Cómo vender una vivienda con usufructo
Vender una casa con usufructo es posible, pero si quieres que la operación llegue a buen puerto, tienes que conocer ciertos parámetros legales. En esta página te lo explicamos todo.
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Vender un piso con usufructo es cada vez más frecuente, principalmente entre las personas mayores: gracias a esta transmisión, pueden vender su casa y continuar viviendo en ella. Pero el derecho al usufructo también se genera por herencias y divorcios. En el primer caso, es la viuda o el viudo quien suele conservar este derecho luego del fallecimiento de su cónyuge. En el segundo, es el miembro de la pareja que tiene la custodia de los hijos quien lo conserva.
¿Te encuentras en alguna de estas situaciones u otra similar y te preguntas cómo vender tu casa con usufructo? En esta página te contamos todo al respecto y analizamos casos reales para que no te queden dudas. ¡Vamos a ello!
¿Qué es el usufructo?
En otras palabras, el usufructo es el derecho de ocupar y disfrutar de una vivienda. Este puede ser temporal (por un plazo determinado) o vitalicio (para toda la vida).
¿Cómo se obtiene el usufructo de una casa?
El usufructo de una casa se puede obtener de varias maneras, pero las más habituales son las herencias y los divorcios.
Herencias
En caso de herencias, pueden darse dos escenarios:
Que el viudo o la viuda conserve el 50% de la nuda propiedad y el 100% del usufructo. Esto significa que será dueño de la mitad del bien y disfrutará, además, del derecho a usarlo.
Que el viudo o la viuda solo conserve el derecho de usufructo y el resto de los herederos compartan la nuda propiedad. En este caso, el viudo o viuda tendrá derecho a vivir en el inmueble, pero no será su dueño o dueña.
Divorcios
En caso de divorcios, también existen dos escenarios similares:
Que el cónyuge que tiene la custodia de los hijos conserve el 100% del usufructo y el 50% de la nuda propiedad. Esto implica que es dueño de la mitad de la vivienda y goza del derecho a utilizarla.
Que el cónyuge que permanece en la vivienda tenga el derecho del usufructo, pero no sea propietario del bien. Es decir, que no ostenta la nuda propiedad.
Compraventa
En los últimos años, también se ha vuelto habitual que las personas mayores decidan vender la nuda propiedad de su vivienda y conserven el usufructo. En lenguaje cotidiano se dice que "venden la casa, pero siguen viviendo en ella".
De este modo, obtienen una compensación económica para estar más tranquilos en su día a día, pero continúan viviendo en su casa. Esta es otra de las causas más comunes por las que se genera un usufructo.
Tres formas de vender tu casa con usufructo
Ahora que sabes cómo se constituye el usufructo, te preguntarás si se puede vender una casa con esta condición. La respuesta es que sí y existen tres formas de hacerlo.
Vender el pleno dominio de mutuo acuerdo
Esta opción consiste en vender tanto el usufructo como la nuda propiedad a un tercero. La transacción es perfectamente viable, pero exige que todas las partes estén de acuerdo: el nudo propietario no puede vender la casa sin el consentimiento del usufructuario y viceversa.
El procedimiento es bastante simple. Deberéis buscar un comprador y, cuando llegue el momento de firmar la escritura de compraventa, os deberéis presentar todos ante el notario para transmitir tanto el usufructo como la nuda propiedad. Lógicamente, cada uno recibirá una compensación económica por la parte que transmite. Más adelante en esta página te enseñamos cómo calcularla.
Vender la nuda propiedad y conservar el usufructo
Si el usufructuario no quiere transmitir este derecho, lo que podéis hacer es vender solo la nuda propiedad a un tercero. Al hacerlo, quien tenga el usufructo podrá seguir viviendo en el inmueble. Esto es, en efecto, lo que suelen hacer las personas mayores para obtener ingresos extras.
Vender el usufructo al nudo propietario
El usufructuario también puede vender su derecho de uso de la vivienda al nudo propietario, para que este se vuelva dueño del pleno dominio. Más adelante en esta página te explicamos cómo calcular el valor del usufructo.
También podría darse el caso de que las partes llegaran a un acuerdo y el usufructuario renunciara a su derecho de uso en favor de los nudos propietarios. Pero esta opción es un poco más compleja, por lo que te aconsejamos consultar con un experto antes de llevarla a cabo.
Si el derecho de usufructo se generó tras un divorcio y tenéis hijos en común menores de edad, no podréis vender la vivienda sin previa autorización de un juez. Si este es tu caso, te aconsejamos que busques asesoramiento legal.
Cómo vender la casa con usufructo: vídeo explicativo
¿Cómo calcular el valor del usufructo?
La forma de calcular el valor del usufructo depende de si este es de carácter temporal o vitalicio. El más común es el segundo, salvo en caso de divorcio, donde el usufructo suele darse hasta que los hijos cumplan la mayoría de edad.
Calcular el usufructo vitalicio
Para calcular el usufructo vitalicio se debe utilizar una fórmula que te enseñamos a continuación, conocida como la regla del 89.
Además, la normativa establece que el valor del usufructo nunca puede ser superior al 70% ni inferior al 10%. Así, si el usufructuario tiene más de 80 años, el valor del usufructo siempre será igual al 10% del valor de la vivienda. Por el contrario, si tiene menos de 19 años, el precio será igual al 70% del valor de la casa. Más adelante te damos algunos ejemplos.
Calcular un usufructo temporal
El usufructo temporal se calcula tomando como base el tiempo de validez que le queda. Así, a cada año de disfrute del usufructo temporal, le corresponde un 2% del valor del inmueble. Al igual que en el caso anterior, este nunca puede superar el 70% del precio de la casa. Si el periodo es inferior a un año, se computa el 2%.
Vender casa con usufructo: análisis de casos reales
Caso 1. Herencia y acuerdo para vender la casa
Resolución: No, para poder vender la casa necesitará el consentimiento de todas las partes. Por tanto, no podrá hacerlo si Lucas y su hermano no están de acuerdo. Sí podría plantearse vender el usufructo, pero como este tiene una validez limitada, no suelen existir compradores interesados.
Caso 2. Venta con usufructo temporal
Resolución: Sí, Cesar puede vender la nuda propiedad a un tercero y este estará obligado a respetar el usufructo hasta su vencimiento. Por tanto, su padre continuará viviendo en la propiedad hasta que venza el plazo de ocho años.
Y ¿por cuánto puede venderla? Tendrá que calcular el precio de mercado del inmueble y restarle el valor del usufructo. Como este es temporal, su valor sería igual a: 8 años x 2% x valor de la vivienda. En otras palabras, el usufructo vale un 16% del precio de la casa. Cesar, entonces, podría vender la nuda propiedad por el 84% del valor de mercado.
Caso 3. Herencia entre varios hermanos con usufructo vitalicio
Resolución: Comenzaremos por calcular el valor del usufructo de la madre de Felipe y, por diferencia, el valor de la nuda propiedad. Como es vitalicio, utilizaremos la regla del 89:
- Valor del usufructo = (89 - 77) x1% x precio de venta = 12% del precio de venta
- Valor de la nuda propiedad = (100% - % de usufructo) = 88% del precio de venta
El valor del usufructo será ganancia para su madre. La nuda propiedad, en cambio, debe repartirse según el porcentaje de tenencia. La mitad de la nuda propiedad (44% del precio de la venta) corresponde a la madre. La otra mitad debe dividirse entre Felipe y sus dos hermanos. Por tanto, la ganancia se repartiría así:
- Madre de Felipe → 12% (usufructo) + 44% (nuda propiedad). Recibirá el 56% del precio de venta de la casa.
- Felipe y sus hermanos → Cada uno recibirá un tercio del 44% restante. Es decir que las ganancias serán del 14,66% del precio de la casa para cada uno.
Otras preguntas frecuentes sobre viviendas con usufructo
Para vender una casa con usufructo, debes contar con el consentimiento de todas las partes, tanto nudos propietarios como usufructuarios. Ahora bien, si eres nudo propietario, también puedes vender la nuda propiedad y respetar el usufructo.
Técnicamente, sí se puede vender el usufructo de una vivienda. No obstante, es muy difícil encontrar un comprador, puesto que el derecho a uso y disfrute del bien tiene fecha de vencimiento.
Si se vende el inmueble, el comprador debe respetar el usufructo hasta su vencimiento. Por tanto, el usufructuario puede continuar viviendo en la propiedad.
De modo general, sí puedes vender la nuda propiedad sin el consentimiento del usufructuario. No obstante, lo mejor es que todas las partes estén al tanto de la transacción. Nuestro consejo siempre es que dialogues.
El usufructo caduca cuando muere su titular, si es vitalicio; o cuando se alcanza la fecha estipulada en la constitución del usufructo, si es temporal.
Nadie hereda el usufructo vitalicio porque este derecho se extingue tras la muerte de su titular.
Incluimos esta pregunta porque es habitual entre los usuarios, pero no se puede echar a un usufructuario. Recordemos que su figura está protegida por la ley y que el derecho termina cuando muere el usufructuario, si se trata de un usufructo vitalicio, o cuando vence el plazo acordado si es un usufructo temporal. En cualquier caso, puede ser conveniente vender el pleno dominio de la vivienda y repartir a cada parte lo que le corresponda.
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