Nueva ley hipotecaria: los dos artículos retroactivos que debes conocer

Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, los nuevos clientes estarán más protegidos. Pero ¿y si firmamos nuestra hipoteca antes del 16 de junio de 2019? Entonces, solo nos podremos beneficiar de las dos mejoras con carácter retroactivo: el abaratamiento del cambio de una hipoteca variable a fija y el mínimo establecido en 12 impagos para el embargo de la casa. En este artículo explicaremos ambos cambios en detalle.

1. Pasar de hipoteca variable a fija es más barato

En nuestro país, más de la mitad de las créditos hipotecarios son a tipo variable. Actualmente, el euríbor se mantiene en negativo (-0,253% en enero de 2020), por lo que las cuotas de un préstamo con interés variable son más baratas y atractivas que los pagos mensuales de una hipoteca fija.

Sin embargo, dentro de unos años, podría ser que la cuota de nuestro crédito se encareciera debido a una subida del índice de referencia. En este caso, nos podría interesar pasarnos al tipo fijo y esto tendría un coste.

¿Qué dice la nueva ley hipotecaria sobre este gasto? Pues dependerá de en qué momento formalicemos la operación:

• Durante los primeros tres años. La nueva legislación ha abaratado este coste y ha determinado que la comisión máxima que nos podrá aplicar el banco será del 0,15% sobre el capital pendiente.
• A partir del cuarto año. En este caso, la entidad no nos podría aplicar ninguna comisión, ponga lo que ponga en nuestro contrato. Eso sí, tendremos que pagar el coste de registro, notaría y gestoría correspondiente, además de la tasación, si hacemos una subrogación.

Podemos rechazar la contraoferta del banco durante la subrogación

Además, con la nueva ley hipotecaria, si queremos cambiar de banco, tendremos mayor libertad en la toma de decisiones. Esto es así porque, a diferencia de lo que ocurría antes, si nuestra entidad nos presentara una contraoferta durante el proceso de subrogación, podríamos no aceptarla.

2. El embargo de la vivienda no es inmediato

La modificación del artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado (paso previo al desahucio) ha sido una de las grandes mejoras de la nueva ley hipotecaria. Desde la entrada en vigor del nuevo reglamento, el cliente está más protegido y las condiciones que se deben cumplir dependen del momento en el que se produzca el impago:

• Durante la primera mitad del periodo de amortización. En ese caso, la entidad solamente podrá quedarse con nuestra casa si el retraso de pago supera el 3% del capital de la hipoteca o si llevamos una demora de 12 mensualidades.
• Durante la segunda mitad del periodo de amortización. En este caso, el banco nos podrá embargar la vivienda si debemos más del 7% del capital total o si llevamos 15 meses sin abonar la cuota.