Elena Gómez

Hola, MariaGuadalupeG.

Como te comentamos, la novación no es de obligada aceptación por parte de la entidad y hay otras fórmulas para quitar a un titular como la subrogación de deudor o, directamente, la cancelación y constitución de una nueva hipoteca.

Ahora bien, si consideras que te han querido ocultar información o que no has sido tratada debidamente, siempre puedes interponer una queja al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad, aunque eso no garantiza que te vaya a solucionar la situación.

Por otra parte, parece que tu hipoteca es de hace bastantes años (dado que en los últimos años la comisión por subrogación está limitada por ley y es mucho más baja) y puede que las condiciones que firmaste sean peores que las actuales (eso habría que estudiarlo, porque desconocemos el detalle de tu contrato). Si es así y, además, no estás de acuerdo con lo que te propone tu entidad podrías valorar la opción de hacer una subrogación real para cambiar la hipoteca de banco y aprovechar para mejorar tus condiciones, aunque en ese caso te recordamos que después tendrías que hacer una novación para quitar a tu expareja de la hipoteca (te recomendamos que si optas por esta opción lo pactes por escrito con la nueva entidad, para evitar problemas).

Si bien es cierto que esta doble operación tiene un alto coste, si consigues mejorar las condiciones puede que a largo plazo ahorres dinero (se considera que la operación es rentable si recuperamos el dinero invertido con el ahorro conseguido en dos o tres años) y, en cualquier caso, si el banco ve que puede perderte como cliente quizá esté más dispuesto a negociar. También ten en cuenta que, si consigues una oferta para subrogarte, tu banco puede hacer una contraoferta igualando o mejorando las condiciones, caso en el que te tendrías que quedar con ellos.

Un saludo.

Hola, CarlosJover.

Normalmente, para que uno de los propietarios deje de serlo se debe hacer, como bien dices, una extinción de condominio. Con esta operación uno de los propietarios cede su parte a los otros a cambio de una contraprestación económica que, normalmente, es el valor actual correspondiente a su parte de la vivienda. Como existe una hipoteca, a esta cantidad deberíais restarle la parte de la hipoteca pendiente que le corresponda a él.

Es decir, suponiendo que cada hermano sois propietarios de un tercio de la vivienda y responsables de un tercio de la hipoteca, lo que deberíais pagarle sería un tercio del valor actual de la vivienda menos un tercio de la hipoteca que quede pendiente. También podéis acordar cualquier otra cantidad pero, eso sí, en ese caso, se produciría un exceso de adjudicación, por lo que en la próxima declaración de la renta deberíais declarar la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente y pagar por ella.

Además de la parte que debéis pagar, esta operación tiene un coste de tasación (para conocer el valor actual de la vivienda), de notaría (para hacer la nueva escritura), de registro (para inscribirla) y de gestoría (si contratáis a un gestor para que os haga los trámites). En cuanto a los impuestos, se debe pagar IAJD que se aplica sobre la parte vendida y, en el caso de algunas localidades, también la plusvalía municipal.

Otra opción sería apostar por una donación, para lo cuál tendríais que abonar los gastos de notaría y registro y el impuesto de donaciones y sucesiones.

Cualquiera de estos trámites afectará a la escritura de la vivienda, pero no a la de la hipoteca, así que si estáis de acuerdo en que no deje de constar como titular (asumiendo el riesgo de que, en caso de impago, será tan responsable como los otros dos propietarios del inmueble) no tendréis que hacer una novación para cambiar los titulares.

Un saludo.

Hola, CarlosJover.

El impuesto de donaciones depende de cada comunidad autónoma. De todos modos no somos expertos en materia tributaria, así que te recomendamos que acudáis a la oficina de la Agencia Tributaria para consultar a cuánto ascendería en vuestro caso (y la manera en la que debéis declarar la donación posteriormente).

Un saludo.

Hola, MariaGuadalupeG.

Lo primero que queremos es aclararte que en la extinción de condominio no interviene el banco, es la operación por la que uno de los propietarios cede al otro su parte de la propiedad a cambio de la contraprestación económica que le corresponde.

Para que esa persona deje de constar también en la hipoteca que queda pendiente con la entidad, como bien dices tenéis que hacer una novación. Eso sí, esta operación no es de obligada aceptación por parte del banco, que se puede negar a hacerla por cualquier motivo (o sin ninguno de hecho) o aceptarla a cambio de otras modificaciones como subir un poco el interés o incluir más vinculaciones, otro titular o algun aval. Al final es un proceso de negociación en el que tocará llegar a un acuerdo.

En cuanto a la subrogación, se trata de una operación para cambiar la hipoteca de banco y, de hecho, precisamente uno de los cambios que no se pueden hacer es el de quitar titulares, así que el banco no te puede proponer esta operación si tu objetivo es quitar un titular de la hipoteca.

Un saludo.

Hola, FyG270415.

Sí, en principio la aportación de bienes gananciales es para que ella figure en la escritura de la vivienda, aunque tanto para la extinción de condominio como para la aportación de bienes gananciales, como tiene que ver con la propiedad y no con la hipoteca, no necesitaríais la intermediación del banco.

Dicho esto, es probable que al hacer los tres trámites conjuntamente ahorréis algo de dinero, por lo que os recomendamos que os informéis de cuánto os costaría hacerlo por vuestra cuenta y negociéis ese importe con la entidad. Eso sí, tened en cuenta que el banco no está obligado a aceptar una novación, así que puede que el hacerlo todo conjuntamente a través del gestor y notario con el que trabaje vuestra entidad condicione que os la concedan. Informaos bien de vuestras opciones antes de aceptar o rechazar esos importes.

Un saludo. 

[cita=45668]#4[/cita] Hola, FyG270415.

En principio no tendríais que ir a ninguno de esos sitios, sino directamente al notario que es quien se encargará de hacer la nueva escritura (y luego sí habría que inscribirla en el Registro de la Propiedad). De todos modos no somos expertos en ese tema, así que te recomendamos que para conocer el procedimiento detalladamente acudas directamente al notario y allí te dirán qué hay que hacer. Respecto a tu otra pregunta entendemos que no habría problema con que lo hagáis posteriormente (en muchos casos se hacen extinciones de condominio y novaciones quedándose solo una persona como responsable, tal y como sucede en los divorcios por ejemplo), pero en la notaría os lo detallarán todo mucho mejor.

Un saludo.

Hola, perbes.

El problema es que la deuda de una hipoteca no es divisible entre las partes que forman el condominio, es decir, que si hay un impago por parte de una de las partes afecta a todas y todas son responsables, por lo que no se puede aportar como garantía el importe que te corresponde. Lo único que se conseguiría al aportar esa parte sería amortizar parte de la hipoteca y acabar de pagar antes, pero en caso de impago el problema seguiría siendo el mismo a la hora de ejecutar la propiedad, puesto que ya no serías parte de la hipoteca y no podrían embargarte tu parte del bien (algo que no interesa al banco, ya que no podría hacer valer su derecho sobre la propiedad puesta en garantía en la hipoteca).

Si tu única opción es salir de la hipoteca, pero las otras personas no quieren o no pueden comprarte tu parte, la única vía sería la donación.

De todos modos, insistimos en que el banco nunca está obligado a aceptar una novación y, de hecho, no tiene que aportar ningún tipo de justificación para defender su postura, así que si queréis conseguirlo la única vía que tenéis es negociar con la entidad las condiciones para realizar esta operación.

Un saludo.

Hola, FyG270415.

Por los datos que nos das nos parece demasiado alto el coste de todas las operaciones, pero te recomendamos que consultes con un gestor para que te pueda orientar mejor. En cualquier caso, vamos a explicarte los trámites que deberías hacer para que te hagas una idea.

1. Extinción de condominio: con esta operación el otro propietario te cedería su parte de la propiedad a cambio de una contraprestación económica. Normalmente, si ambos sois propietarios al 50 %, dicha contraprestación suele ser la mitad del precio actual del inmueble. Si además existe una hipoteca al 50 % sobre el bien, a esa cantidad deberíais restarle la mitad de la hipoteca que quede pendiente. Es decir, el precio que deberías pagarle sería la mitad del valor del bien actualmente, menos la mitad de la hipoteca que queda pendiente. Los gastos de esta operación son de notaría y registro (para hacer una nueva escritura e inscribirla), de gestoría (si contratáis sus servicios para hacer todo el papeleo) y el IAJD. Además, hay que pagar una tasación para conocer el valor actual de la vivienda y saber qué parte debéis pagar. Como último inciso sobre este tema, comentaros que si la cantidad que pactáis como pago de la mitad es más o menos de la que debería ser, se producirá un exceso de adjudicación que tributa por IRPF, por lo que al hacer la próxima declaración de la renta deberéis declarar la ganancia o pérdida de patrimonio que corresponda (tanto tú como el otro propietario).
2. Novación: al hacer una novación se puede cambiar cualquier condición de la hipoteca, incluyendo los titulares de la misma, que sería vuestro caso. Si el banco autoriza la operación porque considera que tenéis un buen perfil, no hay ningún problema, pero tened en cuenta que el banco se puede negar a hacer una novación por cualquier motivo (o sin alegar motivo alguno), así que quizá tengáis que negociar. En este caso deberíais pagar la comisión por novación (no está fijada por ley, así que revisad en vuestra escritura si la tenéis o no y qué cantidad es) y los gastos de notaría, registro y gestoría. Si solo hacéis un cambio de titular en la novación no debereís pagar ni IAJD ni tasación.

En cuanto a la aportación de bienes gananciales desconocemos en qué se basa y por qué motivo deberíais hacerla, pero, en general, para hacer lo que queréis, basta con la extinción de condominio y la novación y su importe no debería ser ni mucho menos tan alto como os han indicado (a menos que sea por algún otro motivo particular que desconozcamos), por eso os recomendamos que lo consultéis con un gestor que estudie vuestro caso y os informe claramente antes de proceder a ningún pago.

Respecto a vuestra otra duda, sí, en la misma novación en la que cambiéis los titulares podríais hacer una ampliación de capital. El coste de la operación solo se pagaría una vez, pero al pedir más dinero, deberíais pagar también el IAJD y una tasación, ya que el importe total que os concedan no puede superar un porcentaje determinado del valor de la vivienda, por lo que hay que saber cuánto vale esta (eso sí, si ya la habéis hecho para la extinción de condominio podría valer la misma).

Un saludo.

Hola, perbes.

El banco no está obligado nunca a hacer una novación, por lo que puede exigir el cumplimiento de cualquier condición para cambiar la hipoteca.

De todos modos, en el caso que nos cuentas, tiene sentido que el banco haga este requerimiento. Esto se debe a que en caso de incumplimiento en el pago de las cuotas, y si se tuviera que llegar a ejecutar la garantía hipotecaria, el hecho de que hubiera un propietario que no estuviera en la hipoteca dificultaría todo el trámite, lo que supondría un riesgo para el banco.

Un saludo.