Gastos de subrogación de hipoteca: ¿cuánto cuestan?
Subrogar la hipoteca para cambiarla de banco y mejorarla es una operación que te puede ahorrar mucho dinero, pero también tiene un precio. Aquí te contamos cuáles son los gastos por subrogación, cuáles paga el cliente y cuáles el banco y cuánto te pueden costar.
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¿Cuáles son los gastos de una subrogación de hipoteca?
Para subrogar un préstamo hipotecario y llevarlo a otro banco es necesario hacer varios trámites con una serie de profesionales que, lógicamente, cobran unos honorarios. Estos son los gastos asociados al proceso de subrogación:
Tasación de la vivienda
La tasación sirve para que el banco nuevo valore el inmueble y decida si le encaja la operación. Lo habitual es que cueste entre 200 y 400 euros, según la tasadora.
Comisión de subrogación
Es la comisión que puede cobrarte tu banco actual por permitir que te lleves la hipoteca a otra entidad, siempre que esté prevista en la escritura. Su precio está regulado y depende de la fecha de la firma de la escritura original:
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Antes del 27/04/2003: hasta 1% del capital pendiente.
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27/04/2003 – 09/12/2007: hasta 0,5%.
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09/12/2007 – 15/06/2019: 0,5% los primeros cinco años y 0,25% después.
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Desde el 16/06/2019:
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Hipoteca fija: hasta 2% los primeros diez años y 1,5% después.
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Hipoteca variable: hasta 0,25% los tres primeros años o 0,15% los cinco primeros.
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¡Atención! Si cambias tu hipoteca de variable a fijo, la comisión por subrogación puede costar un máximo del 0,05% si se hace durante los primeros tres años del plazo (0% después)
Gastos notariales, registrales y de gestión
Es lo que cuestan los honorarios del notario que escritura la subrogación, el registrador que inscribe el cambio de banco y el gestor que se encarga de todos los trámites.
La Ley 2/1994 establece que la subrogación de hipoteca está exenta de pagar IAJD.
¿Quién paga los gastos de subrogación de una hipoteca?
La Ley 5/2019, que regula los contratos de crédito inmobiliario (las hipotecas), establece claramente cómo debe repartirse el pago de los gastos asociados a una subrogación hipotecaria. Lo resumimos a continuación:
Gastos que paga el cliente:
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Tasación
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Comisión por subrogación
Gastos que paga el banco:
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Notaría
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Registro
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Gestoría
¡Atención! los gastos son distintos si contratas una hipoteca con otro banco para cancelar la que tienes. Lo contamos en nuestra página sobre refinanciar la hipoteca.
Cuánto cuesta subrogar una hipoteca: ejemplo práctico
Por ejemplo, pongamos que quieres llevar a otro banco un préstamo hipotecario con un importe pendiente medio de 100.000 euros, con una comisión por subrogación del 0,25%. Esto es lo que costarían los gastos y cómo tendrían que repartirse:
A PAGAR POR EL CLIENTE
Tasación: 300€
Comisión: 250€
Total: 550€
A PAGAR POR EL BANCO
Notaría: 200€
Registro: 100€
Gestoría: 350€
Total: 650€
Como ves, el coste total de subrogar la hipoteca del ejemplo sería de 1.200 euros, aunque la mayor parte de ese precio la tendría que pagar el banco.
Información importante: también puedes mejorar tus condiciones con un pacto con tu banco (novación). En nuestra página sobre los gastos de novación te explicamos cuánto cuesta.
Calcula tu ahorro real con la subrogación
No todo son gastos. Con una subrogación de hipoteca podrías ahorrar miles de euros, especialmente si cambias el tipo de interés. Utiliza nuestro simulador gratuito y descubre cuánto podrías ahorrar con esta operación.
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Cuándo compensa asumir los gastos de subrogación
Pagar el coste de subrogar una hipoteca merece la pena o no dependiendo de las condiciones actuales de tu préstamo y de las que te ofrezca el nuevo banco. Por norma general, es una buena idea si se da una de estas situaciones:
Tu interés actual es más alto que el del mercado.
Quieres cambiar de tipo variable a fijo (o viceversa).
Buscas eliminar comisiones o productos vinculados.
Quieres reducir tu cuota mensual o el plazo del préstamo.
Preguntas frecuentes sobre gastos de subrogación de hipoteca
Es muy poco habitual, pero hay bancos que pueden asumir tus gastos de subrogación si les llevas tu hipoteca (tasación y comisión).
Solo puedes reclamar si el banco te cobra un gasto que debe abonar él. Si subrogaste la hipoteca antes del 16 de junio de 2019, puedes reclamar la gestoría, el registro, la tasación y el 50% de la notaría.
La subrogación de deudor ocurre cuando el comprador de una casa asume la hipoteca del vendedor. El comprador paga la tasación, el vendedor la comisión por subrogación y el banco el resto de gastos.
Herramientas sobre Cambiar hipoteca de banco
Cómo cambiar la hipoteca a otro banco y pagar menos intereses
¿Quieres cambiar tu hipoteca de banco para pagar cuotas más bajas? En este vídeo te explicamos el proceso a seguir para irte a una entidad que te aplique un interés más pequeño.
Calculadora de subrogación: cuánto puedes ahorrar
¿Quieres rebajar el precio de las cuotas de tu hipoteca? Con esta calculadora podrás saber cuánto dinero te podrías ahorrar si haces una subrogación de hipoteca.
Guía para subrogar tu hipoteca y ahorrar
En esta guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash conocerás los pasos necesarios para cambiar tu hipoteca a otra entidad y disfrutar de unas nuevas condiciones más ventajosas: