¿Cuándo puede ser abusiva la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios?

La sentencia que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) emitió ayer sobre el reparto de los gastos incluye, también, un apartado en el que se habla de la comisión de apertura que incluyen muchos préstamos hipotecarios. Según su fallo, esta comisión puede considerarse abusiva si se aplicó indebidamente o con falta de transparencia, algo que, hasta ahora, no podía pasar en España. En este artículo explicaremos cuándo se podría anular, cuánto recuperarían los afectados y qué bancos ya no la cobran.

¿Cuándo es abusiva la comisión de apertura de una hipoteca?

Hasta ahora, el Tribunal Supremo consideraba que este cargo no debía pasar un control de transparencia al ser “objeto principal” de los contratos de préstamos hipotecarios. En consecuencia, no podía ser considerada abusiva en ningún caso. La justicia europea, sin embargo, sentenció ayer que esta comisión no es transparente por defecto, así que puede anularse si no se cumplen ciertos requisitos.

A continuación resumimos en qué casos, según la sentencia del TJUE, se podría declarar nula por abusiva la inclusión de este cargo:

• Si el banco no aportó información “clara y comprensible” sobre su aplicación sobre el principal de nuestra hipoteca. Además de aparecer reflejada en el contrato, también debía explicar al cliente las consecuencias económicas de la inclusión de la comisión de apertura.
• Si su cobro no respondía a “servicios efectivamente prestados” ni a “gastos incurridos”, es decir, si la entidad nos la cobró sin justificación.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea deja claro que corresponde al juez comprobar si se dan estos requisitos. Además, debe ser el banco el que demuestre que aportó la suficiente información y que el cobro estaba justificado.

¿Cuánto podrían recuperar los clientes afectados?

Ahora que ya sabemos en qué casos se podría reclamar la anulación de esta cláusula, hablemos de dinero. Lógicamente, si un juez considera que la comisión de apertura de nuestra hipoteca es abusiva, debemos recuperar lo que pagamos por ella. El importe, eso sí, será mayor o menor dependiendo del porcentaje cobrado y del capital de nuestro crédito.

Por ejemplo, para una hipoteca media de 150.000 euros, esto es lo que podríamos recuperar en varios casos:

Si no recordamos cuánto pagamos exactamente por este concepto, encontraremos el coste de la comisión en la escritura de nuestro crédito hipotecario. Antes de reclamar, eso sí, puede ser conveniente acudir a un despacho de abogados o a una asociación de consumidores para que nos digan si tendríamos posibilidades de ganar y nos asesoren.

Los préstamos hipotecarios, mejor sin comisión de apertura

Hace unos años, era muy común que los bancos cobraran este cargo, así que el número de personas afectadas podría ser muy alto. Pero ¿qué hay de los nuevos préstamos hipotecarios? Actualmente, por fortuna, cada vez hay más entidades que no aplican esta comisión. En la siguiente tabla podemos ver varios ejemplos:

En el comparador hipotecario de HelpMyCash.com encontraremos otros bancos que no cobran esta u otras comisiones. Además, podremos consultar las condiciones de sus ofertas para ver cuáles se ajustarían mejor a nuestras necesidades: