Cómo cancelar tu hipoteca antes de tiempo
Cancelar tu hipoteca antes de tiempo implica pagar toda tu deuda hipotecaria por adelantado para ahorrar los intereses que se generarían durante el resto del plazo. Pero es importante tener en cuenta que este proceso conlleva algunos costes y exige un poco de conocimientos para que salga bien. En esta página te contamos los detalles.
¿En qué consiste la cancelación anticipada de la hipoteca?
La cancelación anticipada de una hipoteca consiste en pagar toda la deuda que tienes pendiente antes de que acabe el plazo establecido en el contrato. Esta operación también se conoce con el nombre de reembolso o amortización total del préstamo hipotecario.
También puedes devolver por adelantado una parte del capital pendiente de la hipoteca. En este caso, hablaríamos de amortización anticipada parcial.
Ventajas de pagar tu préstamo hipotecario anticipadamente
La principal ventaja de cancelar tu hipoteca antes de lo previsto es que te ahorrarás un buen dinero en intereses. Como ya no deberás nada más al banco, ya no podrán generarse más intereses sobre esa deuda, lo que reducirá notablemente el precio del préstamo. ¿Y la desventaja? Lógicamente, tendrás que destinar una buena cantidad de dinero para liquidar el capital pendiente de tu hipoteca.
Ejemplo del proceso de cancelación de una hipoteca
Imagina, por ejemplo, que contratas una hipoteca de 100.000 euros a 15 años con un interés del 3%. Dentro de siete años y cuatro meses, te quedarán por devolver 56.144,68 euros de ese capital, más unos intereses de 6.698,27 que quedan por generarse. Si decides pagar todo ese capital de golpe porque te lo puedes permitir, te ahorrarás los 6.698,27 euros en intereses que tenían que generarse durante el plazo que te quedaba pendiente, aunque tendrás que desembolsar los 56.411,68 euros de golpe.
¿Cómo se puede cancelar la hipoteca antes de tiempo?
Como su propio nombre indica, para llevar a cabo esta operación debes pagar de golpe toda la deuda hipotecaria que te queda pendiente. Este es el proceso que tienes que seguir para tramitar ese pago:
¡Atención! El banco puede exigir que le avises con una cierta antelación de tu intención de liquidar la deuda por adelantado (debe indicarse en la escritura). Ahora bien, ese plazo para avisar no puede ser de más de un mes.
¿Cuándo es mejor liquidar antes de tiempo una hipoteca?
Por ley, el banco está obligado a aceptar la cancelación anticipada de la hipoteca en cualquier momento desde la contratación. Ahora bien, si quieres sacar el máximo partido a esta operación, lo ideal es que amortices tu hipoteca al principio del plazo.
Vamos a ver por qué. En España, las hipotecas se devuelven con un sistema que se llama método de amortización francés, con el que pagas más intereses durante los primeros años y menos en los últimos. Es decir, que si cancelas tu préstamo en los primeros años del plazo, aún no habrás pagado la mayor parte de los intereses, por lo que conseguirás ahorrar mucho más dinero.
Comisión por amortización anticipada: el coste de esta operación
Como te decíamos antes, es posible que el banco te cobre una comisión por la amortización anticipada total de tu hipoteca. Sobre este cargo, debes saber dos cosas. La primera es que solo tendrás que pagarla si aparece en tu escritura. La segunda es que su coste, por ley, no puede superar estos límites:
Si tu hipoteca tiene un interés variable...
Si tu hipoteca es variable, el banco y tú podéis pactar una de estas dos opciones:
-
Hasta el 0,15% sobre el pago adelantado si se produce en los primeros 5 años del plazo (0% después)
-
Hasta el 0,25% sobre el pago adelantado si se produce en los primeros 3 años del plazo (0% después)
Si tu hipoteca tiene un interés fijo...
Si tu hipoteca es fija, el banco te puede cobrar la siguiente comisión por cancelación anticipada:
-
Hasta el 2% sobre el pago adelantado si se produce en los primeros 10 años del plazo.
-
Hasta el 1,5% sobre el pago adelantado si se produce a partir del año 11 del plazo.
En ambos casos, el precio de la comisión no puede superar la pérdida financiera que le produzcas al banco. Traducido, esto significa que el banco no puede cobrarte esta comisión si el interés de tu hipoteca es más bajo que el interés medio del mercado en el momento de cancelar el préstamo. Por ejemplo, si tienes una hipoteca fija al 1,50% y la pagas por adelantado en un momento en el que los bancos conceden hipotecas fijas al 2%, te librarás de la comisión.
Ten en cuenta, también, que los límites que te hemos mostrado solo son válidos para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019. En nuestra página sobre los gastos de cancelar la hipoteca encontrarás cuánto te puede costar esta comisión si contrataste tu préstamo antes de esa fecha.
Cuidado: la vivienda no queda libre de cargas automáticamente
Cuando devuelvas todo el importe pendiente de tu hipoteca, la deuda quedará saldada automáticamente. Ahora bien, la hipoteca seguirá inscrita como carga de tu vivienda en el Registro de la Propiedad. Si quieres eliminar esa carga, tendrás que pasar por un proceso que se llama cancelación registral y que explicamos con detalle en esta página.
¿Tienes dudas? Deja tu pregunta en nuestro foro y un experto te responderá en menos de 48 horas.
Más sobre Amortización anticipada
