Impuesto de la hipoteca: ¿quién lo paga?

El impuesto asociado a la firma de una hipoteca es el llamado impuesto sobre actos jurídicos documentados, más conocido por sus siglas IAJD. Se trata de un tributo que se genera cuando se formaliza cualquier acto en una escritura pública. Y como la contratación de un préstamo hipotecario se tiene que escriturar en una notaría, lleva asociado este impuesto.

Además, si compras una casa nueva, también se generará el IAJD por la escrituración de la compraventa, que no debes confundir con el impuesto sobre actos jurídicos documentados generado por la hipoteca. Te lo explicamos con más detalle en nuestra página sobre gastos de compra de vivienda. 

Cuando compras una vivienda, los impuestos de la compraventa van por un lado y los costes de la hipoteca por otro. En obra nueva pagas IVA (en general, 10% sobre el precio) y normalmente el AJD de la compraventa (tipo fijado por tu comunidad autónoma). En vivienda usada no hay IVA: tributa por ITP, también con tipo autonómico. Estos impuestos de compra los asume el comprador.

El IAJD de la hipoteca es distinto: grava la escritura del préstamo hipotecario y se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria; desde 2018 lo paga el banco al constituir la hipoteca. Además, existen otros gastos no fiscales: la tasación normalmente la paga el cliente; los aranceles de notaría, registro y gestoría de la hipoteca los asume el banco desde la reforma; y pueden existir comisiones (apertura, amortización, subrogación/novación) o seguros (hogar/vida) si te compensa por bonificación del tipo.

Una de las dudas más habituales llega cuando la hipoteca ya está firmada y, aun así, se hace un cambio: cambiarla de banco, renegociarla o pedir más capital. En estos casos, el IAJD no funciona como en una compra “desde cero”. El impuesto solo entra en juego si el cambio exige una escritura que se inscribe y, sobre todo, si hay modificaciones que tienen impacto económico o registral.

 En una subrogación (cambio de banco), lo habitual es que el nuevo banco asuma el préstamo y que el cliente busque mejorar condiciones. En este escenario, la clave no es el nombre de la operación, sino qué se modifica realmente. Si el cambio se limita a trasladar la hipoteca y ajustar condiciones dentro de los márgenes habituales, el coste fiscal puede ser distinto a cuando la subrogación va acompañada de cambios profundos, como una ampliación de capital o una modificación que implique nueva responsabilidad hipotecaria. Por eso, antes de firmar, conviene pedir por escrito el desglose de gastos y confirmar si el banco asume el impuesto o si existe algún coste asociado por la operación.

 En una novación (renegociación con tu banco actual), puede haber cambios en el tipo de interés, el plazo o algunas condiciones del préstamo. No todos esos cambios implican que aparezca IAJD, pero algunos sí pueden hacerlo si generan una escritura inscribible con impacto relevante. Como norma de prudencia, si estás negociando una novación, lo razonable es exigir un presupuesto claro con todos los costes y preguntar expresamente si hay AJD asociado al cambio y sobre qué base se aplicaría.

 La ampliación de hipoteca es el caso en el que más a menudo surgen costes adicionales, porque implica aumentar el capital prestado y, en muchos casos, la responsabilidad hipotecaria. Aquí es donde más sentido tiene anticipar la pregunta: si amplías, no compares solo el tipo de interés, compara el coste total de la operación, incluyendo notaría, registro, gestoría y la posible carga fiscal según tu comunidad. Si el objetivo es financiar una reforma o reunificar deudas, a veces puede compensar; si el incremento es pequeño, puede que los gastos se coman parte del beneficio.

Si contrataste tu hipoteca a partir del 10 de noviembre de 2018, el banco tenía que pagar este impuesto. Si no lo hizo, tienes todo el derecho a reclamar que te devuelva ese dinero, a no ser, como te hemos indicado arriba, que vivas en el País Vasco. Puedes interponer tu reclamación ante tu entidad o directamente en los juzgados.

En cambio, no podrás reclamar la devolución del IAJD si contrataste la hipoteca antes del 10 de noviembre de 2018. De todos modos, sí podrás recuperar otros gastos asociados a la formalización del préstamo hipotecario: la tasación, los honorarios de la gestoría y del registro y la mitad de los honorarios del notario.