Cómo sacar a mi ex de la hipoteca conjunta para ser el único titular
Te has comprado una casa con tu pareja y, como es más habitual, la habéis escriturado a nombre de ambos y vais financiar la operación con una hipoteca conjunta. Pero ¿qué ocurre si hay una separación y uno de los dos se queda con la vivienda? En estos casos, es necesario que llevéis a cabo dos operaciones simultáneas para que uno de los dos pase a ser el único propietario del inmueble y, por ende, el responsable de saldar la deuda con el banco: una novación y una extinción de condominio.
Paso 1: negociar la modificación del préstamo hipotecario
En primer lugar, si tan solo uno de los integrantes de la extinta pareja vais a ser el encargado de pagar las mensualidades de la hipoteca, tendréis que acudir al banco y preguntar si estaría dispuesto a quitaros a uno de los dos titulares del crédito hipotecario. Para eso tenéis que llevar a cabo una operación conocida como novación de hipoteca. Esta, básicamente, consiste en modificar cualquier cláusula del contrato mediante un acuerdo con la entidad.
Sin embargo, debéis tener presente que el banco no siempre estará dispuesto a aceptar la supresión de uno de los titulares de la hipoteca. El motivo es que para él supone perder a una garantía de pago. Por ello, es probable que solo esté dispuesto a modificar vuestro préstamo hipotecario de este modo si el titular que permanece tiene un muy buen perfil o si añade nuevas garantías a la hipoteca (otro cotitular, un avalista, etcétera).
Paso 2: hacer una extinción de condominio junto a la novación de hipoteca
Tras llegar a un acuerdo con la entidad, tendréis que efectuar una extinción de condominio para que el único propietario de la casa sea la persona que se queda con la hipoteca. Con esta operación, una de las partes propietarias cede su fracción a la otra a cambio de una contraprestación económica. Esta será la mitad del valor del inmueble menos la mitad del capital pendiente del préstamo hipotecario. Te lo mostramos con un ejemplo:
- Imagina, por ejemplo, que eres copropietario con tu expareja de una casa de 100.000 euros con una hipoteca pendiente de 50.000 euros. En este caso, para que no se produzca un exceso de adjudicación (que habría que declarar como ganancia patrimonial y tributaría por IRPF), tendrías que pagar 25.000 euros para quedarte con la propiedad de la vivienda mediante la extinción del condominio y hacer una novación de hipoteca para convertirte en el único titular del producto.
¿Qué hay que pagar para quitar a mi ex de la hipoteca?
Para hacer una novación y una extinción debes escriturar las modificaciones ante notario e inscribir esos cambios en el Registro de la Propiedad. No obstante, ambas operaciones tienen un coste asociado. Además, también tendrás que pagar los tributos correspondientes. Veamos cuáles son todas las partidas que habría que abonar:
- Aranceles notariales y registrales asociados a la novación. Serán un porcentaje del capital pendiente del crédito hipotecario.
- Aranceles notariales y registrales asociados a la extinción del condominio. Variarán según el valor de la vivienda y el número de páginas de la escritura.
- Gastos de gestoría. Los honorarios de las agencias gestoras no están regulados, pero suelen oscilar entre los 300 y los 500 euros.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la disolución de la copropiedad. Según la comunidad autónoma en la que te encuentres, puede ser de entre el 0,5% y el 1,5%.
En muchos casos también se te exigirá que lleves a cabo una tasación para ver cuál es el valor actual del inmueble y determinar cuánto habrá que pagar a la persona que cede su parte de la vivienda. Su coste suele ser de entre 200 y 400 euros, aunque dependerá de la sociedad tasadora que contratéis.
También te puede interesar
Más sobre Hipotecas en pareja
Autor: Miquel Riera
Sobre HelpMyCash:
HelpMyCash es uno de los comparadores de finanzas personales más importantes de España, en el que confían medios como La Vanguardia.com, Finanzas.com o ElMundo.es.
Te ayudamos a elegir la cuenta con menos comisiones, el préstamo o hipoteca con el interés más bajo, el depósito más rentable o la inmobiliaria para vender tu piso. Proporcionamos trucos, consejos y herramientas de cálculo, todo completamente gratis.
Nuestra información es imparcial, sencilla y constantemente actualizada, para que lo sepas todo antes que nadie en el menor tiempo posible. En finanzas… ¡información es poder!
Victoria
Que pasaría si la mitad del valor de la vivienda menos la mitad de lo que queda pendiente por pagar, sale negativo, es decir, me queda mucho más que pagar que el valor de la vivienda.
Miquel Riera
Hola, F.
Sí, es legal que no quieran quitarte de esa hipoteca. Como en su momento firmaste como titular de ese préstamo, el banco no tiene ninguna obligación de modificar esa parte del contrato. De todos modos, existen otra alternativa: que tu ex se pida una hipoteca solo a su nombre para cancelar la que tenéis en común. Si tiene un buen perfil, no debería tener demasiados problemas para conseguirla.
Un saludo.
F.
el piso era de mi pareja y mio.
He vendido mi parte de parte a la madre de mi ex.
El banco no quiere quitarme de la hipoteca siendo la otra persona mucho más pudiente que yo. Es legal que no me quieran quitar de la hipoteca?.
Si es así no podré tener otra hipoteca. Gracias
silvia
hola voy hacer extincion de condominio y con salida de hipoteca y el banco me dice esto:
a extincion de condominio es una formula legal para salir de la propiedad, eso se presenta en el banco y por supuesto SALES DE LA HIPOTECA. Es un documento privado que junto con dicho documento oficial de Extincion de Condominio se manda a ASESORIA JURIDICA y se valida y se te borra de la hipoteca.
MI DUDA ES ESTO SALDRIA DE LAS ESCRITURAS?
GRACIAS
Miquel Riera
Hola, silvia.
Te hemos contestado en este hilo de foro.
Un saludo.
Cristina
Antes de casarnos mi marido tenia una casa con hipoteca, luego compramos otra, y tenemos hipteca a medias. Durante estos años hemos pagado a medias las 2 hipotecas (aunque yo en su primera casa no figuro ni en propietaria ni en la hipoteca).
Si ahora al divorciarnos hacemos una extinción del condominio y yo me quedo con la casa en la que vivimos, a la hora de darle una contraprestración ¿se tendría en cuenta el dinero mio invertido en su casa? ¿se consideran bienes gananciales? muchas gracias.
Miquel Riera
Hola, Cristina.
Por lo que hemos podido investigar, como le has pagado una parte de su deuda, en principio sí tendrías derecho a reclamarle el dinero que hayas aportado para amortizar la hipoteca que está únicamente a su nombre. Por lo tanto, podríais pactar que esa suma se restara de la contraprestación que tendrías que pagarle por la cesión de su parte de la vivienda que tenéis en común.
Ahora bien, como no somos expertos en temas jurídicos, nuestro consejo es que lo consultes antes con el abogado que te lleva el divorcio. Él podrá asesorarte mejor sobre tus derechos y sobre los pasos a dar para completar la separación.
Un saludo.
Catherine
Hola muy buenas. Mi hermano se compro una casa, y para ello me pidio ayuda ya que yo tengo nominas fijas, el y yo estamos al 50% en las escrituras y en la hipoteca pero el se hace cargo del pago del 100% de la hipoteca y los gastos. Si yo quiero comprarme una casa, al estar ya al 50% de una hipoteca me supondria algún problema a la hora de adquirir una nueva vivienda?????
Miquel Riera
Hola, Catherine.
Como eres la cotitular de una hipoteca, el banco al que pidieras financiación para la nueva vivienda lo tendría en cuenta para su análisis de riesgos. En principio, esto es algo que reduce tus probabilidades de conseguir otra hipoteca, aunque al final todo dependerá de tu solvencia y de los criterios de riesgo del banco.
Un saludo.
Miquel Riera
Hola, Elena Rubio.
Desgraciadamente, para quitar a un titular de la hipoteca a través de una novación se necesita el acuerdo de todas las partes: los titulares actuales y el banco. Si no os ponéis de acuerdo, no te podrás desvincular de esa hipoteca mediante esta operación.
Otra opción es que tu expareja contrate por su cuenta una nueva hipoteca solo a su nombre y cancele la que tenéis en común. Eso sí, ningún banco le dará el dinero si no es lo suficientemente solvente para devolverlo solo por su cuenta.
Un saludo.
Elena Rubio
Hola! Me divorcie en el año 2010. Mi ex y yo habíamos comprado un piso y en el acuerdo de divorcio firmamos que él se hacia cargo de los gastos de la hipoteca ya que él se quedó el piso y me pago la mitad de lo que habíamos pagado hasta el momento. En el acuerdo de divorcio se comprometía a que a fecha 30 de septiembre del 2010 él liquidaba todas las cuentas que tuviéramos en común pero a fecha de hoy todavía sigo vinculada a esa hipoteca. Actualmente, quiero salir de esa hipoteca. Hablé con el banco y me dijeron que mi ex tenía que buscar otro cotitular para ponerlo en la hipoteca cosa a la cual mi ex se niega. Qué puedo hacer para desvincularme?
María
Buenas tardes,
En el caso de que el préstamo hipotecario esté a nombre de dos titulares, aunque ya divorciados y con un acuerdo expreso que uno de ellos se haga cargo del pago total (que es el dueño de la propiedad al 100%), ¿cómo podría el titular que no se hace cargo del pago salir del préstamo?, ¿entiendo que sería una novación y asumiría los costes de notaría, registro y ajd?. Si el banco se niega por no perder una garantía, aún sabiendo que ese titular está exento de pagar, se podría hacer de forma externa a la entidad? Muchas gracias
J.M.P
Buenas tardes. Esos gastos son los asociados si la compra de la vivienda es conjunta, pero le expongo mi caso.
Mis padres me donaron un terreno, en el cual mi pareja y yo sacamos una hipoteca para la construcción de una vivienda. Estamos casados en vienes gananciales (nos vamos a divorciar), evidentemente yo me quedarè la propiedad pues la base sobre la que està construida me la dieron mis padres.
Mi duda es a la hora de pagar todos los impuestos que arriba se comentan es si todo esto tiene algo que ver a la hora de pagarlos por el tema de valor de la casa (terreno+construcción).
Se que tendré que darle la mitad de lo que llevamos pagado (interés y capital). Pero a la hora de todo lo demás, al ser herencia influye en algo..
Muchas gracias y un saludo
Miquel Riera
Hola, J.M.P
Los gastos expuestos en el artículo se aplican cuando se extingue cualquier copropiedad, aunque una parte de ella (el terreno, en vuestro caso) se haya adquirido mediante una herencia. Entendemos que la vivienda y el terreno están escriturados conjuntamente, así que el proceso para disolver la copropiedad, así como su coste, sería el mismo.
Un saludo.
Marina
Buenas tardes,
En el año 2009 hice una extinción del condominio con subrogación de las hipotecas y lo registre todo.
Por lo tanto en notaria todo estaba a mi nombre. El banco aun así decia que mi ex seguia siendo deudor y no me permitia poner los cargos de la hipoteca en una cuenta que no apareciera mi ex. Ahora para sacarlo pues mi situación economica me permite quedarme sola con las hipotecas. Me ha cobrado 600€ pero no he firmado nada en notaria pues en notaria desde el 2009 ya estaba hecha la subrogacion de las hipotecas y la extincion del condominio y abonados los impuestos de todo. No entiendo sino he hecho una novación en notaria porque me cobran 600€. Según el notario era suficiente con un documento interno que no tenia coste.
Miquel Riera
Hola, Marina.
Al decir que hiciste una subrogación, ¿te refieres a un cambio de banco o a una subrogación de deudor? En el primer caso, la titularidad se mantiene sin cambios, mientras que en el segundo, al tratarse de una sustitución de los titulares, los deudores serían únicamente los que figuraran en la escritura.
En cualquier caso, si en la escritura de la hipoteca aún apareciera tu ex, sí habría que hacer una novación para eliminarlo del contrato o llegar a un acuerdo privado con el banco. Nuestro consejo es que preguntes a tu entidad qué operación habéis realizado y por qué se te han cobrado esos 600 euros.
Un saludo.
Silvia
Buenas tardes,
Estoy estudiando la idea de hacer una extinción de condominio pero no me queda claro si, cuando habláis del valor del inmueble, os referís a lo que nos costó al comprarla o al valor de mercado que tiene en este momento??
Muchas gracias de antemano
Julio Martinez
Hola, Silvia.
El valor del inmueble tiene que ser el actual.
¡Un saludo!
Fabio
Buenas.
En la extinción del condominio, a la hora de abonar la parte económica.
No se tiene en cuenta el valor de todo lo contenido en la vivienda?
BEATRIZ MARQUEZ ROJAS
Buenos días, en el 2009 hice con mi ex pareja una disolucion de condominio, despues de diez años sigo apareciendo como titular del prestamo aunque no salgo ni en el registro de la propiedad ni en la nota simple, ahora me dicen que tengo que hacer una novación de la hipoteca, no hay otra manera de hacerlo mas barato?gracias
Julio Martinez
Hola, BEATRIZ MARQUEZ ROJAS.
La extinción de condominio solo elimina la copropiedad de la vivienda.Otro asunto es si hay una hipoteca todavía pendiente. Para eliminar la cotitularidad de la hipoteca, la forma más barata es la novación de hipoteca. Pero mucha atención, ya que esta operación no tiene por qué ser aceptada por el banco, por que este asume más riesgo al perder un titular. Por eso es posible que la entidad exija cambios en las condiciones del contrato, un nuevo titular o un aval como garantía extra.
Otra opción es la apertura y cancelación de una nueva hipoteca, pero tendrías que asumir un mayor coste al tener que pagar los gastos correspondientes a la cancelación y las partidas por la formalización de un nuevo préstamo hipotecario, respectivamente.
¡Un saludo!
Ana
Hola y gracias por tanta ayuda desde Help My cash. Me gustaría saber si me podéis sacar de dudas.
Compramos una casa hace 13 años que nos costó 480.000€
Nos vamos a separar y nos quedan 46.000€ de hipoteca y yo le he propuesto al que va a ser mi ex, comprarle su mitad haciendo la extinción de condominio. Su mitad, salvo… los 23.000 de su parte de hipoteca.
Está de acuerdo, pero es el quien me pone precio, 470.000 y de ahí no se baja.
Entiendo que:
.- ¿ Sería mejor ir a una tasadora a través del banco?
.- ¿Buscar tasadora oficial por mi cuenta y negociar el precio que me den con mi ex?
.- Le tengo que pagar lógicamente su mitad para que el pueda comprar su casa, pero no tengo esa cantidad: ¿Puedo pedir al banco avalar esa cantidad de préstamo hipotecario
que necesito para pagarle mi ex, con la otra mitad de la casa…teniendo en cuenta que hablamos de 200.000 € en una casa que estimo a día de hoy valga 400.000.
Muchas gracias por la ayuda.
Miquel Riera
Hola de nuevo.
Por lo que nos cuentas, entendemos que no existe donación (de dinero, entendemos), pues tu expareja recibirá una compensación de la que, como bien dices, se descontará la parte de la hipoteca pendiente.
De todos modos, para salir de dudas del todo, puedes preguntarlo directamente a la oficina más cercana de la Agencia Tributaria.
Un saludo.
oscar
Hola otra vez:
Creo que no lo expliqué del todo bien. Dicen que es una donación por el hecho de quitar a mi ex de la hipoteca. Consideran que el nuevo titular es como si hiciera una donación a mi ex al liberarla de una deuda, pero yo les digo que eso forma parte del pago ya que la deuda se la descontamos del pago a realizar, ¿es correcto?
Miquel Riera
Hola, Oscar.
No se trata de una donación, pues el o la cotitular lo será de la hipoteca, no de la propiedad. En principio, si se lo aclaras, la gestoría no debería ponerte pegas.
Un saludo.
Oscar
Voy a hacer una extinción de condominio con contraprestación económica y asunción de deuda y he ofrecido al banco poner a otra persona con solvencia como co-titular en la hipoteca aunque no vaya a ser co-titular de la vivienda y me dice la gestoría del banco que al entrar un tercero y quitar de la hipoteca a la primera persona, consideran que estamos haciendo una donación, ¿os parece correcto?
Miquel Riera
Hola, Mari.
Los gastos de novación los paga el que solicita la operación, así que como ambos estáis interesados, en teoría cada parte debería pagar la mitad de las costas. De todos modos, sois libres de repartirlo como os parezca más conveniente siempre que lleguéis a un acuerdo.
Un saludo.
Verónica grana
Hola mi marido va a salir de la hipoteca k tiene con su ex ,para quedarsela ella,cuando compraron el piso estuvieron un par de años viviendo,luego se separaron ,un tiempo en alkiler ,y ella está viviendo hace 8 años en ella haciéndose cargo de todo ella,k le pertenece a él,que le perjudica a él gracias x la información soy Verónica
Miquel Riera
Hola, Verónica grana.
Como su ex se ha estado haciendo cargo de la hipoteca, le podría reclamar a tu marido lo que ha estado pagando durante esos 8 años.
Entendemos, por lo tanto, que lo ideal es que tu marido descuente ese dinero de la contraprestación que recibirá por cederle su parte a su ex. Así, tu marido tendría que cobrar la mitad del valor del piso, menos la mitad del capital pendiente de la hipoteca, menos el dinero pagado por su ex durante esos 8 años.
Esperamos haber resuelto tu duda.
Un saludo.
Mari
Hola buenos días quería preguntar si lps gastos de la novacion son a cargo de la persona que se queda con la hipoteca o para la persona que se sale de ella