Venta de la vivienda o extinción de condominio ¿qué es mejor en caso de divorcio?
Cuando una pareja decide separarse y tiene una vivienda en común es habitual no saber al inicio qué hacer con la casa. Ante esta situación, si no hay hijos en el matrimonio, se abren dos escenarios: vender la vivienda a causa del divorcio o que una de las partes se quede con ella. Si bien esta decisión vendrá determinada por el nivel de entendimiento que exista entre las partes, conviene saber de antemano las implicaciones de cada posibilidad. En este artículo explicamos de qué se trata cada una, tomando como ejemplo una pareja casada en separación de bienes.
¿Qué implica vender la vivienda familiar en caso de divorcio?
Si ninguna de las partes se quiere quedar con la vivienda, la solución más lógica y ventajosa es vender la casa a un tercero. Si hay acuerdo entre la pareja este proceso puede ser algo muy sencillo, dado que al haber una separación de bienes, la venta de la propiedad se puede realizar sin hacer ningún otro trámite adicional a la demanda de divorcio.
En este sentido, la pareja tendrá que acordar a qué precio vender la casa y cómo realizar la venta. Es decir, si contratar a una inmobiliaria o si realizar el negocio por cuenta propia. En este último caso, tendrán que repartirse las tareas para concretar la operación como, por ejemplo, tramitar los documentos obligatorios para vender el piso, publicar los anuncios en los portales inmobiliarios y enseñar la casa a las visitas.
Una vez que encuentren a un comprador, los cónyuges sólo tendrán que repartirse el dinero de la venta a partes iguales, si cada uno ostenta el 50% de la propiedad, o en la proporción que corresponda, según lo establecido en la escritura de la casa.
Es importante tener en cuenta que la venta de una vivienda trae consigo una serie de gastos, y el pago de unos impuestos como por ejemplo, el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida y la plusvalía municipal por el incremento del valor del terreno. A la hora de tributar la renta cada miembro lo hará en la proporción que le corresponda.
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¿Qué es la extinción de condominio y qué ventajas tiene frente a la venta?
La extinción de condominio es una figura jurídica con la que se termina con una situación de copropiedad. Implica que una de la partes se queda con el 100% de la vivienda, a cambio de otorgar una compensación económica al otro miembro de la pareja. Aunque, también es habitual que la persona que se queda con la casa asuma toda la hipoteca, si existe, y esto se cuente como parte de la contraprestación.
Este procedimiento es sencillo, ya que si hay acuerdo entre las partes no amerita a acudir a la vía judicial. La pareja solo tiene que acudir a notario para firmar la escritura de extinción de condominio o bien puede optar por hacer a través del convenio regulador que acompaña a la demanda de divorcio.
La ventaja de la extinción de condominio frente a la compraventa es que esta operación tributa sólo a través de los Actos Jurídicos Documentados, cuyo pago suele ser de entre el 0,5% y el 1%. Por el contrario, la compraventa, si se realiza a un tercero, implica el pago del IRPF y la plusvalía municipal.
Es decir, la extinción de condominio es fiscalmente más beneficiosa, pero resultará adecuada sólo si una de las partes se quiere quedar con la casa y si, además, esta tiene los medios para compensar a la ex pareja por el importe que le corresponde. De lo contrario, la mejor salida será optar por la compraventa.
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Autor: Ottymar Tademo
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Miguel
Hola, me he divorciado de mi mujer y ella se ha quedado con la vivienda habitual, abonandome el valor de mi parte correspondiente. He obtenido una ganancia patrimonial que tendré que declarar en el Irpf. Mi pregunta es¿si el dinero que he recibido de la extinción del condominio lo invierto en la compra de mi nueva vivienda habitual esa ganancia estará exenta como ocurre en el caso de la venta de la vivienda habitual?
Gracias
Paula Eseiza
Hola, Miguel:
Existen controversias en relación con la exención en el IRPF cuando se trata de una extinción de condominio, por tanto, te aconsejo que te pongas en contacto directamente con el fisco para que puedan darte una respuesta oficial.
¡Saludos!
INMACULADA PASCUAL CASAÑA
Hola , llevo divorciada siete años y mi divorcio fué como yo dijo un «divorcio exprés».
El problema que parece que no tiene fin , como todo hoy en día, es que en mi sentencia de divorcio yo ,expresamente renuncio a la vivienda que ambos construimos, pues era de carácter privativo de él y por tanto no le reclamo nada que tenga que ver con la vivienda, ni ajuar, ni muebles, ni nada; renunciando a todo derecho ligado a ella como el pago de las cuotas hipotecarias.
Referida a dicha vivienda
tanto como planta baja ,segundo piso y ático.
Mi pregunta es, ¿Puedo yo proponerle hacer una extinción de condominio?
¿Puedo yo quitarme de cotitular de la hipoteca?
Puesto que el no pago y está incumpliendo lo establecido en el convenio, ¿Tengo alguna posibilidad de poder VIVIR?
Miquel Riera
Hola, INMACULADA PASCUAL CASAÑA.
En cuanto a la vivienda, que entendemos que está a nombre de los dos, sí puedes proponer la extinción de condominio. Eso sí, tu expareja no está obligada a «comprar» tu parte si no quiere, a no ser que lo hubierais acordado de antemano y que ese acuerdo conste en alguna parte.
Respecto a la hipoteca, solo puedes eliminar tu cotitularidad con un acuerdo entre tú, tu expareja y tu banco. Si alguna de las partes no está de acuerdo, lamentablemente no será posible llevarlo a cabo.
Ahora bien, dado que tu expareja está incumpliendo el convenio, tienes derecho a reclamar que lo cumpla y que pague las cuotas de la hipoteca (también puedes pagarlas tú para evitar sanciones y reclamarle luego lo que hayas pagado). Puedes ponerte en contacto con un abogado para que te explique cómo interponer la demanda.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Jose Luis
Mi pareja y yo nos hemos separado y aunque no estábamos casados se firmó la vivienda y la hipoteca al 50/50.
Si bien mi pareja sólo puso 1000€ iniciales. El resto de pagos acarreados al piso y a la hipoteca me he hecho cargo yo. Si ahora hacemos una extinción de condominio, tendría que abonarle la cantidad que le correspondería según esto? O podemos llegar a un acuerdo intermedio?