Guía para reclamar la devolución de gastos hipotecarios
Según el Tribunal Supremo, se pueden recuperar varias costas asociadas a la formalización de una hipoteca pagadas antes del 16 de junio de 2019. En HelpMyCash explicamos cómo reclamar la devolución de los gastos hipotecarios y cuándo acaba el plazo para hacerlo.
¡Reclama los gastos hipotecarios!
¿Qué gastos hipotecarios se pueden recuperar?
Tras varias sentencias algo contradictorias, el Tribunal Supremo, siguiendo los criterios del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, estableció en 2021 qué gastos de constitución de hipoteca puedes reclamar que te devuelvan si el banco te los cobró antes del 16 de junio de 2019. Son los siguientes:
Si contrataste tu hipoteca después del 16 de junio de 2019, se te aplica una regulación diferente que establece otro reparto de los gastos de hipoteca. Te lo contamos en nuestra página sobre la nueva ley hipotecaria.
¿Por qué se puede reclamar la devolución de los gastos de hipoteca?
En los últimos años, varias sentencias judiciales han dictaminado que muchos de los gastos de hipoteca deben ser asumidos por el banco, no por el cliente. Cuando se contrata un préstamo hipotecario, hay que escriturarlo e inscribirlo. Y eso genera los llamados gastos de formalización de la hipoteca. Son los honorarios de la notaría, del Registro de la Propiedad y de la gestoría, el precio de la tasación y el impuesto sobre los actos jurídicos documentados (IAJD).
Antes del 16 de junio de 2019, no había una ley clara que regulara quién debía pagarlos, así que los bancos obligaban a los clientes a abonar todos estos gastos. Sin embargo, esa práctica era ilegal: el Tribunal Supremo sentenció que era abusivo cargar todas estas costas al hipotecado y que, por lo tanto, la banca tenía que devolver ese dinero.
Cómo solicitar la devolución de los gastos de hipoteca
Ahora que ya sabes qué gastos hipotecarios puedes recuperar, te preguntarás cuál es el paso a paso para reclamar su devolución a tu banco. Este es el proceso de reclamación que te recomendamos seguir:
1. Reúne todas las facturas
En primer lugar, reúne las facturas de los gastos que pagaste por la formalización de tu hipoteca. Son las que te entregó la gestoría semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Las necesitarás para reclamar cantidades concretas a tu banco.
Si perdiste las facturas o no las recibiste, puedes pedir una copia a la propia gestoría, a la notaría, al Registro de la Propiedad y a la tasadora. También puedes consultar tu escritura, porque es posible que se desglosen en alguna de sus cláusulas.
2. Reclama ante tu banco
En segundo lugar, manda una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de tu banco. Puedes denunciar a tu entidad ante los juzgados, pero desde HelpMyCash consideramos que es mejor recurrir antes a la vía extrajudicial porque es más rápida y gratis. Tu banco tiene un mes para contestar.
Si acepta tus exigencias, te ingresará el dinero que te cobró en gastos hipotecarios. Y si rechaza la reclamación o no responde al cabo de un mes, puedes elevar tu queja al Banco de España (BdE) o ir a juicio. Recurrir al BdE no te lo recomendamos, porque este organismo no se pronuncia sobre temas legales.
En nuestra guía sobre reclamaciones bancarias te explicamos cómo reclamar ante tu banco.
3. Lleva a tu banco a juicio si no te devuelve el dinero
Desgraciadamente, nos consta que la mayoría de los bancos rechazan las reclamaciones extrajudiciales para ganar tiempo. Por ello, seguramente no te quedará más remedio que contratar a un abogado y demandar a tu entidad ante el juzgado de primera instancia que te corresponda por tu región.
Ahora bien, antes de poner la demanda, valora los pros y los contras de ir a juicio. Si pierdes, que es improbable, pero puede suceder, te tocará pagar las costas del proceso. En cambio, si ganas, el banco deberá devolverte los gastos hipotecarios que te cobró indebidamente y pagar las costas judiciales. Ten en cuenta, también, que la justicia es lenta y suele tardar varios meses (incluso años) en resolver este tipo de casos.
Puedes aprovechar la demanda para reclamar por otras cláusulas abusivas que incluya tu hipoteca, como la famosa cláusula suelo.
¿Cuánto dinero puedo recuperar?
En general, se estima que los consumidores pueden recuperar entre un 2% y un 3% del valor de la hipoteca en gastos que fueron indebidamente cobrados. Pero ¿Quieres calcular cuánto dinero puedes recuperar realmente? Completa el siguiente formulario (es gratis) y te mandaremos un informe con todos los gastos que puedes recuperar y un modelo de carta de reclamación de los gastos hipotecarios. Eso sí, ten en cuenta que los cálculos son orientativos y que la cantidad final dependerá de tus facturas.
De media, desde HelpMyCash calculamos que puedes recuperar unos 1.500 euros en gastos hipotecarios.
¿Se pueden reclamar los gastos hipotecarios en 2025?
Sí, aún estás a tiempo de reclamar los gastos hipotecarios. Según la justicia europea y el Tribunal Supremo, el plazo para iniciar la reclamación es de cinco años (diez en Cataluña), a contar desde que hay una sentencia firme que declara abusiva la cláusula de reparto de los gastos para un consumidor concreto.
Es decir, que si demandas a tu banco y el juez sentencia que la cláusula que te obligaba a pagar los gastos es abusiva, tienes cinco años (diez en Cataluña) para reclamar que te devuelva el dinero. Con una excepción: si el banco demuestra que sabías con anterioridad que esa cláusula era abusiva, el plazo empieza a correr en ese momento anterior.
Nos consta, sin embargo, que algunos bancos deniegan reclamaciones argumentando que el plazo está caducado porque han pasado más de cinco años desde que se firmó la hipoteca. Ese argumento no es válido, según la justicia española y europea. Si es tu caso, te recomendamos mandar una nueva reclamación a tu entidad o demandarla directamente ante los tribunales.
¿Qué gastos hipotecarios no se pueden recuperar?
Ahora que ya te lo hemos explicado todo sobre los gastos hipotecarios que te deben devolver y cómo reclamarlos, veremos cuáles son los que no puedes recuperar para que no los reclames en vano. Son los siguientes:
La otra mitad de los honorarios de la notaría que escrituró tu hipoteca. Según el Tribunal Supremo, este gasto se debía repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos eran partes interesadas en que se escriturara el préstamo.
El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) por escriturar la hipoteca. Según el Supremo, este tributo lo tenía que pagar el cliente en los préstamos contratados antes del 10 de noviembre de 2018. Si firmaste tu hipoteca más tarde y te cobraron este impuesto, sí lo podrás reclamar.
Los gastos generados por la escrituración de la propiedad. En este punto creemos importante diferenciar entre los gastos de escrituración del contrato de compraventa y los del contrato hipotecario. Los primeros son los que debe pagar por el comprador y no se pueden reclamar. Los segundos deben ser pagados por el banco y puedes reclamarlos siempre que hayas firmado tu préstamo antes del 16 de junio de 2019.
Los gastos por modificar o cancelar tu hipoteca. Las costas que te hayan cobrado por llevar a cabo una novación, una subrogación o una cancelación no los puedes recuperar.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
La comisión de apertura merece un capítulo aparte. Algunas asociaciones de consumidores aseguran que puedes exigir la devolución de este gasto, pero esto no es exactamente así. Según el Tribunal Supremo, tras interpretar el criterio de la justicia europea, solo podría reclamarse si se diera alguna de estas circunstancias:
Si la comisión no estaba incluida en el contrato con transparencia. El Tribunal Supremo la considera transparente si los gastos de estudio, concesión o tramitación de la hipoteca están integradas en la comisión, si esta se cobra solo de una vez y si aparecía la comisión en la oferta vinculante y en la escritura.
Si se cobra para remunerar servicios no prestados por el banco. Según el Supremo, la comisión de apertura incluye de por sí los gastos de estudio, concesión o tramitación de la hipoteca, así que no puede ser considerada abusiva por este motivo.
Si al cliente no se le dieron suficientes explicaciones para que entendiera la naturaleza de los servicios prestados, sus términos y sus consecuencias económicas. Según el Supremo, si en la escritura se incluye la comisión, se indica cuánto cuesta y se incluye en el cálculo de la TAE, se entiende que se han dado las suficientes explicaciones.
Si se solapa con otras comisiones. Según nuestro alto tribunal, cobrarla es válida si no hay otras comisiones que se cobren por conceptos parecidos.
Si su precio es desproporcionado. El Tribunal Supremo no especifica qué se considera desproporcionado, pero sí indica que el coste medio de esta comisión es de entre el 0,25% y el 1,5% sobre el importe de la hipoteca, así que se sobrentiende que su precio es correcto si se encuentra dentro de esos márgenes.
Desgraciadamente, las condiciones para reclamar no se cumplen en muchos casos, dado que la comisión de apertura casi siempre se incluía en la escritura y en la información precontractual (con su precio destacado) y costaba entre un 0,2% y un 1,5% sobre el importe de la hipoteca. De todas formas, cada caso es un mundo, así que si crees que cumples alguno de los requisitos para demandar al banco, te recomendamos pedir cita a un abogado para que estudie tu situación.
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