Las mejores hipotecas para hacer una subrogación
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¿Qué gastos para subrogar la hipoteca hay que pagar siempre?

Al llevarse a cabo una subrogación de hipoteca hay que realizar una nueva escritura ante notario en la que se indique el cambio de acreedor y las modificaciones realizadas que, a la vez, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por todo ello, los gastos de subrogación de hipoteca que deberemos pagar son los siguientes:

  • Los honorarios notariales: están fijados por ley y pueden variar según el capital pendiente a amortizar, ya que son de entre un 0,2% y un 0,5% de dicho importe.

  • La factura de la gestoría: la agencia que lleve a cabo todas las gestiones nos cobrará entre 200 y 500 euros, aunque ese precio dependerá de las tarifas de cada una ya que no está regulado.

  • La inscripción en el Registro de la Propiedad: igual que los honorarios de notaría, este gasto está regulado. Normalmente, no suele ser superior a los 100 euros.

  • El coste de la tasación de la vivienda: la nueva tasación del inmueble hipotecario nos puede costar entre 200 y 400 euros, dependiendo de las tarifas de la compañía tasadora.

El cambio de hipoteca a otro banco no lleva asociado el pago de ningún impuesto. De todos modos, eso es una ventaja más para el banco que para nosotros, ya que es él quien tiene que pagar el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).

Comisiones: los gastos de subrogación de hipoteca que dependen del banco

Además de los gastos que se tienen que pagar por escriturar las nuevas condiciones, es posible que tengamos que abonar también algunas comisiones al cambiar la hipoteca de banco.

  • La comisión de subrogación. El banco solo nos la puede cobrar si se recoge en el contrato. En caso de tenerla, su importe dependerá del momento en el que firmamos la hipoteca, pues su valor máximo ha ido cambiando:

    • A partir del 16 de junio de 2019. Dependerá de si la hipoteca tiene un interés fijo o variable:

      • Interés fijo: hasta el 2% durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% durante los siguientes.

      • Interés variable: hasta el 0,25% los primeros tres años o hasta el 0,15% los primeros cinco años. Posteriormente no se puede cobrar ninguna compensación.

      • En ambos casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera generada.

    • Después de diciembre de 2007. No puede ser de más del 0,5% del capital pendiente o del 0,25% si llevamos a cabo la operación a partir del sexto año de vida del producto. 

    • Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007. La comisión máxima que se nos podrá aplicar es del 0,5%.

    • Antes del 27 de abril del 2003. La penalización establecida es de, como máximo, el 1%. 

  • Comisión de apertura. Es poco frecuente que entre los gastos de subrogación de hipoteca tengamos que pagarla, pero en caso de tenerla, sería la entidad a la que nos vamos la que nos la cobraría por las gestiones de apertura del préstamo subrogado.

  • Comisión por riesgo de tipo de interés. Si tenemos una hipoteca fija o una mixta en su tramo fijo puede que tengamos comisión de riesgo por tipo de interés y que el banco del que nos vamos nos la aplique si nuestro cambio le produce una pérdida financiera. Esta comisión es acumulable a la de subrogación y no está limitada por ley. Eso sí, solo nos la pueden cobrar si nuestra hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019

Todas estas comisiones deben constar en las respectivas escrituras. Si no, ninguno de los dos bancos nos las podrá aplicar.

El coste de la subrogación en caso de pasarse al tipo fijo

Uno de los cambios en la ley hipotecaria, en vigor desde el 16 de junio, afecta de lleno al coste de la subrogación para pasar una hipoteca variable a fija.

Concretamente, la comisión por subrogación (y también la de novación) para cambiar de tipo variable a tipo fijo se limita al 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después. Además, esta medida tiene carácter retroactivo, así que cualquier hipoteca vigente se puede beneficiar de esta ventaja.

¿Me conviene pagar los gastos de subrogación de hipoteca?

Como vemos, hay muchos gastos a los que debemos hacer frente al cambiar la hipoteca de banco, por lo que antes de tomar una decisión es aconsejable hacer cálculos y valorar tanto si podemos hacer frente a la operación como si el cambio nos es rentable.

Sobre esta página

Para que sirve esta página: aquí explicamos cuáles son todos los gastos de subrogación de hipoteca, tanto los que se tienen que abonar para formalizar la operación como los que se tienen que pagar en algunas ocasiones al banco del que nos vamos o a la entidad a la que nos trasladamos.

Fuente: para elaborar esta página hemos consultado tanto el Portal del Cliente Bancario del Banco de España como la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Metodología: todos los datos que aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Helper_905634777
Vinculación nomina @Helper_905634777 - hace 2 días
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Buenas. 
Estamos a punto de cerrar la entrega de una vivienda nueva y estamos entre dos ofertas de crédito hipotecario. 
Una nos ofrece el 1.21 a 30 años sin ninguna vinculación, pagaríamos tasación y la cuota fija sería los 360 años. El primer año nos obliga a contratar seguro de vida por un importe de unos 800€.
La segunda opción, igualmente interés fijo empezando en el 1.7% que la nómina nos bonifica 0.5% y la tarjeta un 0.1% quedando un fijo de 1.1% y pudiendo llegar al 0.8% con más vinculaciones. Esta oferta es de la financiera de la obra y si nos subrogsmos con ellos no pagaríamos tasación. Además el primer año el interés sería al 0.8%. Se incluye una vinculación de 5 años de seguro de hogar quedando los cuatro años siguientes un interés al 1% y los 25 restantes al 1.1% quitando posteriormente el seguro de hogar con ellos. Pero siempre pudiendo llegar a un 0.8% de mínimo y un 1.1% de máximo.
A nivel de números, la segunda opción nos parece mejor pero tenemos opiniones encontradas mi pareja y yo con la vinculación de la nómina si es una vinculación importante o no. 
Que opináis?? 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Helper_905634777.

A priori, la segunda oferta parece más barata, pues aunque su vinculación es mayor, en principio queda compensado por su menor interés (y os ahorráis la tasación). De todos modos, te aconsejamos que calculéis cuál de las dos os saldría más a cuenta para aseguraros (añade ahí el coste de las posibles comisiones de las cuentas asociadas, de las tarjetas y de los seguros, además de las posibles comisiones de apertura o subrogación). 

Lógicamente, tendréis que valorar también qué preferís: un interés bajo a cambio de manteneros ligados al banco o más libertad a cambio de pagar unas cuotas algo más altas. La decisión, por lo tanto, deberéis acordarla entre los dos. 

En cuanto a la cuestión de la nómina, como decíamos, depende del punto de vista con el que se mire. A algunos no les parece gran cosa, pues de todos modos hay que domiciliarla en algún sitio, mientras que otros consideran que les resta libertad, pues no pueden aprovecharse de las ofertas que hacen otras entidades a cambio de llevarles la nómina. También hay que tener en cuenta que la bonificación por la nómina se puede perder si la persona que la domicilia se queda en paro o si su salario baja y no alcanza el mínimo exigido por el banco. 

Como ves, son muchas cosas a tener en cuenta, así que nuestra recomendación es que analicéis muy bien los pros y contras de cada opción antes de decantaros por una oferta. Y mientras tanto, también podéis acudir a otros bancos por si os hacen una oferta incluso mejor. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Sheila
Cuota o tiempo? Préstamo o hipoteca? @Sheila - hace 2 días
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Hola,que es más conveniente amortizar cuota o tiempo? Creo q esto lo tengo claro, tiempo, para así terminar cuanto antes, pero que es más conveniente amortizar hipoteca o préstamo personal?? 
Agustina Battioli
Agustina Battioli
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Sheila.

Como tú bien dices, para ahorrar en intereses de tu crédito, después de una carencia, siempre es mejor acortar el tiempo, ya que así se generarán intereses durante menos tiempo y será más barato. 

En cuanto a qué es mejor amortizar si el préstamo o la hipoteca, generalmente será el crédito con mayor interés, ya que será el que genere más cantidad de intereses. No obstante, también dependerá del tiempo que te quede por pagar, la cantidad pendiente a reembolsar y las comisiones que te cobren por la amortización, por lo que no siempre será el préstamo. 

Lo mejor es que, según los datos de tu hipoteca y de tu préstamo, del capital que quieres reembolsar antes de tiempo y de tus cuotas, hagas los números para saber con cifras cuál de las dos alternativas será la más conveniente. De esta manera podrás apoyarte en los números para tomar tu decisión.

¡Un saludo!

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Buenas tardes
He conseguido un banco que me mejora sustancialmente el tipo (me lo baja 0,85 respecto a lo que tengo actualmente). La duda es que me dicen que no hacen subrogacion, sino que hacen cancelacion de hipoteca y una nueva.Por lo que tengo duda respecto a las comisiones que tengo en mi actual hipoteca respecto a cancelarla. Veo que tengo las siguientes clausulas:clausula compensacion por desistimiento total no subrogatorio (0%)clausula compensacion por desistimiento total subrogatorio (0,5%+compensacion por riesgo por tipo de interes(1%))de subrogacion por un tercero (1%)de subrogacion por otra entidad (0,5%)Alguien podria decirme ¿Cuales de estas clausulas me van a cobrar?
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 2 días

HelpMyCash

Buenos días, Aldisua.

Al no tratarse, en teoría, de una subrogación, sino de una cancelación de hipoteca para después pedir una nueva, entendemos que la comisión correspondiente sería "por desistimiento total no subrogatorio (0%)".

Sin embargo, desde otro punto de vista, podría interpretarse que, a pesar de la cancelación, en realidad te estás yendo a otro banco...

Para salir de dudas, lo recomendable sería que lo consultaras con un notario y tener así argumentos legales por si te cobraran la comisión indebida. 

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

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