancos:
2. Reparto de los gastos de hipoteca
La LCCI también establece un reparto claro de los gastos de hipoteca, algo que no hacían las anteriores normativas. Al formalizarse un préstamo hipotecario, el banco tiene que pagar la gestoría, el registro, la notaría, el impuesto sobre actos jurídicos documentados y su copia de la escritura, mientras que el cliente solo debe pagar la tasación y su copia de la escritura.
3. Amortización anticipada más barata
La nueva ley hipotecaria también reduce el precio de la comisión que pueden cobrar los bancos si pagas toda o parte de tu deuda hipotecaria por adelantado. Su coste máximo es el siguiente:
Si la hipoteca es fija, la comisión no puede superar el 2% sobre el pago adelantado (1,50% a partir del undécimo año). Para hipotecas de antes de 2019 se pueden cobrar dos comisiones: una por amortización anticipada de hasta el 0,5% y otra por riesgo de tipo de interés de hasta el 5%.
Si la hipoteca es variable, la comisión no puede superar el 0,25% (0% a partir del tercer año) o el 0,15% (0% a partir del quinto año), según lo que pactes con el banco. Para hipotecas de antes de 2019, el precio de esta compensación puede ser de hasta el 0,5%.
Ten en cuenta, eso sí, que si amortizaste tu hipoteca variable antes del 16 de junio de 2019, la comisión máxima será distinta. Te lo contamos en nuestra página sobre la amortización anticipada.
4. Incentivos para cambiar la hipoteca al tipo fijo o mixto
La ley hipotecaria también limita el precio de la comisión que pueden cobrarte por cambiar una hipoteca variable al tipo fijo o mixto para incentivar esta operación. Su coste máximo ahora es del 0,05% (0% si el préstamo tiene más de tres años).
Esta medida es retroactiva. Esto significa que da igual cuándo firmaste tu contrato: ponga lo que ponga en tu escritura, el banco no puede cobrarte una comisión superior a la establecida en la ley de 2019.
5. Regulación de los productos asociados
También queremos destacar que la Ley de contratos de crédito inmobiliario aclara qué productos te puede obligar a contratar el banco y qué otros te puede ofrecer opcionalmente como vía para reducir el interés. En nuestra página sobre los seguros hipotecarios te damos más detalles sobre esta medida.
6. Prohibición de incluir cláusulas suelo
Otro aspecto positivo de esta ley es que prohíbe terminantemente que se incluya un interés mínimo en las hipotecas variables. Es decir, que los bancos ya no pueden usar nunca más las conocidas cláusulas suelo. Ahora bien, la normativa establece por defecto un interés mínimo del 0% para todas las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, por lo que todos estos préstamos tendrán, en la práctica, un suelo del 0%.
¡Atención! Esta medida no es retroactiva y no afecta a las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019. Si te incluyeron un interés mínimo, te explicamos cómo eliminarlo en nuestra página sobre las cláusulas suelo.
7. Mínimo de 12 impagos para que te embarguen la casa
Terminamos este resumen con una de las medidas estrella de la LCCI: la que obliga al banco a esperar más tiempo para poder ejecutar la hipoteca y embargarte la casa si no la pagas. En concreto, no puede iniciar el proceso de ejecución hasta que dejes de pagar 12 cuotas (o el 3% del importe prestado) si estás en la primera mitad del plazo o hasta que dejes de pagar 15 cuotas (o el 7% del importe prestado) si estás en la segunda mitad del plazo.
Esta medida es retroactiva, lo que significa que es aplicable tanto para las hipotecas nuevas como para las que ya se han contratado.
¿Cómo te afecta la nueva Ley Hipotecaria?
Como hemos visto, la nueva ley hipotecaria está diseñada para reforzar la protección de los consumidores. Aporta mayor claridad en los contratos, garantiza un asesoramiento más completo y reparte de forma más justa los gastos entre banco y cliente. Además, si ya tienes una hipoteca, esta normativa también facilita los procesos de subrogación y novación, permitiendo cambiar las condiciones o trasladar la hipoteca a otro banco de manera más sencilla.
Otras leyes del mercado hipotecario
Como has visto, la ley hipotecaria de 2019 regula muchos de los aspectos que tienen que ver con la contratación de las hipotecas o sus condiciones. Pero el mundo hipotecario es muy amplio y abarca actividades y operaciones que no se incluyen en esta normativa.
Por eso, existen otras leyes y decretos que regulan aspectos técnicos o secundarios no incluidos en la nueva ley. Estas son las más destacadas:
El Decreto de 8 de febrero de 1946, conocido también como la Ley Hipotecaria de 1946. Es una norma que regula cómo deben inscribirse las hipotecas en el Registro de la Propiedad, qué propiedades pueden hipotecarse, cuáles son los efectos de la inscripción o cómo puede ejecutarse una hipoteca, por ejemplo.
La Ley 2/1994, que regula el proceso de subrogación de hipoteca. Es la operación que te permite trasladar tu préstamo hipotecario a otro banco para modificar sus condiciones.
La Ley 2/2009, que establece las normas que deben seguir los brókers o intermediarios hipotecarios. Estos profesionales negocian y consiguen préstamos hipotecarios para sus clientes.
Los decretos 6/2021 y 19/2022, que determinan las medidas incluidas en el Código de Buenas Prácticas Bancarias para ayudar a los hipotecados en situación económica vulnerable.
El Real Decreto-ley 24/2021, que regula el funcionamiento de las cédulas y títulos hipotecarios (packs de hipotecas que los bancos venden a terceros) y que deroga la Ley 2/1981, que se ocupaba de lo mismo.
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