Amortización anticipada de hipoteca: qué es y cuándo compensa
A lo largo de la vida de una hipoteca se puede hacer una amortización anticipada parcial o total del capital pendiente para ahorrar dinero en intereses. Aquí analizamos el funcionamiento de esta operación y explicamos cómo sacarle el máximo partido.
¿Qué es amortizar la hipoteca antes de tiempo?
La amortización anticipada de la hipoteca es una de las herramientas más poderosas que tienes para reducir intereses y consiste en pagar una parte o la totalidad del capital adeudado antes del plazo acordado con el banco. En otras palabras, implica hacer pagos adicionales que reducen la deuda hipotecaria más rápido de lo que habíais acordado en el contrato.
Existen dos tipos:
Total: implica liquidar toda la deuda hipotecaria pendiente de una sola vez. Así, te ahorrarás los intereses que quedaban por pagarse hasta el final del plazo. Te lo explicamos con detalle en nuestra página sobre cancelar la hipoteca antes de tiempo.
Parcial: consiste en hacer pagos adelantados para reducir una parte de la deuda y ahorrarse parte de los intereses que se generarán posteriormente. Tras amortizar parcialmente la hipoteca, el banco te dará la opción de acortar el plazo, manteniendo la cuota que pagas, o reducir la mensualidad, manteniendo el plazo.
¿Conviene más reducir el plazo o la cuota?
Por norma general, ahorrarás más dinero si acortas el plazo al amortizar la hipoteca antes de tiempo, porque se generarán intereses durante menos años. Pero reducir la cuota puede ser una buena opción si quieres llegar mejor a fin de mes, aunque el ahorro sea menor.
Si liquidas toda tu hipoteca, tendrás que cancelarla registralmente para dejar la vivienda libre de cargas. Te lo explicamos aquí:
¿Cuánto puedes ahorrar con la amortización anticipada?
La cantidad de dinero que puedes ahorrar con una amortización anticipada dependerá de la cantidad de dinero que adelantes, del interés que tengas y del momento en el que lleves a cabo la amortización.
Por ejemplo, pongamos que tienes una hipoteca con un importe original de 150.000 euros, un plazo de 25 años, un interés del 3% y una cuota de 711 euros al mes. Esto es lo que te ahorrarías si adelantaras capital al principio del quinto año:
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Con una amortización total: ahorro de 42.457,86 euros en intereses.
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Con una amortización parcial de 10.000 euros:
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Con reducción de plazo: plazo acortado en dos años y ahorro de 7.627,87 euros en intereses.
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Con reducción de cuota: cuota rebajada a 656 euros al mes y ahorro de 3.295,38 euros en intereses.
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Cómo amortizar una hipoteca antes de tiempo paso a paso
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Empieza mirando tu contrato. En la escritura suele venir si el banco te pide un preaviso (como máximo pueden exigirte un mes) y si hay un importe mínimo para las amortizaciones parciales.
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Decide qué vas a hacer. Si es parcial, elige si prefieres bajar la cuota mensual o acortar el plazo (acortar plazo suele ahorrar más intereses; bajar cuota da más aire cada mes). Si es total, significa que cancelas toda la deuda.
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Haz la solicitud por escrito, desde la app/web o en tu oficina. Indica tus datos, el número de préstamo, el importe que quieres amortizar y la fecha en la que quieres que se ejecute. Si es parcial, añade si quieres reducir cuota o reducir plazo. Pide que te confirmen por escrito la nueva cuota o el nuevo plazo, la fecha valor y, si aplica, la comisión. Un texto tipo funciona muy bien: “Quiero amortizar X € el dd/mm. En caso de amortización parcial, prefiero [reducir plazo / reducir cuota]. Confirmen importe exacto, nueva cuota/plazo, fecha valor y comisión, si la hubiera”.
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Revisa la confirmación del banco. Deben facilitarte el cálculo final: capital pendiente actualizado y cuota o plazo resultante. Comprueba que coincide con lo que pediste.
Comisiones por la amortización anticipada de la hipoteca
Debes saber que esta operación tiene un inconveniente: el banco puede cobrarte la llamada comisión por amortización anticipada si esta aparece en la escritura. Su precio, eso sí, está regulado y no puede superar un porcentaje concreto, que varía según la fecha de firma del préstamo hipotecario.
Si tu interés es variable, el coste máximo de la comisión por amortización anticipada puede ser alguno de estos dos (verifica lo que dicetu contrato):
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Hasta el 0,15% sobre el capital amortizado antes de tiempo, siempre que lo devuelvas en los primeros cinco años del contrato. Pasado ese plazo, ya no te podrán cobrar nada.
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Hasta el 0,25% sobre el capital amortizado, siempre que lo devuelvas en los primeros tres años del contrato. Pasado ese plazo, ya no te podrán cobrar nada.
Si tu interés es fijo, el coste máximo de esta comisión puede ser de hasta el 2% sobre el capital adelantado, siempre que lo devuelvas en los primeros diez años del contrato. Pasado ese plazo, el precio puede ser de hasta el 1,50% sobre el capital reembolsado antes de tiempo.
La entidad solo puede cobrar compensación si existe pérdida financiera real. Dicho de forma simple: si los tipos de mercado son más altos que el interés de tu hipoteca, el banco no “pierde” por que amortices y esa compensación no debería aplicarse. Además, la comisión nunca puede superar esa pérdida financiera.
Se te puede cobrar hasta el 0,5% si la cancelación anticipada se produce en los primeros cinco años del plazo y hasta el 0,25% si se lleva a cabo en los siguientes. Si el tipo es fijo, el banco también te puede cobrar una comisión de riesgo de tipo de interés si aparece en el contrato, cuyo coste medio suele ser de entre el 0,5% y el 5% sobre el pago adelantado.
La entidad puede cobrarte una comisión de hasta el 1% sobre el pago adelantado.
¿Cuándo conviene pagar la hipoteca antes de tiempo?
El mejor momento para amortizar anticipadamente una hipoteca es durante los primeros años de su plazo. Hay que tener en cuenta que los préstamos hipotecarios, en España, se devuelven con un método que se llama sistema de amortización francés, con el que se paga la mayor parte de los intereses durante el primer tercio de vida del crédito.
Por lo tanto, cuanto más esperes para llevar a cabo la amortización anticipada, más intereses habrás pagado ya y menos ahorrarás en conjunto. Ahora bien, ten presente que los bancos suelen cobrar una comisión mayor durante los primeros años, así que te recomendamos hacer números siempre para calcular cuándo te saldría más a cuenta hacer pagos adelantados.
¡No uses todos tus ahorros para pagar tu hipoteca antes de tiempo! El portal de educación financiera Finanzas para todos, del Banco de España, recomienda mantener un fondo de emergencia equivalente a entre tres y seis meses de los gastos fijos que tengas.
Más preguntas sobre la amortización anticipada de hipoteca
Puedes hacer amortizaciones anticipadas todas las veces que quieras durante el año, sin importe máximo.
Sí, si cumples los requisitos para desgravar por tu hipoteca. Ahora bien, ten en cuenta que la base máxima de deducción son 9.040 euros anuales.
Los ahorros puedes usarlos para adelantar pagos de la hipoteca o para invertir en otros productos o proyectos. En nuestra página sobre amortizar la hipoteca o ahorrar te explicamos qué te conviene en función de tu perfil.
Sí. Si tu hipoteca es variable y el euríbor baja (como este año), tu cuota se abaratará. Pero si decides amortizar una parte del capital antes de tiempo, ahorrarás aún más en intereses.
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