Extinción de condominio: ¿en qué consiste?
¿Compartes la propiedad de una vivienda y quieres quedarte con la parte del otro copropietario? La extinción de condominio es la solución más interesante, porque te permitirá ahorrar un buen dinero en impuestos. Aquí te contamos cómo hacerla, incluso si existe una hipoteca sobre la vivienda.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de un condominio es una operación que consiste en disolver una copropiedad. Se produce cuando dos o más personas, propietarias de un inmueble, acuerdan la cesión de toda la titularidad a un único propietario.
Por sus características, se trata de una operación que suele llevarse a cabo en separaciones y herencias. Por ejemplo, pongamos que una pareja es propietaria de una vivienda y se divorcia o que dos hermanos heredan la casa de sus padres. Con la extinción del condominio, la persona que no quiere quedarse con el inmueble puede ceder su parte de la titularidad a la otra, que se convertirá en la única propietaria.
¿Cómo se hace una extinción de condominio?
El proceso para extinguir un condominio no es muy complejo, siempre que haya voluntad de todos los copropietarios. Veamos cuáles son los pasos que hay que dar:
-
Llegar a un acuerdo entre todos los copropietarios. Tendréis que acordar quién se quedará con el 100% de la titularidad de la vivienda y cuál será el reparto de los gastos.
-
Pedir cita previa a un notario. Este funcionario, gratuitamente, os explicará cómo se escrituran este tipo de operaciones y os ayudará a calcular qué compensación recibirá el que cede su parte y cuánto costará la extinción. No es un paso obligatorio, pero sí es aconsejable.
-
Formalizar la extinción del condominio. Lo más habitual es que se haga con una escritura pública y ante notario. Ahora bien, si sois una pareja y os vais a divorciar, podéis formalizar la disolución en el Convenio Regulador (el acuerdo de divorcio), sin pasar por el notario. Si el juez lo acepta, podréis inscribir el cambio en el Registro sin pasar por la notaría.
-
Pagar la compensación a los cedentes. El que se quede con la vivienda tendrá que pagar una contraprestación o compensación a los que han cedido su parte, que tendrá que ser equivalente al valor cedido. Más abajo explicamos cómo calcular esa cantidad.
-
Inscribir la disolución en el Registro de la Propiedad para que conste quién es el nuevo propietario del 100% del inmueble. Lo podéis hacer por vuestra cuenta o encargárselo a una gestoría.
Cómo calcular la compensación de la disolución de condominio
Como hemos comentado antes, para formalizar la extinción del condominio es necesario que los que ceden su parte de la vivienda reciban el dinero que vale. En caso contrario, podría considerarse una donación por su parte, que tributaría de manera diferente.
Pero ¿cómo se calcula esa cantidad? Hay que hacer la siguiente operación:
-
Se decide cuál es el valor de la vivienda. Puede ser el de compra, el de tasación o el acordado entre las partes.
-
Se calcula el valor cedido en función del porcentaje de copropiedad.
Por ejemplo, pongamos que tienes una vivienda en propiedad junto a tu expareja, al 50%, y acordáis que te ceda su parte. Si el inmueble lo valoráis en 100.000 euros, tendrás que pagarle 50.000 euros para que se disuelva la copropiedad.
Si sobre la vivienda pesa una hipoteca en pareja, hay que restar el porcentaje de deuda pendiente que asumirá el que se queda con la casa. Para el ejemplo anterior, si hay una hipoteca a medias de 50.000 euros pendientes, la compensación será de 25.000 euros (50.000 - 25.000).
Si el valor acordado es superior al valor de adquisición, se generará una ganancia patrimonial que el que se queda la vivienda tendrá que declarar. Para calcular esa ganancia patrimonial hay que restar el porcentaje de valor cedido menos el porcentaje de valor de compra. Por ejemplo, si una vivienda se compró por 100.000 euros por dos personas al 50%, y se acuerda que su valor al extinguir el condominio es de 150.000 euros, se generará una ganancia patrimonial de 25.000 euros (75.000 - 50.000).
Gastos e impuestos de una extinción del condominio
En la extinción de una copropiedad tienen que intervenir varios profesionales, como un registrador, un notario, un gestor... Por lo tanto, habrá que pagar todos los gastos administrativos y todos los impuestos asociados al proceso. Son los siguientes:
Los honorarios del notario si formalizas la disolución en una escritura pública, que te costarán entre el 0,2% y el 0,5% sobre el valor cedido, aproximadamente.
Los honorarios del registrador, que te costarán entre el 0,1% y el 0,25% del valor cedido, aproximadamente.
El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) si formalizas la disolución en una escritura pública. Dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda, cuesta entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor cedido, tomando como base el valor de referencia del Catastro.
Los honorarios de la gestoría si decides contratar a una para que se encargue de tramitar el pago de los impuestos y de inscribir la extinción. Suelen costar unos 300 euros de media.
Los honorarios de los abogados si los contratáis para redactar un Convenio Regulador en caso de divorcio, cuyo coste dependerá de las tarifas de cada despacho.
Aunque cuesta dinero, disolver un condominio sale más barato que una donación o que un copropietario compre la parte de los otros titulares de la vivienda. Los impuestos asociado a la donación (7,65% - 34%) y a la compra (4%-10%) son mucho más caros.
¿Se puede extinguir un condominio con hipoteca?
En muchas ocasiones, la vivienda que está en copropiedad también está hipotecada. Pero eso no impide que se pueda llevar una extinción de condominio.
Ahora bien, en estos casos, el que se queda con la vivienda también debe asumir la titularidad única del préstamo hipotecario. Para ello, hay que llevar a cabo una novación de la hipoteca, es decir, pactar con el banco para que elimine del contrato al resto de codeudores. Otra solución, si la entidad se niega, es que el que se queda con la casa contrate una nueva hipoteca, solo a su nombre, para cancelar la conjunta.
Alternativas a la disolución del condominio
Hasta ahora te hemos visto cómo funciona la extinción de condominio cuando los copropietarios llegan a un acuerdo, pero ¿qué ocurre cuando las partes no alcanzan un pacto? No es una situación extraña: una mala relación con tu expareja o con tus hermanos puede echar a perder la negociación. Veamos qué opciones existen en estos casos.
¿Tienes dudas? Deja tu pregunta en nuestro foro y un experto te responderá en menos de 48 horas.