Nueva ley hipotecaria: todas las claves
La ley hipotecaria de 2019 regula la contratación de una hipoteca en nuestro país. Aquí te resumimos sus aspectos más importantes para que conozcas cuáles son tus derechos como hipotecado.
¿Qué es la Ley Hipotecaria?
- La Ley Hipotecaria, la Ley 5/2019, es una norma que organiza el mercado hipotecario español.
- Está en vigor desde el 16 de junio de 2019 y regula todo lo que tiene que ver con el proceso de contratación de las hipotecas, modificación y extinción de hipotecas, así como la inscripción de fincas en el Registro de la Propiedad.
- En HelpMyCash consideramos que estos son los puntos más importantes.
1. Mayor protección al consumidor antes de firmar
Cuando pides una hipoteca, la ley te protege con un “tiempo de calma” y con papeles que deben llegarte por adelantado para que entiendas lo que vas a firmar.
El banco está obligado a entregarte, con al menos 10 días naturales de antelación, toda la documentación precontractual: la FEIN (tu oferta vinculante, con el tipo, comisiones, TAE, cuadro de amortización y condiciones económicas), la FIAE (un resumen de advertencias: riesgos del tipo variable o mixto, interés de demora, vencimiento anticipado, costes de amortizar antes de tiempo, etc.), el proyecto de contrato y el detalle del reparto de gastos. Ese plazo es para que compares, preguntes y, si algo no encaja, lo corrijan antes de ir a notaría. Te lo explicamos con detalle en nuestra página sobre la FEIN de la hipoteca.
Tú eliges libremente el notario. Antes de la escritura, tendrás una acta previa gratuita (también llamada acta de transparencia material). Es una reunión solo contigo (y, si los hay, con los demás prestatarios/avalistas): el banco no puede estar presente. El notario verificará que has recibido la FEIN y la FIAE en plazo, te explicará cláusulas y riesgos con tus números y te hará preguntas para comprobar que lo has entendido. Si detecta lagunas o incoherencias (por ejemplo, la escritura no coincide con la FEIN), pedirá que se subsanen y no autorizará la firma hasta que todo esté correcto.
Qué te conviene revisar en esos días: que el tipo (TIN) y la TAE coinciden con la FEIN, que las comisiones (apertura, amortización, novación/subrogación) son las pactadas, que el interés de demora y el vencimiento anticipado aparecen con los límites legales, que los productos combinados (seguros, cuentas, tarjetas) son realmente opcionales y a qué coste, y que el cuadro de amortización refleja la cuota que te han prometido. Si algo no cuadra, no corras: estás en tu derecho de pedir aclaraciones, correcciones o, directamente, comparar otra oferta antes de firmar.
2. Reparto de los gastos de hipoteca
La LCCI también establece un reparto claro de los gastos de hipoteca, algo que no hacían las anteriores normativas. Al formalizarse un préstamo hipotecario, el banco tiene que pagar la gestoría, el registro, la notaría, el impuesto sobre actos jurídicos documentados y su copia de la escritura, mientras que el cliente solo debe pagar la tasación y su copia de la escritura.
3. Amortización anticipada más barata
La nueva ley hipotecaria también reduce el precio de la comisión que pueden cobrar los bancos si pagas toda o parte de tu deuda hipotecaria por adelantado. Su coste máximo es el siguiente:
Si la hipoteca es fija, la comisión no puede superar el 2% sobre el pago adelantado (1,50% a partir del undécimo año). Para hipotecas de antes de 2019 se pueden cobrar dos comisiones: una por amortización anticipada de hasta el 0,5% y otra por riesgo de tipo de interés de hasta el 5%.
Si la hipoteca es variable, la comisión no puede superar el 0,25% (0% a partir del tercer año) o el 0,15% (0% a partir del quinto año), según lo que pactes con el banco. Para hipotecas de antes de 2019, el precio de esta compensación puede ser de hasta el 0,5%.
Ten en cuenta, eso sí, que si amortizaste tu hipoteca variable antes del 16 de junio de 2019, la comisión máxima será distinta. Te lo contamos en nuestra página sobre la amortización anticipada.
La comisión de apertura es válida si está pactada, es transparente y no duplica otros costes. Debes saber que se cobra una única vez.
4. Incentivos para cambiar la hipoteca al tipo fijo o mixto
La ley hipotecaria también limita el precio de la comisión que pueden cobrarte por cambiar una hipoteca variable al tipo fijo o mixto para incentivar esta operación. Su coste máximo ahora es del 0,05% (0% si el préstamo tiene más de tres años).
Esta medida es retroactiva. Esto significa que da igual cuándo firmaste tu contrato: ponga lo que ponga en tu escritura, el banco no puede cobrarte una comisión superior a la establecida en la ley de 2019.
5. Regulación de los productos asociados
También queremos destacar que la Ley de contratos de crédito inmobiliario prohíbe con carácter general las ventas vinculadas (paquetes en los que no puedas contratar el préstamo por separado), salvo excepciones autorizadas por la autoridad competente. Sí permite ventas combinadas (ofertas con/ sin paquetes) y el banco puede exigir seguros de daños sobre la vivienda y un seguro en garantía del préstamo, entre otros supuestos previstos.. En nuestra página sobre los seguros hipotecarios te damos más detalles sobre esta medida.
6. Prohibición de incluir cláusulas suelo
Otro aspecto positivo de esta ley es que prohíbe terminantemente que se incluya un interés mínimo en las hipotecas variables. Es decir, que los bancos ya no pueden usar nunca más las conocidas cláusulas suelo. Ahora bien, la normativa establece por defecto un interés mínimo del 0% para todas las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, por lo que todos estos préstamos tendrán, en la práctica, un suelo del 0%.
¡Atención! Esta medida no es retroactiva y no afecta a las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019. Si te incluyeron un interés mínimo, te explicamos cómo eliminarlo en nuestra página sobre las cláusulas suelo.
7. Requisitos para que te embarguen la casa
Terminamos este resumen con una de las medidas estrella de la LCCI: la que obliga al banco a esperar más tiempo para poder ejecutar la hipoteca y embargarte la casa si no la pagas. En concreto, no puede iniciar el proceso de ejecución hasta que dejes de pagar 12 cuotas (o el 3% del importe prestado) si estás en la primera mitad del plazo o hasta que dejes de pagar 15 cuotas (o el 7% del importe prestado) si estás en la segunda mitad del plazo.
Esta medida es retroactiva, lo que significa que es aplicable tanto para las hipotecas nuevas como para las que ya se han contratado.
Intereses de demora
El interés de demora está limitado al interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales, solo sobre principal vencido y sin capitalización
8. Comisiones por amortización anticipada
La normativa también regula las comisiones por amortización anticipada, que se calculan siempre sobre el capital que devuelves antes de tiempo y pueden aplicarse tanto si amortizas parcialmente como si cancelas toda la hipoteca.
- En las variables, la ley permite que el banco fije una de estas dos opciones: 0,25% si amortizas dentro de los tres primeros años o 0,15% si lo haces dentro de los cinco primeros. Pasado el plazo elegido, la comisión es 0%. Un ejemplo: si amortizas 20.000 euros en el año 2 y tu contrato recoge 0,25% a 3 años, pagarías 50 euros; si en vez de esa opción figurase 0,15% a 5 años, la comisión sería 30 €.
- En las fijas, el tope es 2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir del año 11, pero con una regla adicional importante: solo pueden cobrar hasta ese máximo y nunca más de la pérdida financiera real que les cause tu amortización. Si amortizas 15.000 euros en el año 8, el tope marcaría 300 euros, pero si la pérdida acreditada del banco fuese 200 euros, solo podrían cobrar 200 euros. Si cancelas 120.000 euros en el año 12, el máximo sería 1.800 euros (1,5%); ahora bien, si los tipos han subido y la pérdida es 0 euros, no habrá comisiones.
¿Cómo te afecta la reforma de la Ley Hipotecaria?
Si firmaste después de 2019: tu hipoteca ya incorpora todas las novedades de la ley. Entre ellas, el reparto de los gastos hipotecarios (el banco paga notaría, registro y gestoría, mientras que el cliente asume la tasación y copias notariales), comisiones más bajas por amortización anticipada, obligación de entregar documentación previa y un plazo mínimo de impago más amplio antes de iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. En definitiva, la normativa otorga más protección y transparencia al consumidor.
Otras leyes del mercado hipotecario
Como has visto, la ley hipotecaria de 2019 regula muchos de los aspectos que tienen que ver con la contratación de las hipotecas o sus condiciones. Pero el mundo hipotecario es muy amplio y abarca actividades y operaciones que no se incluyen en esta normativa.
Por eso, existen otras leyes y decretos que regulan aspectos técnicos o secundarios no incluidos en la nueva ley. Estas son las más destacadas:
El Decreto de 8 de febrero de 1946, conocido también como la Ley Hipotecaria de 1946. Es una norma que regula cómo deben inscribirse las hipotecas en el Registro de la Propiedad, qué propiedades pueden hipotecarse, cuáles son los efectos de la inscripción o cómo puede ejecutarse una hipoteca, por ejemplo.
La Ley 2/1994, que regula el proceso de subrogación de hipoteca. Es la operación que te permite trasladar tu préstamo hipotecario a otro banco para modificar sus condiciones.
La Ley 2/2009, que establece las normas que deben seguir los brókers o intermediarios hipotecarios. Estos profesionales negocian y consiguen préstamos hipotecarios para sus clientes.
Los decretos 6/2021 y 19/2022, que determinan las medidas incluidas en el Código de Buenas Prácticas Bancarias para ayudar a los hipotecados en situación económica vulnerable.
El Real Decreto-ley 24/2021, que regula el funcionamiento de las cédulas y títulos hipotecarios (packs de hipotecas que los bancos venden a terceros) y que deroga la Ley 2/1981, que se ocupaba de lo mismo.
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Preguntas frecuentes
No, no puedes porque se considera que es un derecho irrenunciable.
Sí, siempre que el prestatario sea persona física
Si ocurre este supuesto el notario puede negarse a autorizar la escritura.