Diferencias entre gastos de subrogación y cancelación

La cancelación de hipoteca y la subrogación pueden ser dos operaciones con una misma finalidad: cambiar nuestra hipoteca de banco. Pero no suponen ni cuestan lo mismo.

Una subrogación significa un traslado de la misma hipoteca de un banco a otro. Se trata de renegociar las condiciones de partida de nuestra hipoteca con otra entidad. Su coste incluye:

  • Comisión de subrogación (0,25% del préstamo, a pagar en nuestro banco actual)
  • Gastos de notaría (entre el 0,1% y el 0,5%, a pagar en el nuevo banco, junto con los 3 gastos siguientes)
  • Gastos de registro (entre el 1% y el 1,5% del préstamo)
  • Gastos de gestoría (entre 150 y 300 euros, honorarios no regulados por ley, se aconseja pedir una previsión)
  • Tasación (entre 100 y 300 euros)

Una cancelación significa cerrar nuestra hipoteca a todos los efectos y abrir una nueva en otra entidad. Su coste incluye:

  • Comisión de cancelación (0,25% del préstamo, a pagar en nuestro banco actual)
  • Gastos de notaría (entre el 0,1% y el 0,5%, a pagar en el nuevo banco, junto con los 3 gastos siguientes)
  • Gastos de registro (entre el 1% y el 1,5% del préstamo)
  • Gastos de gestoría (entre 150 y 300 euros, honorarios no regulados por ley, se aconseja pedir una previsión)
  • Tasación (entre 100 y 300 euros)
  • IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) (sobre el 1%, a pagar en la Delegación de Hacienda)

Gastos de subrogación y cancelación: ¿cuál es su coste en Euros?

Subrogar suele ser mucho más barato que cancelar una hipoteca. Veámoslo con un ejemplo:

  • VIVIENDA: Piso en Barcelona
  • SALDO PENDIENTE DE LA HIPOTECA (lo que nos queda por pagar en el momento de la subrogación): 150.000 Euros
  • ANTIGÜEDAD DE LA HIPOTECA: 5 años
  • GASTOS EN CASO DE SUBROGACIÓN Y CANCELACION:

tabla_subrogacioncancelacion2

 

La principal diferencia es que al subrogar nuestra hipoteca no tendremos que volver a pagar el IAJD que pagamos al firmar la primera vez. Como se observa, la diferencia ronda los 2000 euros en el caso de un saldo pendiente no muy alto (los 150.000 Euros del ejemplo).

Por eso, al contratar una hipoteca, es importantísimo tener la seguridad de que, si un día lo necesitamos, podremos cambiar de banco sin necesidad de cancelar la hipoteca y abrir una nueva. Para ello es necesario:

a) Negociar las comisiones antes de firmar

b) Asegurarnos de que estamos contratando una hipoteca o préstamo hipotecario y no un crédito.

Puede que ahora no veamos la necesidad de hacerlo pero hay que recordar que la vida de una hipoteca suele ser de entre 30 y 40 años y hoy no sabemos qué podemos necesitar en ese tiempo. ¡Más vale prevenir!


Autor: A. Portolés


Sobre HelpMyCash:

HelpMyCash es uno de los comparadores de finanzas personales más importantes de España, en el que confían medios como La Vanguardia.com, Finanzas.com o ElMundo.es.

Te ayudamos a elegir la cuenta con menos comisiones, el préstamo o hipoteca con el interés más bajo, el depósito más rentable o el ADSL más barato. Proporcionamos trucos, consejos y herramientas de cálculo, todo completamente gratis.

Nuestra información es imparcial, sencilla y constantemente actualizada, para que lo sepas todo antes que nadie en el menor tiempo posible. En finanzas… ¡información es poder!

Ir a la portada web Ir a la portada del blog Alta boletín


(16) Comentarios

  1. josep

    Hola quiero comprar una vivienda nueva , pero tengo una hipoteca de 95000€ de la actual casa y quiero venderla como creeis que debo actuar? GRACIAS.

    • HelpMyCash

      Hola, Josep. Nosotros te aconsejamos que hasta que no vendas tu vivienda actual no compres la otra. Actualmente cuesta mucho vender las casas y podrías encontrarte pagando dos hipotecas a la vez durante demasiado tiempo. Además, el dinero que saques de la venta te vendrá muy bien para la entrada. Un saludo!

  2. Asier

    Mañana vendere mi casa. Compre mi casa hace 5 años y pedi un prestamo hipotecario de 192.000 euros. Actualmente mi deuda hipotecaria es de 180.000. Por los gastos de cancelacion de hipoteca son de 180.000 euros (1%) 1.800 euros y por el levantamiento de hipoteca 1.075 euros. El levantamiento que conceptos se pagan. Se pude negociar algo con el banco? Me parece muy elevada. Y en cuanto a la cancelacion de la hipoteca. Se puede negociar algo? Muchas gracias.

    • HelpMyCash

      Hola, Asier. Tienes razón en que es una cantidad muy elevada. En general, todos los gastos juntos (cancelación + levantamiento) no deberían subir más del 1%.

      1) Tienes que comprobar en tu contrato de cuánto es la comisión de cancelación, que debería estar entre el 0,25% y el 0,50%. Comprueba el contrato y si corresponde con lo que te quieren cobrar. Si no corresponde, pídeles con el contrato en la mano que te muestren por qué te han cobrado un 1%. Intenta que te den un desglose de los gastos de cancelación

      2) El registro no debería costarte más 55 € según una nueva ley que puedes leer aquí http://www.helpmycash.com/blog/notarios-registradores-no-podran-cobrar-mas-de-55-y-24-euros-por-cancelar-hipoteca/

      3) Te puedes ahorrar los gastos de gestoría si tú te encargas de ir al notario

      En resumen, ves a ver a tu banco con las leyes impresas y tu contrato en la mano. E infórmate si prefieres hacer tú la gestión del notario. Conocemos varios casos en que revisando estos 3 puntos se han ahorrado bastante dinero. Ojalá pase lo mismo contigo. Un abrazo y suerte!

      • Asier

        Muchas gracias por la respuesta.

        1º Gastos de cancelacion de hipoteca. He revisado mi contrato de la hipoteca. Hay una clausula de gastos de hipoteca 1%. De 180000 euros son 1800 euros. Que lo unico que puedo hacer es negociar con el banco o pagar.

        2º Levantamiento de hipoteca. Me parece elevada 1075 euros. En teoria 975 euros, son los gastos de notario, registro de la propiedad y gestoria. Y 100 euros una comision que me cobra el banco por que quiere. Mi pregunta es: A la firma de la escritura (hace 5 años) pedi 192000 euros. El levantamiento de la hipoteca hace referencia a esos 192000 eurosque pedi. Como saber si esos 1075 euros es lo que me tienen que cobrar?

        3º Referente a la ley. En teoria por el levanamiento de hipoteca tendria que pagar Notario 55 euros y Registro de la propiedad 24 euros.

  3. Jose DIAZ

    Hola, la verdad que estoy en un mar de dudas y necesito aydua:

    Ante la pronta escrituración de una vivienda en Asturias y con ofertas sobre la mesa de una entidad u otra por la que decantarme, ahora me he centrado en los gastos de la formalización de dicha hipoteca y esta es la duda:

    La entidad que trabaja con la promotora y con la cual me subrogaría con una cantidad a solicitar de 175000 euros y valor de la misma por 190000 + 4% de IVA me da unos gastos de 5790 euros. En dicha cantidad y por impuestos me indica exactamente 2520.
    Los gastos en otras entidades son similares, por lo que me pregunto EL PORQUE DE LA DIFERENCIA.

    Me cuestiono si se debe a que solicito más el 80 % de la cantidad del valor de compra (151000) por eso he de pagar, ¿de nuevo? los AJD (2520 euros)

    Agradecería vuestra respuesta, un saludo.

    • HelpMyCash

      Hola, Jose.
      Como bien apuntas, los gastos deberían ser muy diferentes con subrogación y sin. Porque en caso de subrogación, te ahorrarías el IAJD de la hipoteca.
      Lo que puedes hacer es pedir a cada banco que te facilite el desglose de los gastos. Pídela sin miedo; tienes derecho a conocer la previsión de gastos. Y, cuando la tengas, puedes enviárnosla aquí o a atencion-al-cliente@helpmycash.com para que le echemos un vistazo y podamos hacer cálculos. Un saludo!

      • maricarmen

        Hola quiero cambiar la hipoteca de banco y unificar otris prestamos total hipoteca 34000 e yprestamos 35000 en cuant me pueden salir los gastos

  4. Fernando

    He cancelado una hipoteca sobre mi vivienda en el registro de la propidedad. Posteriormente he registrado la compraventa. ¿ puede el registrador cobrar por la subrogacion que se hizo en su dia de esa hipoteca.

  5. Sonietta

    Voy a vender una casa por 175.500€ a dividir entre 2 (87.250€). La casa tiene una hipoteca de 40.000€. Mi dilema es que hacer…quedarme mi mitad de la hipoteca para disponer de mas dinero para un piso, pasar la hipoteca entera a los compradores o cancelar la hipoteca? Que es mas rentable para poderme comprar un piso en condiciones i no ir ahogada economicamente??

  6. jesus

    hola buenas noches ,me gustaia saber si alguien me puede informar sobre una hipoteca .que me cobra mi banco un euribor +3% de interés y tengo mi nomina domiciliada mas los recibos de vida cotidiana . a ver si puedo encontrar una solución para abaratar los gastos de mi letra mensual .muchas gracias.

  7. maria

    Hace unos 8 años compre una vivienda valorada en 342880€ quiero cambiarme de banco porque estoy pagando casi 500€ de tipo de interés y solo 240€ de la hipoteca y creo que me están robando, pero creo que cambiarme de banco es decir hacer una subrogación me saldría muy caro y estoy un poco perdida, pueden ayudarme?

    • HelpMyCash

      Hola María,

      Antes de nada, te explico que existe un tipo de amortización hipotecaria llamada “amortización francesa” en la que se pagan principalmente los intereses del préstamo en los primeros años de la hipoteca. Conforme avanzan los años, la parte de intereses va disminuyendo en favor de la de capital. Es posible que este sea tu caso.
      Por otra parte, el banco te debería haber entregado una tabla de amortización junto con la documentación de tu hipoteca. En esta tabla podrías ver como se da esta evolución en la amortización tanto de los intereses como del capital. Ojo también con esta tabla, ya que si tu hipoteca es de tipo variable, los datos que verás son una simulación, puesto que no se puede prever el comportamiento del índice al que va ligado tu préstamo.

      ¡Un saludo!

    • santiago

      lo que algunos llaman a la ligera **** yo lo llamo ignorancia. Creo que el sistema de amortización francés es abusivo y se debe denunciar al Tribunal europeo ………****…..hasta pagar las cuotas creo que debería ser abusivo y declarado un robo….hasta respirar es un robo…por favor !!!!!!

Si vas a hacer una pregunta dirígete al Foro Financiero

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *