Novación de hipoteca: ¿qué es y para qué sirve?
Si ya tienes una hipoteca y tus circunstancias han cambiado, no siempre necesitas cancelar tu préstamo y contratar uno nuevo. Existe la opción de modificar ciertas condiciones mediante un proceso llamado novación hipotecaria. En esta guía te explicamos qué es, qué puedes cambiar, qué costes tiene y en qué casos puede ser una solución conveniente.
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¿Qué es una novación de hipoteca?
La novación de hipoteca consiste en modificar las condiciones de un préstamo hipotecario después de la firma mediante un pacto con el banco. Es una forma flexible y relativamente económica de adaptar tu hipoteca a nuevas circunstancias personales o del mercado. Si la entidad y el cliente llegan a un acuerdo, se formaliza una escritura de novación ante notario para cambiar las cláusulas originales del contrato.
Ahora bien, el banco puede negarse a aceptar esa modificación de condiciones si no está de acuerdo con las propuestas que le hagas. También puede pedir contrapartidas para aprobar la novación, como subir el interés o añadir comisiones o productos asociados.
¿Qué condiciones se pueden modificar mediante novación?
Con una novación de hipoteca puedes modificar cualquier cláusula de tu contrato, siempre que llegues a un acuerdo con tu banco. Estas son las condiciones que se suelen cambiar con esta operación:
El precio (tipo de interés). Puedes rebajar el interés, pasarte del tipo variable al fijo, eliminar comisiones o productos asociados...
El capital. También puedes ampliar el capital de tu hipoteca si necesitas dinero para financiar algún proyecto personal.
El plazo de amortización. Puedes acortar el plazo para saldar antes la deuda, alargarlo para reducir tus cuotas o pactar un período de carencia para no pagar durante un tiempo.
El titular y los avalistas. También puedes añadir o quitar cotitulares y avales del contrato hipotecario.
Ventajas de una novación hipotecaria
- Evita cambiar de banco, lo que puede simplificar trámites.
- Ajustas tu hipoteca a tu situación actual sin necesidad de cancelar el préstamo.
- Puede implicar menos costes que una subrogación o una nueva hipoteca.
- Permite mejorar las condiciones si tienes un buen perfil o si el mercado ha cambiado a tu favor.
Riesgos
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No siempre garantiza mejores condiciones que las que puedas encontrar en el mercado.
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La novación no es gratuita. .
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Nueva vinculación o exigencias. El banco te puede exigir que contrates nuevos productos que antes no tenías, con el coste que conlleva.
¿Cuándo conviene hacer una novación de hipoteca?
A continuación te explicamos algunos ejemplos de cuándo conviene hacer una novación de tu hipoteca:
Cuando bajan los tipos de interés. Si firmaste con un tipo alto y ahora los tipos están más bajos, puedes negociar un tipo más favorable.
Si tus ingresos han cambiado. Un alargamiento del plazo puede ayudarte a reducir la cuota mensual si atraviesas dificultades económicas.
Si quieres pasar de variable a fijo (o al revés). En un entorno de volatilidad del euríbor, muchos clientes optan por protegerse cambiando a un tipo fijo.
¿Cuánto cuesta una novación de hipoteca?
Una novación hipotecaria cuesta, de media, 1.000 euros. Esto incluye la comisión por novación, que suele costar entre el 0% y el 1,5% del importe pendiente; y, si el banco te la pide, la tasación de tu casa, que cuesta unos 300 euros. En nuestra página sobre los gastos de novación te explicamos esto con más detalle, pero permítenos hacer dos advertencias:
Si en la escritura de tu hipoteca no consta la comisión por novación ni ninguno de sus sinónimos (comisión por modificación de condiciones, comisión por modificación de hipoteca o comisión por modificación contractual, entre otros), el banco no puede cobrártela bajo ninguna circunstancia.
Aunque no deberían, algunos bancos inventan comisiones distintas de la novación para poder cobrarte por esta operación. Debes tener en cuenta que esto es ilegal y, en caso de que te ocurra, te aconsejamos pagarla para que te aprueben la novación, pero luego hacer la reclamación.
¿Cómo hacer una novación de hipoteca??
¿Crees que la novación es la mejor opción para ti? Estos son los pasos que tienes que seguir para negociar con tu banco y mejorar las condiciones de tu hipoteca:
1. Pide cita al banco y plantéale los cambios
Puedes llamar por teléfono o pedir una cita en tu oficina para plantearle a tu banquero los cambios que quieres llevar a cabo. El banquero hará un análisis preliminar de tu solicitud y te dirá si la novación es viable o no en función de la política de la entidad.
Antes te comentábamos que, por lo general, el banco no mostrará una disposición inmediata a hacer la novación, a menos que presentes razones de peso. ¿Cómo puedes convencerlo? Sigue leyendo que te lo contamos en el próximo bloque.
2. Negocia las modificaciones con tu banquero
Si los cambios propuestos son viables, lo más habitual es que el banquero te proponga sus propias condiciones; por ejemplo, que contrates algún servicio o producto adicional con el banco o una subida del interés. Aunque parezca una obviedad, no aceptes nada sin tener claro antes las consecuencias y cuánto te va a costar. Si no estás conforme, negocia e insiste para que no te apliquen esas contrapartidas.
3. Entrega los documentos que te pidan y encarga una tasación de tu vivienda
Tendrás que entregar la documentación que acredite tu solvencia (últimas nóminas y declaraciones de la renta, por ejemplo) y pagar y entregar el informe de tasación de tu casa, si tu entidad te la pide para conocer su valor actual. Tu banquero mandará todos estos documentos al departamento de análisis del banco, que estudiará tu solicitud y decidirá si la aprueba o no.
4. Estudia la oferta final de novación
Si tu petición es aprobada, el banco te hará una oferta vinculante con una validez mínima de 10 días. De nuevo, te aconsejamos leer detenidamente las condiciones de su propuesta, valorar si refleja todos los cambios que has pactado previamente con tu banquero y no firmar nada que no entiendas.
5. Acude a la notaría de tu elección para formalizar el cambio de condiciones
Tendrás que ir dos veces: una para que el notario te explique las condiciones del acuerdo y otra para firmar la novación. Posteriormente, la gestoría del banco se encargará de inscribir los cambios de tu hipoteca en el Registro de la Propiedad.
El proceso para completar una novación hipotecaria dura entre uno y dos meses, normalmente, aunque todo dependerá de la prisa que se dé el banco en tramitar tu solicitud. Si quieres pedir una novación porque temes que no podrás pagar tu hipoteca, no esperes a último momento y empieza la conversaciones con tu banco cuanto antes.
Trucos para hacer bien la novación de tu hipoteca
Ahora sí, te damos algunos trucos para persuadir a tu banco y hacer una novación exitosa. Escoge tu caso en la lista que te enseñamos a continuación:
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Empieza la conversación de manera amigable, explicando que has estado evaluando las condiciones actuales del mercado hipotecario.
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Menciona que, durante tu investigación, has identificado otras opciones de hipotecas con intereses más competitivos y condiciones más favorables.
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Pide de manera directa la mejora de las condiciones de tu hipoteca actual.
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Si quieres respaldar tu solicitud de una manera más sólida, te aconsejamos pedir ofertas a otras entidades y presentarlas a tu banquero. Esto podría demostrarle que existe el riesgo de que te cambies de banco en busca de mejores condiciones.
Si crees que no podrás pagar la hipoteca, por ejemplo, por la subida del euríbor, habla con tu banco y demuéstrale con datos concretos que es posible que tengas problemas de impago en el futuro. Al banco no le conviene que tú dejes de pagar, así que este es el argumento más fuerte que tienes a tu disposición.
Si tu banquero no acepta hacerte una novación, pide de hablar con el responsable de oficina y si tampoco así obtienes respuesta, ponte en contacto con el Servicio de Atención al Cliente de tu entidad. Puedes encontrar su número de teléfono en la web.
Si necesitas realizar una novación para eliminar a un titular de la hipoteca, será necesario que prepares todos los documentos necesarios para demostrar tu solvencia financiera.
En el momento en que el banco otorgó el préstamo, consideró los ingresos de ambos titulares. Por lo tanto, al reducir la titularidad a una sola persona, es imprescindible para el banco asegurarse de que puedes hacer frente a la cuota mensual.
Ten en cuenta, además, que tendrás que tramitar la extinción de condominio para que la vivienda hipotecada quede inscrita para el titular que se queda con la hipoteca.
Ten en cuenta que la respuesta de tu banco no solo depende de tus argumentos, sino también de su política comercial en ese momento. Si la entidad rechaza tu solicitud porque no le interesa hacer operaciones en ese momento, puedes escoger entre buscar alternativas (como cambiarte de banco) o esperar unos meses para pedir nuevamente una novación.
¿Qué hacer si el banco no te aprueba la novación?
Existen otras alternativas que también te permiten refinanciar tu hipoteca para modificar sus condiciones. Son las siguientes:
Hacer un pacto privado con tu banco
La primera alternativa es negociar con el banco para que acepte cambiar algún aspecto de tu hipoteca mediante un contrato privado; sin pasar por la notaría. Así, te ahorrarás la visita al notario y pagar la tasación de tu vivienda.
En la práctica, es difícil que el banco lo acepte, porque formalizar el acuerdo en una escritura de novación le da una mayor seguridad jurídica. Ahora bien, no pierdes nada por intentarlo, especialmente si quieres modificar alguna cláusula poco importante como cambiar el día de pago de las cuotas o eliminar una comisión.
Cambiar tu hipoteca a otro banco
La segunda opción es trasladar tu préstamo hipotecario a otro banco que acepte asumir tu deuda y modificar tus actuales condiciones. Lo que se conoce como subrogación hipotecaria. De hecho, si tu entidad no quiere aprobarte la novación, nuestro consejo es que hables con otras financieras para ver si te hacen una oferta. Así, si tu banco no quiere perderte como cliente, es posible que te haga una contraoferta.
En nuestra página sobre cambiar la hipoteca de banco te explicamos cómo llevar a cabo esta operación y cuánto dinero te costará.
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Preguntas frecuentes
Sí, para añadir o quitar un titular de tu hipoteca, necesitas hacer una novación. Esto aplica, por ejemplo, a un divorcio. Pero si vendes tu casa y quieres pasar tu hipoteca a nombre del comprador, tendrás que hacer otra operación, conocida como subrogación de deudor.
Todos los bancos permiten hacer novaciones de hipoteca, aunque ninguno está obligado a llevarlo adelante, salvo que conste en la escritura. Por eso insistimos con que tendrás que preparar tus argumentos para convencer al banquero de que reabra tu contrato.
Sí, para pedir una novación hipotecaria tendrás que cumplir con estos tres requisitos:
- Estar al día con tus pagos
- Haber pagado, al menos, tres años de tu hipoteca