Contrato de arras vivienda
El contrato de arras es uno de los documentos más importantes para vender un piso y un error en su redacción, por pequeño que sea, puede salirte muy caro. En esta página encontrarás toda la información que necesitas para redactar y firmar un contrato de arras sin inconvenientes.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un documento que se firma durante la compraventa de una vivienda. En él, tanto el comprador como el vendedor manifiestan su voluntad de llevar a cabo la operación y se comprometen a finalizarla en un plazo determinado, que suele ser de 90 días. A su vez, el comprador entrega una suma de dinero para reservar la vivienda.
Lo realmente importante de la firma de las arras es que existen consecuencias legales frente a su incumplimiento, más adelante en esta página te contamos cuáles son. Además, el notario utilizará este documento como base para redactar la escritura de compraventa, por lo que deben incluirse todos los detalles de la operación y los acuerdos que se hayan realizado entre las partes.
¿Qué tipos de contratos de arras existen?
Existen tres tipos de contratos de arras: penitenciales, confirmatorios y penales. La principal diferencia entre ellos se refiere a las consecuencias del incumplimiento. Veamos cuáles son en cada caso.
¿Cómo redactar un contrato de arras?
Si vendes tu piso con una inmobiliaria, será tu agencia quien se encargará de redactar el contrato de arras. Su coste suele estar incluido en los honorarios. Si, en cambio, vendes como particular, puedes optar por dos alternativas: pagar a un gestor para que lo redacte, que puede cobrarte entre 90 y 600 euros dependiendo del profesional; o redactarlo tú mismo tomando como ejemplo un modelo de arras gratuito como el que te enseñamos a continuación.
Modelo de contrato de arras
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¿Qué información debe tener un contrato de arras?
Identidad de las partes. Obligatorio. Incluye nombre completo, NIF o CIF, tanto del vendedor como del comprador. Si el piso está a nombre de varias personas, deben estar incluidos los datos de todas.
Domicilios. Obligatorio. A efectos de notificaciones, se deben incluir las direcciones de contacto de comprador y vendedor. En el caso de que alguna de las partes cambie su dirección, debe comunicarlo a la otra parte.
Tipo de contrato. Obligatorio. Debe especificarse de qué tipo de contrato de arras se trata. ¿Son arras penitenciales, penales o confirmatorias? De esto dependen las penalizaciones por incumplimiento.
Ubicación del piso. Obligatorio. Debes especificar provincia, ciudad, dirección completa, referencia catastral y todos los datos que permitan identificar plenamente la localización de la vivienda.
Precio de venta. Obligatorio. Como las arras se usarán para redactar la escritura de compraventa, debe constar el precio de venta de la vivienda.
Cargas de la vivienda. Obligatorio. ¿La vivienda está libre de cargas? ¿Está al corriente de pago de todos los impuestos? ¿Está desocupada? Debes especificar todo esto.
Importe o señal. Obligatorio. ¿Cuánto te entregará el comprador como señal en las arras? Recuerda que suele ser un 10% del precio de venta, pero puede variar.
Plazo para escriturar. Obligatorio. ¿Cuál es la fecha límite para firmar la escritura de compraventa? Lo habitual es que este plazo sea de 90 días desde la firma de las arras.
Penalizaciones. Obligatorio. Además de especificar el tipo de contrato de arras, debes dejar constancia explícita de las penalizaciones en caso de incumplimiento.
Reparto de los gastos. Obligatorio. ¿Quién pagará los gastos relativos a la compraventa, el vendedor o el comprador? Todo acuerdo debe quedar escrito en las arras.
Reparto del IBI. Opcional. El IBI debería pagarlo el vendedor, pero lo normal es acordar que cada quien pague una parte proporcional. Esto debe constar en las arras.
Entrega de las llaves. Opcional. Las llaves suelen entregarse el mismo día en que se firma la escritura, pero si habéis acordado entregarlas después, deja constancia en las arras.
Mobiliario. Opcional. ¿La casa se entrega amueblada? Si es que sí, especifica qué mobiliarios incluye para evitar problemas posteriores.
Exenciones. Opcional. Si el comprador pretende reformar la vivienda y estás exento de presentar la cédula de habitabilidad, deja constancia en las arras.
Fecha. Obligatorio. La fecha es un dato básico, pero muy necesario para entender el resto de plazos, como la fecha de firma de la escritura.
Firma. Obligatorio. Como todo contrato, para que las arras tengan validez deben estar firmadas tanto por el comprador como por el vendedor.
¿Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras?
En general, se entrega un 10% del precio de venta del piso en concepto de arras. Como se trata de un documento privado, esta cantidad puede variar en función de las necesidades tanto del comprador como del vendedor. Recuerda que esta suma debe detallarse en el contrato y se toma como un adelanto del precio de venta.
¿Cuál es el plazo para escriturar desde la firma de las arras?
En general, el plazo para escriturar la compraventa es de 90 días contando desde la firma del contrato de arras. Sin embargo, por ser un documento privado, el plazo depende exclusivamente de lo que hayan pactado el comprador y el vendedor al momento de firmarlo. Si por cualquier motivo no se puede escriturar en la fecha acordada, se puede acordar entre las partes para hacer una prórroga.
MUY IMPORTANTE. No firmes un contrato de arras donde no conste un plazo para escriturar. Usuarios de HelpMyCash han estado hasta dos años esperando la formalización de la compraventa como consecuencia de no haber puesto un plazo obligatorio de firma en las arras.
¿Qué pasa si se vence el contrato de arras?
Si el contrato de arras se vence sin que se haya firmado la escritura de compraventa, puedes encontrarte frente a varios escenarios:
¿Cómo reclamar el incumplimiento de las arras?
Si llega el día de la firma de la escritura de compraventa y el comprador no se presenta, te aconsejamos seguir una serie de pasos:
Debes notificar al comprador por escrito y citarlo nuevamente en la notaría para firmar la escritura de compraventa.
Si el comprador sigue sin presentarse, puedes pedir a la notaría que eleve un nuevo documento donde lo obliga a presentarse.
Si aun así el comprador sigue sin presentarse, puedes acudir a un juzgado para exigir la venta o retener la señal, según corresponda.
Hecho esto, puedes publicar nuevamente el anuncio en los portales inmobiliarios y buscar un nuevo comprador para tu vivienda.
¿Qué pasa si el comprador o vendedor fallece tras firmas las arras?
Si fallece el comprador o el vendedor luego de firmar el contrato de arras, no se tendrán en cuenta las penalizaciones acordadas. Al respecto, el Código Civil excluye la posibilidad de reclamarlas si el incumplimiento se debe a un "caso fortuito" o de "fuerza mayor", como el fallecimiento de una de las partes.
¿Por qué es importante redactar las arras con una inmobiliaria?
Contar con una inmobiliaria para redactar el contrato de arras es importante por varias razones:
Sus conocimientos especializados. Las agencias cuentan con profesionales que conocen muy bien las leyes y regulaciones de una compraventa. Por tanto, pueden asesorarte de manera efectiva tanto en las arras como con otras cuestiones legales importantes.
El coste de los errores. Un error en el contrato de arras puede ser muy costoso tanto para el comprador como para el vendedor. Contar con la ayuda de un agente inmobiliario minimiza este margen de error y evita posibles problemas legales y financieros futuros.
Negociación y protección de tus intereses. El agente inmobiliario está especializado en negociar con el comprador para acordar condiciones favorables para ambos tanto en las arras como en la escritura de compraventa.
¿Tienes que pagar IRPF por la señal recibida en las arras?
El dinero que recibes al firmar un contrato de arras es un adelanto del precio de compraventa. Por lo tanto, solo pagarás IRPF por el valor total cuando hayas vendido tu casa. La situación es diferente si el comprador no cumple con lo pactado y decides retener la señal. En este caso, sí debes incluir esa ganancia en la declaración de la renta.
¿Qué diferencias hay entre un contrato de arras y uno de reserva?
El contrato de arras y el de reserva persiguen el mismo fin, puesto que en ambos las partes se comprometen a formalizar la compraventa en un plazo determinado. Sin embargo, las arras están definidas en el Código Civil y allí se recogen las consecuencias de su incumplimiento. El contrato de reserva, en cambio, no está definido por la jurisprudencia. Nuestro consejo es que siempre firmes un contrato de arras, puesto que te aportará más seguridad si ocurre cualquier inconveniente.
Ten en cuenta. En muchos casos, con “reserva” las inmobiliarias se refieren al documento que un comprador firma cuando hace una oferta. Pero este, más que una reserva, es realmente una oferta, ya que está sujeto a la aprobación del vendedor. Si el vendedor no acepta, la inmobiliaria devuelve al comprador el dinero que entregó como señal.
Otras preguntas frecuentes
El contrato de arras es documento vinculante y tiene validez legal, por lo que al firmarlo debes tener en cuenta las posibles consecuencias de su incumplimiento. Es importante que te asegures de que contenga todos los datos de la operación y que no tenga errores u omisiones que puedan traer problemas posteriores.
Según el portal Certicalia, el coste promedio es de 349 euros, pero puede variar en función de la localidad y del tipo de profesional que contratemos. En general, los costes oscilan entre los 95 y los 600 euros.
En muchas ocasiones, es la agencia la que se queda con las arras, aunque depende de la inmobiliaria que se haya contratado. Esto se debe a que la comisión suele cobrarse en parte, o en su totalidad, del dinero que entrega el comprador como señal.
Sí, el contrato de arras se puede prorrogar si no se ha podido firmar en la fecha pactada y las dos partes están de acuerdo en continuar con el negocio. Para ello, solo hay que añadir un anexo de ampliación al documento que especifique el nuevo plazo para firmar ante notario. Es aconsejable que también se indiquen los motivos de la prórroga.
No, no es obligatorio, pero sí es conveniente. De este modo, te aseguras de que la compraventa se realice o de recibir una indemnización en caso de que el comprador se arrepienta.
Herramientas sobre Contrato de arras
Modelo de contrato de arras
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