Cláusulas abusivas de las hipotecas: ¿cuáles son?
Muchos bancos han sido condenados por malas prácticas relacionadas con las hipotecas: la inclusión de cláusulas suelo, el cobro de gastos de constitución...
Aquí te explicamos cuáles son las cláusulas abusivas más habituales para que puedas identificarlas en tu contrato y reclamar su eliminación y una indemnización.
¿Qué es una cláusula abusiva en una hipoteca?
Cualquier cláusula de tu contrato hipotecario puede considerarse abusiva si el banco te la incluyó sin explicarte su existencia o sus consecuencias y eso te provoca un perjuicio. Es decir, te cuesta dinero, te coloca en una posición de vulnerabilidad, vulnera tus derechos, etc.
Según la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, las cláusulas abusivas “son aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
La ley dice también que si una cláusula no ha sido negociada individualmente, será abusiva si se impide al cliente que conozca su existencia y su contenido. Para ser válida, esta cláusula debe estar redactada de una manera concreta, clara y sencilla tanto en el contrato como en la información precontractual, con un texto de tamaño adecuado que sea fácil de leer.
¿Cómo saber si tu hipoteca tiene cláusulas abusivas?
Detectar cláusulas abusivas en una hipoteca no siempre es sencillo, pero hay señales clave que puedes revisar para saber si estás pagando de más o si tu contrato incluye condiciones injustas. En HelpMyCash te recomendamos que, si tienes dudas, lo primero que hagas sea revisar detenidamente tu escritura hipotecaria. Presta especial atención al tipo de interés aplicado (y si incluye una cláusula suelo), a quién asume los gastos de notaría, registro y gestoría, y a los intereses de demora que se aplican en caso de impago.
¿Qué cláusulas hipotecarias pueden ser abusivas?
Toda esta teoría está muy bien, pero seguramente lo que te interesa es saber qué cláusulas hipotecarias son abusivas en la práctica. Durante los últimos años, los tribunales españoles y europeos han anulado varias cláusulas que los bancos incluían en sus hipotecas de manera habitual. Estas son las más destacadas:
La cláusula suelo
La más famosa es, seguramente, la cláusula suelo. Esta establece el interés mínimo que puede tener una hipoteca variable si el euríbor baja. Muchos bancos la incluyeron en las hipotecas de sus clientes sin explicarles su existencia o sus efectos, una práctica que fue considerada abusiva por el Tribunal Supremo. Si tu préstamo tiene esta cláusula (revisa bien tu contrato), puedes reclamar que te la eliminen y que te devuelvan todo lo que hayas pagado de más por su culpa.
En nuestra página sobre la cláusula suelo te explicamos los pasos a seguir para reclamar su anulación y recuperar todo lo que te ha cobrado el banco de más.
Los gastos de formalización de la hipoteca
Antes del 16 de junio de 2019, los bancos cobraban al cliente prácticamente todos los gastos asociados a la formalización de una hipoteca: la notaría, el registro, la gestoría, la tasación y los impuestos. Pero esta práctica fue declarada abusiva por el Supremo, porque la entidad debía hacer frente, por la ley anterior, a todos los gastos de registro, gestoría y tasación y a la mitad de los de notaría.
¿Pagaste de más por la formalización de tu préstamo hipotecario? En nuestra página sobre la devolución de los gastos de hipoteca explicamos cómo recuperar el dinero.
Las hipotecas multidivisa
Una hipoteca multidivisa (concedida en divisas que no son el euro) también es abusiva, según el Tribunal Supremo, si la contrataste sin que el banco te explicara su funcionamiento. Estos préstamos se conceden en una moneda extranjera y su importe pendiente puede dispararse si el valor de la divisa sube respecto al euro, pero a muchas entidades se les “olvidó” informar a sus clientes sobre ese gran riesgo.
En nuestra página sobre hipotecas multidivisa te explicamos cómo funcionan y cómo reclamar para que te pasen el préstamo a euros y te devuelvan todo lo que hayas pagado de más.
La cláusula de vencimiento anticipado
La cláusula de vencimiento anticipado se activa cuando el hipotecado no paga varias cuotas y permite que el banco dé por finalizado el contrato e inicie el proceso para embargar la casa. En muchos préstamos hipotecarios firmados durante la crisis financiera iniciada en 2008, esta cláusula podía activarse cuando el cliente dejaba de pagar una sola cuota. La justicia española sentenció que esto era ilegal, porque generaba un importante desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes.
Desde 2019, además, hay una ley que regula esta cláusula y que tiene carácter retroactivo. No importa cuándo contrataste tu hipoteca o lo que se indique en su escritura: solo pueden embargarte la casa si dejas de pagar un mínimo de 12 cuotas (son 15 si ha pasado la mitad del plazo). Si el banco te manda un aviso de embargo antes de que llegues a ese número, puedes reclamar para que no pueda aplicarlo hasta que alcances el nivel de impago que dice la ley.
El IRPH
Para terminar, algunos juzgados españoles de primera instancia también consideran abusivo el IRPH, que es un índice alternativo al euríbor que se usa para calcular el interés de algunas hipotecas variables (a día de hoy, los préstamos referenciados a este indicador son minoritarios). Su argumento es que los bancos que utilizan el IRPH no son transparentes, porque no explican al cliente que pagarán más que si su interés se calcula con el euríbor.
En cambio, el Tribunal Supremo no considera abusivo su uso, porque es un índice legal si se informa al cliente debidamente que se empleará para calcular su interés. La última palabra la tendrá la justicia europea, que tiene pendiente determinar si es válido utilizar el IRPH o no.
En nuestra página sobre el IRPH te explicamos con más detalle qué es este índice, por qué muchas personas lo consideran ilícito y cómo puedes deshacerte de él si lo tienes en tu hipoteca.
¿Qué pasa si una cláusula de mi hipoteca es abusiva?
Pongamos que revisas la escritura de tu hipoteca y descubres que tienes una (o más) de las cláusulas abusivas que te hemos explicado. ¿Qué es lo que puedes reclamar a tu banco?
Según la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, "las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato [...]".
Traducido al castellano común, eso significa que puedes reclamar la anulación de la cláusula abusiva de tu hipoteca, ya sea al banco o ante los juzgados, para que te la quiten de la escritura y te devuelvan el dinero que te hayan cobrado por su aplicación.
¿Cómo reclamar la anulación de cláusulas abusivas?
Si el banco te "coló" una o más cláusulas abusivas, puedes reclamar que te las anulen y que te devuelvan el dinero por vía extrajudicial o judicial:
Como la justicia española está saturada, en 2018 se crearon juzgados especializados en varias provincias que se dedican en exclusiva a las reclamaciones por cláusulas hipotecarias abusivas. En esta guía gratuita, elaborada por los analistas de HelpMyCash, podrás ver si hay un juzgado de estas características en tu provincia. Si no lo hay, tendrás que acudir al juzgado de primera instancia que se ocupe de tu región.
Consejo de HelpMyCash: reclama primero ante tu banco y, si no te da la razón, plantéate ir a los tribunales. Así, si tu entidad acepta tus exigencias, te ahorrarás pasar por todo el proceso judicial (contratar a abogados, esperar a la sentencia, etc.). xt here
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