Cómo sacar a mi ex de la hipoteca conjunta para ser el único titular
Te has comprado una casa con tu pareja y, como es más habitual, la habéis escriturado a nombre de ambos y vais financiar la operación con una hipoteca conjunta. Pero ¿qué ocurre si hay una separación y uno de los dos se queda con la vivienda? En estos casos, es necesario que llevéis a cabo dos operaciones simultáneas para que uno de los dos pase a ser el único propietario del inmueble y, por ende, el responsable de saldar la deuda con el banco: una novación y una extinción de condominio.
Paso 1: negociar la modificación del préstamo hipotecario
En primer lugar, si tan solo uno de los integrantes de la extinta pareja vais a ser el encargado de pagar las mensualidades de la hipoteca, tendréis que acudir al banco y preguntar si estaría dispuesto a quitaros a uno de los dos titulares del crédito hipotecario. Para eso tenéis que llevar a cabo una operación conocida como novación de hipoteca. Esta, básicamente, consiste en modificar cualquier cláusula del contrato mediante un acuerdo con la entidad.
Sin embargo, debéis tener presente que el banco no siempre estará dispuesto a aceptar la supresión de uno de los titulares de la hipoteca. El motivo es que para él supone perder a una garantía de pago. Por ello, es probable que solo esté dispuesto a modificar vuestro préstamo hipotecario de este modo si el titular que permanece tiene un muy buen perfil o si añade nuevas garantías a la hipoteca (otro cotitular, un avalista, etcétera).
Paso 2: hacer una extinción de condominio junto a la novación de hipoteca
Tras llegar a un acuerdo con la entidad, tendréis que efectuar una extinción de condominio para que el único propietario de la casa sea la persona que se queda con la hipoteca. Con esta operación, una de las partes propietarias cede su fracción a la otra a cambio de una contraprestación económica. Esta será la mitad del valor del inmueble menos la mitad del capital pendiente del préstamo hipotecario. Te lo mostramos con un ejemplo:
- Imagina, por ejemplo, que eres copropietario con tu expareja de una casa de 100.000 euros con una hipoteca pendiente de 50.000 euros. En este caso, para que no se produzca un exceso de adjudicación (que habría que declarar como ganancia patrimonial y tributaría por IRPF), tendrías que pagar 25.000 euros para quedarte con la propiedad de la vivienda mediante la extinción del condominio y hacer una novación de hipoteca para convertirte en el único titular del producto.
¿Qué hay que pagar para quitar a mi ex de la hipoteca?
Para hacer una novación y una extinción debes escriturar las modificaciones ante notario e inscribir esos cambios en el Registro de la Propiedad. No obstante, ambas operaciones tienen un coste asociado. Además, también tendrás que pagar los tributos correspondientes. Veamos cuáles son todas las partidas que habría que abonar:
- Aranceles notariales y registrales asociados a la novación. Serán un porcentaje del capital pendiente del crédito hipotecario.
- Aranceles notariales y registrales asociados a la extinción del condominio. Variarán según el valor de la vivienda y el número de páginas de la escritura.
- Gastos de gestoría. Los honorarios de las agencias gestoras no están regulados, pero suelen oscilar entre los 300 y los 500 euros.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la disolución de la copropiedad. Según la comunidad autónoma en la que te encuentres, puede ser de entre el 0,5% y el 1,5%.
En muchos casos también se te exigirá que lleves a cabo una tasación para ver cuál es el valor actual del inmueble y determinar cuánto habrá que pagar a la persona que cede su parte de la vivienda. Su coste suele ser de entre 200 y 400 euros, aunque dependerá de la sociedad tasadora que contratéis.
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Autor: Miquel Riera
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Miquel Riera
Hola, Verónica.
Se puede hacer, pero se generará un exceso de adjudicación. El problema es que, como comentas, la hipoteca que os queda pendiente es superior al valor de la propia vivienda. Por lo tanto, como él asumirá una deuda mayor (tu mitad de la hipoteca) que el valor de la propiedad que le cedes (tu mitad de la vivienda), en realidad eres tú la que tendrías que pagarle la diferencia. Si no lo haces, se te generará un exceso de adjudicación que tendrás que declarar como ganancia patrimonial y que tributará por IRPF.
Un saludo.
Verónica
Hola,mi pregunta es que yo tengo con mi ex una vivienda al 50% la cual nos es imposible vender porque la hipoteca es superior del valor de la vivienda actual ya que la adquirimos cuando el bum inmobiliario,el se quiere quedar la vivienda yo le cedería mi parte pero sin que el me tenga que dar nada de dinero eso se puede hacer?,si yo cedo mi parte salgo de la hipoteca si el banco lo acepta,yo tendría algún gasto que pagar hacienda?,para mi esa vivienda genera muchos gastos extras,ahora la tenemos alquilada pero aún así el alquiler solo cubre la hipoteca y todos los gastos extras seguimos a cargo.
Gracias saludos.
Miquel Riera
Hola, Beatriz.
Para calcular cuánto dinero le debes dar por su parte tienes que hacer la siguiente operación: calcular el 50% del valor de la vivienda y restarle la mitad del importe pendiente de la hipoteca. Además, como ingresaste 17.000 euros más que él, lo justo es que te devuelva la mitad para ponerse a tu nivel (8.500 euros), así que también podrías descontar ese dinero de la contraprestación que le pagarás.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Beatriz
Hola, mi pregunta es yo tengo con mi ex pareja un piso al 50% cada uno pero yo he echo más ingresos que el. Para yo seguir con la hipoteca él me dejaría el recibo de autónomo y yo me encargaría de la hipoteca. Yo he puesto 17.000 euros más que el y nos queda una hipoteca de 78.000. Cuanto dinero le tendría que dar?
Miquel Riera
Hola, Federico.
Si lo gestionas con una compraventa en vez de con una extinción de condominio, te tocará pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que es notablemente más alto que el IAJD. Por ello, nuestra recomendación es que te ceda su parte de la vivienda mediante una extinción de condominio.
En cuanto a tu otra pregunta, a la ganancia patrimonial tendrás que aplicarle un tipo impositivo que será de entre el 19% y el 23%, dependiendo del importe de dicha ganancia.
Un saludo.
Federico
Buenas tardes, mi exmujer y yo llevamos divorciados 11 años, ella ha estado disfrutando del domicilio conyugal durante este tiempo hasta que me han adjudicado a mi la custodia y disfrute de dicho piso,con una tasación de 225000 euros, hace ya bastante tiempo que no se paga la hipoteca de 65.000 euros y el banco va a darlo a un fondo buitre. Ella por motivos que no vienen al caso tiene un porcentaje del 60 % y yo el 40 %. Llegados a este punto hemos negociado en que yo le pagaría 20000, y me haría cargo de la hipoteca de 65.000 euros y de otras deudas en total unos 25000 eurosa y pediría una nueva hipoteca. Aparte de hacer la extinción de condominio, le podría hacer la compra, como una compra- venta tradicional y después pagar el IAJD?
¿Me subiría mucho el pago de IRPF pues tengo aumento de patrimonio?
Gracias de antemano.
Miquel Riera
Hola, juan.
Pueden hacerlo de dos maneras: pactando con el banco para que lo quiten de la hipoteca o que los otros tres hijos contraten una nueva hipoteca solo a nombre de los tres. En paralelo, el hijo que quiere salirse tendrá que ceder su parte a los otros tres, ya sea con una donación o con una venta.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
juan
perdon quiza no me explique bien la que quiere que la quiten es la exmujer el seguiria junto a los tres hermanos
Miquel Riera
Hola de nuevo.
Muchas gracias por la aclaración. Si ella está como cotitular de la hipoteca, para quitarla habría que hacer lo mismo que te hemos comentado en la anterior respuesta: pactar con el banco para que elimine su titularidad o contratar una nueva hipoteca entre los cuatro hijos, a nombre de ellos cuatro, para cancelar la que tienen ahora.
En cuanto a la propiedad, al estar en gananciales, entendemos que ella tendría que ceder su parte en la liquidación de gananciales. De todos modos, es algo que es aconsejable consultarlo con un abogado especializado en divorcios para que quede cubierto cualquier aspecto legal.
Un saludo.
juan
hace 11 años mis 4 hijos sacaron una hipoteca de un piso a su nombre uno de ellos estaba casado y con gananciales su mujer no presento ninguna documentacion actualmente se han separado y quiere quitarse de la hipoteca como lo tienen que hacer ?
Miquel Riera
Hola, SAM.
Entendemos que pondréis a su hermana como cotitular de la hipoteca y, también, como copropietaria de la vivienda. En ese caso, sí tendríais que pagarle su tercera parte de la propiedad, aunque a esa cantidad habría que restarle la tercera parte de lo que quedara por pagar de la hipoteca. En cuanto a los gastos, no te los podemos calcular, pues dependerían de aspectos como el capital que os quedara pendiente, la tarifa de la gestoría, etc.
Para evitar pagarle por «su» tercera parte de la vivienda, quizás podríais añadirla como cotitular o avalista de la hipoteca, pero no como copropietaria (si ella estuviera de acuerdo, claro está). De esta manera, solo sería necesario pactar con el banco al cabo de esos 4 o 5 años para eliminarla de la escritura hipotecaria.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
SAM
Buenos días.
Yo y mi mujer llevamos 4 meses detrás de una casa. La situación del COVID a relentizado todo. Ahora parece que este mes sabremos algo.
El hecho es que a ella la han despedido y ya no cuento con su antigüedad laboral.
Su hermana se ha ofrecido a entrar con nosotros en la compra de la la casa, y en 4-5 años queremos quitarla de la escritura y gestionar su salida de la operación.
La pregunta es ¿hay que pagarle su tercera parte de la propiedad o solo los gastos mencionados, como aranceles impuestos, notaria etc ?
para una casa de unos 220k, ¿ se puede calcular, aproximadamente, los gastos de dicha gestión en Cataluña?
agradezco mucho vuestra aportación.
Saludos.
Miquel Riera
Hola, Pablo.
Tal y como lo vemos, tendrías que pagarle la mitad del valor de la vivienda (que es la parte que adquieres) menos la mitad del importe pendiente de la hipoteca (que es la deuda que asumes). Si le das menos, se generaría un exceso de adjudicación que tendrías que declarar y que tributaría por IRPF.
En cuanto a los gastos que asumiste, tendréis que poneros de acuerdo para su devolución. En teoría, tendríais que haberlos repartido al 50%, así que sería justo que te devolviera la mitad de lo pagado.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Pablo
Hola de nuevo.
Lo que me dijo el banco (ING es con quien tenemos la hipoteca) que tengo que realizar es una extinción del condominio (que apenas conlleva gastos de gestión, y tampoco tengo que pagar a ella nada de su parte de la vivienda que adquiero, según me dijo el propio banco)
Pues el caso es que empezamos con las gestiones y un principio me dicen que no hay problema, que como mi situación laboral no ha cambiado la solicitud esta preconcedida y soy apto para realizarla. Ahora un mes despues, tras enviar mis nominas, vida laboral y llevar 3 semanas esperando respuestas, me dicen desde la aplicacion de ING que no soy viable y no cumplo con los requisitos, pero tampoco me explican cuales son los requisitos que debo de cumplir.
Mi letra hipotecaria es de 239€ mensuales y mi nómina es de 1.100€. Osea primero me dicen que no hay problema y que lo tengo preconcedido y ahora me dicen que no sin darme explicaciones? con una letra hipotecaria que equivale al 22% de mi nómina no soy viable?
Entonces que tendría que hacer ahora? Si mi exnovia y yo no estamos juntos pero no me permiten quitarla a ella de la hipoteca. Que ocurre? Tenemos que seguir juntos en la hipoteca aunque ella ya no viva en esta vivienda?
Esto es increíble!!
Gracias y un saludo
Miquel Riera
Hola de nuevo.
Si ING no aprueba eliminarla del contrato, la otra alternativa es contratar una hipoteca solo a tu nombre para cancelar la que tenéis en común y pasar a tener tú la deuda. Ahora bien, necesitarías pasar los análisis de riesgos de un nuevo banco y te generaría gastos de cancelación.
En caso de que no puedas o no quieras hacerlo, efectivamente tu expareja seguiría como cotitular de la hipoteca, pese a no ser propietaria (si ya habéis hecho la extinción de condominio). Eso es un riesgo más para ella que para ti, pues si la hipoteca no se paga, sus bienes podrían ser embargados en caso de que el embargo de la vivienda no cubra la deuda. Por si acaso, podéis firmar un acuerdo privado en el que se indique que te harás tú cargo de todas las cuotas de ahora en adelante y que en caso de que le embarguen algo, te comprometes a devolverle el dinero.
Esperamos haber resuelto tus dudas.
Un saludo.
Pablo
Hola.
En mi caso, mi novia y yo (no estamos casados) nos compramos una vivienda hace justamente un año. Yo corrí completamente con todos los gastos de gestión de la hipoteca e impuestos de compra.
A lo largo de este año hemos estado pagando la hipoteca de forma conjunta.
Ahora hemos decidido dejar la relación de manera amistosa y ella renuncia a la vivienda pero yo sigo queriendo vivir en ella y quedármela completamente a mi nombre asumiendo yo la titularidad de la hipoteca. ¿tendría que pagarle su mitad del valor de la vivienda para quitarla de la hipoteca y de la escritura? te recuerdo que ella no contribuyó económicamente en las gestiones de compra aunque a efectos legales eso no quede reflejado en ningún sitio ¿podría comprarle su parte de la vivienda por un precio simbólico de por ejemplo 100€ por poner una cifra?
Por suerte nos llevamos bien, y queremos resolverlos de forma que nos cueste el mínimo dinero posible a ambos y no tener que «comprarle» su mitad del piso. Ella renuncia a su parte sin querer nada a cambio.
Gracias y un saludo.
Miquel Riera
Hola, Federico.
Tendría que pagarte la mitad de lo que vale la vivienda (el valor de tu 50%) menos la mitad del capital que os quede por pagar de la hipoteca (el 50% que ella asumirá a partir de ahora). Todo eso bajo la hipótesis de que ella asumirá también la titularidad completa de la hipoteca.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Federico
Hola,
Mi caso es que hace 15 años compré una casa al 50% con mi expareja, sin estar casados y sin ser pareja de hecho. Hace unos años decidimos separarnos y ella se quedó en la vivienda en concepto de alquiler mientras decidiamos que hacer con la vivienda, ya que sigue teniendo hipoteca que abonamos al 50% con lo que ella paga en concepto de alquiler. Ahora ella quiere comprar mi parte de la vivienda.
Mi pregunta es:
¿que debería abonarme ella en concepto de contraprestación por adquirir mi 50%?
1- Al precio actual de la vivienda menos el 50% de lo amortizado?
o
2- Al precio actual menos el 50% de lo que falta por amortizar? Que sería como si la vendieramos a un tercero.
Gracias de antemenano.
Miquel Riera
Hola, Juan Antonio.
En cuanto a la primera pregunta, la extinción de condominio la tenéis que pactar tú y tu ex y la tenéis que formalizar ante notario. A partir de ahí, podéis tramitar vosotros la inscripción en el Registro y el pago del IAJD a Hacienda o podéis contratar a una gestoría para que lo haga por vosotros.
Sobre la segunda pregunta, podéis llegar al acuerdo que queráis libremente. Ahora bien, nuestro consejo es que os aseguréis de que no haya un exceso de adjudicación para no tener que declarar una ganancia patrimonial.
Y sobre la tercera, no es obligatorio tasar la vivienda, aunque lo ideal es que el valor que toméis como referencia sea lo más cercano posible al valor «real» para no tener problemas con Hacienda.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Juan Antonio
Hola,yo tengo varias preguntas,la primera quién y dónde se hace la extinción de condominio? La segunda,me quedan 39.000€ de hipoteca entre mi ex y yo,yo le he ofrecido quedarme con esa hipoteca y hacer una novación de la misma para darle 40.000€, eso lleva algún gasto a alguno o a los dos?la tercera,tengo que hacer una tasación de la casa o me puedo poner de acuerdo con mi ex? En este caso ya he llegado a un acuerdo con ella,quedarme con la hipoteca yo solo y darle aparte 40.000.Muchas gracias.
Yaiza Zapatero
Hola, Anais.
En ese caso, tendrías que negociar con el banco la eliminación de uno de los titulares de la hipoteca a través de una operación conocida como novación.
En la primera parte de este artículo encontrarás toda la información.
Esperamos haberte ayudado.
¡Un saludo!
anais
hola! mi pregunta es q yo estoy con mi ex pareja en la hipoteca del piso pero yo sólo figuro ahí pero no me hago cargo de ningún gasto. Puesto q mi ex fue el que presentó todas sus nóminas y todo para el piso. Yo no pido nada ni quiero nada sólo sacar mi no.bre de ahí. Que hago?
Edimil
Hola, buenas.
Mi situación es que somos 3 titulares en el préstamo hipotecario lo, habíamos echo ya que era una situación tensa. Nos estaban echando del piso que teníamos en alquiler y la hipoteca era lo mas viable para nuestra madre pero al ser yo tan joven no quería esos problema financieros para mi futuro por si tenia que crear mi hogar poder hacerlo sin ningún inconveniente, pero sucedió por esa situación.
Pero al meterme en la hipoteca con mi madre y mi hermano me gustaría salirme de ella ya que si en un futuro al tener mi propio hipoteca no tener ningún problema financiero o contratiempo, ademas de eso no tener cargas por si en un futuro pasa algo ya que soy estudiante y mi trabajo solo da para pagar mis estudios hasta que termine y haga mi vida.
en ese caso que podría hacer
Miquel Riera
Hola, Victoria.
Interpretamos que el valor de vuestra vivienda era notablemente superior cuando lo comprasteis que ahora o que os pedisteis un préstamo por más del 100% de su precio.
En estos casos, el que se quede con la vivienda debería cobrar ese saldo negativo de parte del que la cede, ya que al asumir la otra mitad de la hipoteca, estará absorbiendo una deuda mayor que la mitad de la propiedad que adquiere.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.