A los bancos españoles no les gusta tener que pagar los gastos de constitución de sus préstamos hipotecarios. Y según algunos medios como Expansión o Cinco Días, ya empiezan a plantearse una alternativa para ahorrárselos y aumentar sus beneficios: empezar a dar hipotecas con seguro de caución. A continuación explicaremos cómo serían estos productos y qué dificultades existirían para implantarlos en nuestro país.

¿Cómo serían los seguros de caución hipotecaria?

Por definición, un seguro de caución se encarga de hacer frente a las obligaciones del tomador en caso de que este no pueda. Así, es parecido a uno de protección de pagos, con la diferencia de que si la aseguradora tiene que pagar, el titular está obligado a devolverle ese dinero si no quiere sufrir las penalizaciones estipuladas en el contrato.

Así, aplicado al mercado de la vivienda, si un banco nos diera un préstamo para comprarnos una casa, la garantía de pago no sería el inmueble adquirido (hipotecaria), sino que sería la propia póliza; de ahí que a estos seguros también se les llame “de garantía”. Veamos cómo funcionarían estos productos:

  • Nosotros, como clientes, contrataríamos el seguro y pondríamos como beneficiario al banco.
  • En caso de no poder pagar las cuotas del crédito, la aseguradora se encargaría de abonárselas al banco.
  • Posteriormente, la aseguradora nos reclamaría ese dinero, que tendríamos que devolver si no quisiéramos que se aplicaran las penalizaciones por incumplimiento.

De momento, sin embargo, todo esto no deja de ser una hipótesis. Y es que con este modelo, sería la aseguradora (y no el banco) la que asumiría todo el riesgo de impago, algo a lo que todavía no están dispuestas las aseguradoras de nuestro país. Habrá que ver si alguna, en un futuro cercano, se abre a esta posibilidad.

Pros y contras de este modelo

Estas hipotecas garantizadas por un seguro de garantía no se tendrían que inscribir en el Registro de la Propiedad, así que el banco se ahorraría un dinero. Se trataría de un modelo, pues, que podría ser beneficioso para las entidades, pero ¿y para los clientes? Estos serían sus pros y sus contras:

Beneficios Desventajas

Los bancos podrían bajar los intereses, pues se ahorrarían los gastos de formalización

Como el seguro garantizaría el pago, quizás la banca estaría más abierta a dar hipotecas al 100%

El proceso de contratación podría ser más ágil, pues no estaría regulado por la nueva Ley de Crédito Inmobiliario

Habría que pagar el precio de la póliza, que podría ser muy alto (los de protección de pagos son caros, por ejemplo)

El cliente, en caso de impago, tendría que devolverle el dinero a la aseguradora.

El consumidor ya no estaría protegido por las medidas de la nueva ley

Probablemente, además, sería necesario crear un marco normativo nuevo para esta clase de productos que regulara varios aspectos muy importantes: consecuencias en caso de no poder devolver lo pagado al banco por la aseguradora, requisitos de información antes de contratar la póliza, etc.

Las hipotecas con seguro de caución ya se dan en Francia

Aunque en España todo esto es una especulación, los seguros de caución hipotecaria son una realidad en Francia. En nuestro país vecino, de hecho, los préstamos para vivienda se pueden garantizar de varias maneras: con una garantía hipotecaria, con un aval bancario… De este modo, una de cada cuatro operaciones está afianzada con estos seguros.

Según el portal francés Pretto, el funcionamiento de estas pólizas es parecido al que hemos descrito anteriormente. En caso de impago, eso sí, si el cliente no le puede devolver el dinero a la aseguradora, esta trata de negociar soluciones con el banco para que se puedan pagar las cuotas (alargar el plazo, aplicar una carencia…). Y si esta fracasa, se dan facilidades al titular para que venda la vivienda. En última instancia, si no lo hace, se presenta una denuncia ante los juzgados para embargar el inmueble.

El sistema hipotecario francés, como vemos, es muy distinto al nuestro y tiene sus propios procedimientos y su propia regulación. Por lo tanto, habría que ver cómo se podría implementar en nuestro país si los bancos y las aseguradoras que operan aquí se deciden finalmente a aplicarlo.


Autor: Miquel Riera


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