Extinción de condominio: cómo eliminar a un propietario tras el divorcio

Un divorcio no solo supone una separación física y legal de un matrimonio, sino que conlleva una serie de trámites que se deben realizar para evitar problemas futuros. Uno de ellos tiene que ver con la vivienda que hasta el momento ha sido la habitual de ambos cónyuges. Y es que si no se llega a un acuerdo para vender la casa y repartir el beneficio de dicha venta, y se prefiere optar porque uno de los dos se quede con la misma, debemos hacer una extinción de condominio.

¿Qué pasos hay que seguir para realizar la disolución de condominio?

Si el matrimonio se constituyó en régimen de separación de bienes y, tras el divorcio, ambas partes están de acuerdo en que una de ellas se quede con la propiedad de toda la vivienda, se procederá a realizar esta operación.

Así, uno de los propietarios le cederá al otro su parte a cambio de una contraprestación económica calculada en base al valor actual de la vivienda. Es decir, si en el momento de disolver la copropiedad esta vale 100.000 euros y ambos lo son sobre el 50 % del total, el cónyuge que se quede en la vivienda deberá pagarle al otro 50.000 euros.

Sin embargo hay que tener en cuenta dos factores que pueden variar la cantidad a abonar:

• Si se llega a otro acuerdo: los copropietarios pueden acordar el pago de una cantidad distinta. En ese caso, se produciría un exceso de adjudicación, que tributa por IRPF. Así pues, se debería declarar la pérdida o ganancia de patrimonio en la declaración de la renta y pagar lo que corresponda.
• Si hay una hipoteca vigente: si existe un préstamo hipotecario contratado en el que ambos son titulares, a lo que hay que pagarle a quien cede su mitad se le debe restar la mitad de la hipoteca pendiente. Siguiendo el ejemplo anterior, si sobre esa misma vivienda queda una hipoteca con un capital pendiente de 60.000 euros, quien se quede con la casa deberá pagarle al otro 30.000 euros.

Como vemos, la disolución de condominio implica llegar a un acuerdo, por lo que la rapidez con la que hagamos el trámite dependerá de una buena comunicación entre las partes.

¿Qué costes conlleva la extinción de condominio?

Realizar esta operación conlleva una serie de gastos, además de la propia contraprestación económica que recibirá quien cede su parte:

• Tasación: el valor actual de la vivienda determina cuánto hay que pagar a quien cede su parte y si existe un exceso de adjudicación.
• Notaría: la escritura pública debe hacerse ante notario.
• Registro: la nueva escritura de la casa se debe inscribir en el Registro de la Propiedad.
• Gestoría: deberemos abonar sus honorarios si contratamos a un gestor para que nos haga todo el papeleo.
• Impuestos: se debe pagar IAJD, que se aplica sobre la parte vendida. Además, algunos ayuntamientos requieren el pago de una plusvalía municipal.

Aunque son muchos gastos, esta operación está exenta de ITP, por lo que es más conveniente que una venta.

Y tras disolver la copropiedad… ¿qué pasa con la hipoteca?

Hay que tener claro que esta operación solo hace que uno de los propietarios de una vivienda deje de serlo, pero la hipoteca seguirá estando a nombre de ambos y, en caso de impago, se pueden embargar los bienes de todos los titulares.

Así pues, se deberá hacer una novación para quitar uno de los titulares de la hipoteca. Esta operación no es de obligada aceptación para el banco, porque pierde una de las garantías. Por eso, debemos negociar con nuestra entidad, aportando un nuevo titular o un aval o bien aceptando cambios en las condiciones del préstamo hipotecario.