Extinción de condominio: qué es, costes y cómo hacerla
Dos copropietarios de una vivienda no tienen por qué serlo para siempre, incluso aunque haya una hipoteca de por medio. Con la extinción de condominio, uno de ellos puede ceder su parte de propiedad al otro a menor coste que con una donación o venta. Sigue leyendo y te lo contamos.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio (o disolución de condominio) es la operación por la que se pone fin a una vivienda en copropiedad (proindiviso). En la práctica, consiste en que uno de los copropietarios se adjudica el 100% del inmueble y compensa económicamente al otro (o a los otros) por su parte; previo acuerdo entre todos.
Lo habitual es verlo en una vivienda comprada por una pareja o en herencias con varios herederos.
¿Cuándo es recomendable una disolución del condominio?
Extinguir una copropiedad tiene mucho sentido cuando queréis dejar de compartir la vivienda y una persona quiere (y puede) quedársela.
Buena opción si:
Hay acuerdo. Es un proceso pensado para resolverse con pacto: quién se queda, por cuánto y en qué condiciones.
Quieres evitar vender la casa a un tercero. Por ejemplo, porque es la vivienda familiar y prefieres mantenerla.
Buscas eficiencia fiscal. En términos generales, suele ser más favorable que una compraventa de una parte o una donación.
Mala opción si:
No hay capacidad financiera. Ni para pagar la compensación ni para asumir la hipoteca en solitario.
Hay conflicto serio. Si uno bloquea la firma o el banco no coopera, puede alargarse y complicarse.
Extinción de condominio con hipoteca: ¿es posible?
Se puede hacer una extinción de un condominio incluso si la vivienda está hipotecada, pero hay que tener una cosa clara: una cosa es cambiar la propiedad de un inmueble y otra es modificar la responsabilidad del préstamo.
La hipoteca no cambia “por arte de magia”. Si ambos firmasteis el préstamo, el banco seguirá considerando deudores a los dos salvo que modifiquéis el contrato. Para sacar a una persona de la hipoteca, lo que hay que hacer es:
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Novación de la hipoteca, que consiste en modificar el contrato para “liberar” a un deudor.
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Nueva hipoteca a nombre de quien se queda la casa, cancelando la anterior. Es más caro, pero la única opción si el banco no acepta la novación.
Si solo cambias la propiedad, pero no modificas la hipoteca, quien “sale” de la casa seguirá respondiendo de la deuda y el banco puede reclamarle si hay impagos, aunque ya no sea propietario.
Cómo calcular la compensación en la disolución de condominio
Para formalizar la extinción del condominio es necesario que los que ceden su parte de la vivienda reciban el dinero que vale. En caso contrario, podría considerarse una donación por su parte, que tributaría de manera diferente.
Para calcular esa cantidad hay que hacer la siguiente operación:
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Establecer el valor actual de la vivienda por acuerdo, tasación o valor de referencia, por ejemplo.
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Calcular el porcentaje de propiedad de cada uno en función de la cuota de cada copropietario.
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Restar la mitad de la hipoteca pendiente, si la hay, porque quien se queda con la casa normalmente asume toda la deuda.
Ejemplo práctico:
Una pareja comparte una vivienda de 190.000 euros, al 50%, sobre la que pesa una hipoteca pendiente de 50.000 euros. Así se calcula la compensación si se extingue la copropiedad:
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50% del valor de la vivienda: 95.000€.
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50% de la hipoteca pendiente: 25.000€.
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Compensación: 95.000€ - 25.000€ = 70.000€
Pasos para hacer una extinción de condominio
El proceso para extinguir un condominio no es muy complejo, siempre que haya voluntad de todos los copropietarios. Veamos cuáles son los pasos que hay que dar:
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Acuerdo entre las partes. Quién se queda la vivienda, valor y compensación.
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Valoración o tasación. Especialmente relevante si hay hipoteca y el banco lo exige.
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Cálculo de la compensación. Si pesa una hipoteca en pareja sobre la vivienda, hay que tenerla en cuenta en el cómputo.
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Aprobación del banco (si hay hipoteca). Negociar novación para liberar al otro titular; si no, valorar nueva hipoteca.
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Formalización. Firma de la escritura de extinción de condominio o inclusión en el convenio regulador del divorcio.
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Liquidación de impuestos. Hay que pagar el IAJD correspondiente.
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Registro de la Propiedad. Inscripción del nuevo titular único.
¿Cuánto cuesta la extinción de condominio?
En la extinción de una copropiedad tienen que intervenir varios profesionales, como un registrador, un notario, un gestor... Por lo tanto, habrá que pagar todos los gastos administrativos y todos los impuestos asociados al proceso. Son los siguientes:
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Los honorarios del notario si formalizas la disolución en una escritura pública, que te costarán entre el 0,2% y el 0,5% sobre el valor cedido, aproximadamente.
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Los honorarios del registrador, que te costarán entre el 0,1% y el 0,25% del valor cedido, aproximadamente.
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El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) si formalizas la disolución en una escritura pública. Dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda, cuesta entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor cedido, tomando como base el valor de referencia del Catastro.
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Los honorarios de la gestoría si decides contratar a una para que se encargue de tramitar el pago de los impuestos y de inscribir la extinción. Suelen costar unos 300 euros de media.
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Los honorarios de los abogados si los contratáis para redactar un Convenio Regulador en caso de divorcio, cuyo coste dependerá de las tarifas de cada despacho.
Aunque cuesta dinero, disolver un condominio sale más barato que una donación o que un copropietario compre la parte de los otros titulares de la vivienda. Los impuestos asociados a la donación (7,65% - 34%) y a la compra (4%-10%) son mucho más caros.
Si el valor acordado es superior al valor de adquisición, se generará una ganancia patrimonial que el que se queda la vivienda tendrá que declarar. Para calcular esa ganancia patrimonial hay que restar el porcentaje de valor cedido menos el porcentaje de valor de compra. Por ejemplo, si una vivienda se compró por 100.000 euros por dos personas al 50%, y se acuerda que su valor al extinguir el condominio es de 150.000 euros, se generará una ganancia patrimonial de 25.000 euros (75.000 - 50.000).
Alternativas si no hay acuerdo de extinción de condominio
Que las partes no alcancen un pacto para hacer una extinción de condominio no es una situación extraña: una mala relación con tu expareja o con tus hermanos puede echar a perder la negociación. Veamos qué opciones existen en estos casos.
Acordar la venta de la vivienda a un tercero. Es la mejor solución, porque así se puede repartir la ganancia entre los condueños a partes iguales o con los porcentajes de titularidad que consten en la escritura.
Interponer una demanda de división de la cosa común. Un copropietario puede demandar al otro, según el Código Civil. Un juez ordenará la subasta pública de la vivienda, que se venderá al mejor postor, y repartirá el beneficio entre los copropietarios.
Vender la parte a una empresa. Si no se llega a un acuerdo para vender la vivienda entera, un copropietario puede vender su parte a una empresa que se dedique a comprar proindivisos.
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