Cancelación registral de hipoteca: cómo funciona
Pagar la última cuota de la hipoteca no es el final del camino. Si quieres que tu vivienda quede libre de cargas, te tocará tramitar la cancelación registral de la hipoteca. Aquí te explicamos en qué consiste esta gestión, cómo es el proceso y en qué situaciones la tienes que llevar a cabo.
¿Qué es la cancelación registral de la hipoteca?
Cuando contratas un préstamo hipotecario, este queda inscrito en el Registro de la Propiedad como carga sobre la vivienda que has comprado con el dinero que te ha prestado el banco. Así, si no la pagas, el banco puede demostrar que tiene el derecho de embargarte el inmueble en caso de que se cumplan los requisitos para ello.
La cancelación o levantamiento registral de la hipoteca es una operación que sirve para dejar la vivienda libre de cargas cuando el préstamo hipotecario ha sido liquidado. Es un trámite muy importante, porque si no eliminas esa carga hipotecaria, puedes encontrarte con dificultades en el futuro.
¿Sabías que puedes liquidar tu préstamo hipotecario por adelantado? Lo explicamos en nuestra página sobre cancelar antes de tiempo una hipoteca.
¿Para qué sirve cancelar la hipoteca?
No es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro si la has terminado de pagar. Pero sí es altamente recomendable si te planteas llevar a cabo cualquiera de estas operaciones en un futuro cercano:
Para poder vender la vivienda, ya que el comprador siempre exigirá que esté libre de cargas.
Para poder rehipotecar el inmueble. Ningún banco hipotecará otra vez tu vivienda si pesa otra carga hipotecaria sobre ella.
Ahora bien, el levantamiento registral sí es obligatorio en caso de vender un piso con hipoteca (se tramita a la vez que la compraventa) o de que contrates otro préstamo hipotecario para mejorar el tuyo (se escrituran al mismo tiempo ambas operaciones).
Cómo cancelar una hipoteca en el Registro
Los trámites para cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad los puedes hacer por tu cuenta. Estos son todos los pasos que tienes que seguir:
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Pedir el certificado de deuda cero a tu banco. Es un documento gratuito que demuestra que has acabado de pagar la hipoteca y que te tiene que facilitar tu banco.
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Encargar la escritura de cancelación a la notaría que tú elijas. Al notario tendrás que entregarle el certificado de deuda cero. Cuando este documento esté en su poder, contactará con tu banco para pedirle que envíe a un representante para firmar la escritura.
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Recoger la escritura de cancelación firmada por el apoderado de tu banco. Cuando el notario te lo indique, tendrás que pasarte por su notaría a buscar la escritura de cancelación, que estará firmada por un representante (apoderado) de tu banco.
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Presentar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) ante Hacienda. Tendrás que ir a la delegación de Hacienda de tu región para presentar y sellar el modelo 600 del IAJD, aunque también puedes presentarlo telemáticamente si tienes DNI electrónico. La cancelación de hipoteca está sujeta a este tributo, pero exenta de pago.
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Ir al Registro de la Propiedad. El último paso es entregar la escritura de cancelación y el modelo del IAJD sellado por Hacienda al Registro de la Propiedad en el que esté inscrita tu vivienda. En un plazo de 15 días, el registrador se encargará de eliminar la carga hipotecaria sobre tu inmueble.
En general, necesitarás entre uno y dos meses para completar todas estas gestiones. Si tu intención es vender la casa, también puedes aprovechar para pedir la nota simple al Registro, que es un documento que acredita que tu vivienda está libre de cargas.
Consejo de HelpMyCash: tramitar la cancelación por tu cuenta te conviene si tienes tiempo y paciencia y quieres ahorrarte los honorarios de la gestoría.
¿Se puede cancelar la hipoteca con una gestoría?
Si no tienes tiempo para tramitar por tu cuenta la cancelación de la hipoteca, se lo puedes encargar a una gestoría, que tardará menos tiempo y te ahorrará todo el proceso. Puedes contratar a dos tipos de agencia:
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Gestoría del banco. Es la opción más cómoda, porque la agencia que colabora con tu entidad se encargará de todos los trámites. Pero también la más cara, porque las agencias que trabajan para los bancos suelen cobrar más: puedes llegar a pagar hasta 2.000 euros por la cancelación registral de tu hipoteca. Por ello, solo te conviene si tienes mucha prisa por dejar tu vivienda libre de cargas.
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Gestoría independiente. Si buscas una agencia por tu cuenta, seguramente pagarás menos que con la del banco, porque sus tarifas suelen ser más económicas. Contratar una gestoría independiente te conviene si no tienes tiempo ni ganas de hacer los trámites por tu cuenta y quieres pagar menos que con una gestoría bancaria.
En cualquier caso, debes saber que no tienes la obligación de contratar a la gestoría del banco, por mucho que este insista. Ahora bien, si recibes amenazas, puedes seguir los pasos que explicamos en este artículo para que te permita hacer el trámite por tu cuenta o con otra gestoría.
¿Cuánto cuesta la cancelación registral de una hipoteca?
Cancelar una hipoteca cuesta dinero, ya que intervienen diversos profesionales como un notario, un registrador y, opcionalmente, un gestor. Veamos cuál puede ser el precio dependiendo de si haces los trámites por tu cuenta o se lo encargas a una agencia:
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Por tu cuenta: en este caso, tendrás que pagar los honorarios del registrador y del notario. De media, suelen costar unos 600 euros en total.
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Con una gestoría: en este caso, tendrás que pagar los honorarios del registrador, del notario y del gestor; unos 1.000 euros en total. Ahora bien, puede salirte por menos si contratas a una gestoría independiente.
En nuestra página sobre los gastos de cancelación de la hipoteca te damos más detalles sobre todas las partidas que tendrás que pagar para dejar tu vivienda libre de cargas.
¿Qué pasa si no se cancela el préstamo hipotecario?
Hay personas que, una vez pagadas todas las cuotas, optan por no cancelar registralmente su hipoteca por desconocimiento o por pereza. En casos como este, la vivienda quedará libre de cargas por prescripción cuando haya pasado un plazo de 20 años desde el vencimiento del período de devolución del préstamo, según lo establecido por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
A partir de ese momento, se puede presentar una instancia ante el Registro de la Propiedad para solicitar la eliminación de la carga sobre la vivienda. Habrá que pagar los honorarios del registrador, pero no los del notario ni los del gestor. Además, no será necesario acudir a una notaría.
Ahora bien, hasta que pasen esos 20 años, el inmueble seguirá teniendo una carga hipotecaria inscrita. Como es probable que quieras vender tu vivienda (o rehipotecarla) dentro de ese plazo, nuestro consejo es que canceles registralmente la hipoteca en cuanto la acabes de pagar.
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Si has terminado de pagar tu hipoteca y vas a vender tu vivienda, necesitarás cancelar tu préstamo. Aquí te mostramos cuánto te puedes ahorrar si lo haces sin pasar por el banco.