La venta de una vivienda es una operación que no está libre de tributos. Pero ¿qué pasa si la casa que queremos vender es heredada? En el escenario ideal, deberíamos pagar los impuestos obligatorios de la herencia y luego ponerla a la venta. Sin embargo, muchas veces el beneficiario no cuenta con la solvencia necesaria para hacer frente a este gasto, en este caso existe la opción de pedir un aplazamiento (6 meses) o fraccionamiento del pago, lo que permite inscribir la vivienda, para luego venderla y utilizar ese dinero para pagar la deuda fiscal.
Si todavía no sabes con exactitud qué impuestos debes pagar por vender una casa heredada, este artículo es para ti.
Los impuestos relacionados con la herencia
Para poder heredar una vivienda es necesario realizar un procedimiento jurídico que nos permita aceptar la herencia y cambiar la titularidad de la casa. Además, como hemos mencionado, deberemos pagar unos impuestos obligatorios:
1. El impuesto de sucesiones y donaciones
Este se debe pagar en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma donde nuestro familiar fallecido tenía su vivienda habitual, dentro de los seis meses posteriores a su deceso.
La cantidad de tributo a pagar va a depender del valor de la casa (o patrimonio a heredar), el grado de parentesco que tenemos con el fallecido y los coeficientes y porcentajes de tributo definidos por la comunidad autónoma correspondiente.
Es decir, mientras más cercano sea el parentesco, menos pagaremos de este impuesto, ya que en la mayoría de las comunidades autónomas los familiares directos pueden disfrutar de importantes bonificaciones. Por ejemplo, en Madrid, la bonificación por ser un descendiente de primer grado (hijo) del fallecido puede ser de hasta el 99% de la cuota de tributo.
2. Plusvalía municipal
Este tributo grava el incremento de valor que ha experimentado la casa desde que nuestro familiar la adquirió hasta el momento en que la heredamos. Es de carácter municipal, por lo que se debe liquidar en el ayuntamiento donde está ubicado el piso heredado, dentro de los seis meses posteriores al fallecimiento de nuestro pariente.
La cantidad a pagar de plusvalía municipal va a depender, en este caso, del valor catastral de la vivienda, del número de años que nuestro familiar tuvo la casa en propiedad y de los coeficientes y porcentajes de tributo establecidos por el ayuntamiento respectivo.
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Los impuestos a pagar después de vender la casa
Una vez que hemos pagado los impuestos de la herencia, tenemos la escritura de aceptación y hemos cambiado la titularidad en el Registro de la Propiedad podemos vender la casa. Y luego, una vez alcanzado nuestro objetivo, nos tocará asumir los impuestos relacionados con la venta. Pero ¿qué tenemos que declarar en la venta de un piso heredado? A continuación, lo explicamos:
1. IRPF
La venta de una vivienda, sea heredada o adquirida, está sujeta al pago del IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la operación.
Y ¿cómo sabemos cuál es la ganancia patrimonial? Para ello deberemos realizar un cálculo en el que debemos tomar en cuenta el valor de la vivienda declarado en el impuesto de sucesiones y el precio de venta de la casa.
La diferencia entre ambos importes nos indicará a cuánto asciende la ganancia a la que debemos aplicar los porcentajes de tributo vigentes, que oscilan entre el 19% y el 23%.
Eso sí, hay que tener en cuenta que al realizar el cálculo, tanto al valor de adquisición (el declarado en el impuesto de sucesiones) como al de transmisión (precio de venta), podemos sumarle o restarle conceptos que pueden incidir en la ganancia patrimonial obtenida.
2. Plusvalía municipal
Sí, la plusvalía municipal es un impuesto que se paga tanto al heredar como al vender una vivienda. Pero ¿esto significa que tenemos que pagarlo por partida doble? La respuesta es: depende del tiempo que tardemos en vender la casa.
Como hemos visto, la plusvalía municipal se paga por el tiempo que hemos tenido una casa en propiedad. Al heredar la vivienda, pagamos por el tiempo que la tuvo nuestro familiar y, al venderla, por el periodo en que la hemos tenido nosotros.
En este sentido, si vendemos la casa dentro del mismo año fiscal en que hemos heredado la casa no tenemos que pagar de nuevo la plusvalía, ya que no se ha generado nuevamente la obligación de asumir este tributo. En cambio, si pasa más tiempo, tendremos que liquidar otra vez el impuesto por el periodo que ha pasado entre que la heredamos y su venta.
Más sobre Vender piso heredado
Autor: Ottymar Tademo
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MARIA LUISA LÓPEZ MORALES
Hola! He vendido el año pasado un piso heredado, siendo mi hermano el otro único heredero. A la hora de hacer el cálculo para el IRPF, debo de dividir todos los importes entre dos?
Mi hermano reside en USA, tiene doble nacionalidad, y no tributa en España, pero al vender el piso la Hacienda española le retuvo igualmente impuesto ya en el momento de la venta al cobrar cheque . Sin embargo la plusvalía municipal por heredar me llegó en su totalidad a mi cuenta.
Rosa
En el año 2018 falleció mi padre y heredé un piso.
Al año siguiente acepté la herencia, pagué la plusvalía correspondiente a esa adquisición, además de todos los demás gastos.
El año 2020 vendí el piso y pagué también la plusvalía correspondiente al tiempo que fue de mi propiedad.
Este año tengo que declarar esta venta.
Mi pregunta es: al hacer la declaración ¿puedo añadir al valor de adquisición (el que figura en la escritura de aceptación de herencia), la plusvalía que pagué entonces, cuando lo heredé?
Gracias