Sentencia sobre los gastos de hipoteca

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se ha convertido en uno de los protagonistas de este mes. Si ayer contábamos que el 9 de julio se pronunciará sobre los pactos privados para no reclamar por la cláusula suelo, hoy hemos conocido que el 16 de julio sentenciará si los clientes que pagaron todos los gastos de hipoteca pueden recuperar todo el dinero. Si el fallo fuera favorable a los consumidores, cada afectado podría reclamar la devolución de una media de hasta 3.000 euros.

¿Por qué no está cerrado el caso de las costas hipotecarias?

Pero ¿por qué este tema ha llegado a Europa si el Tribunal Supremo español ya lo zanjó hace año y medio? El 24 de enero de 2019, este órgano sentenció que los gastos tenían que repartirse de la siguiente manera: el banco debía pagar todas las costas de registro y la mitad de las de notaría y gestoría, mientras que el cliente tenía que abonar todo lo demás. Y en caso de que el segundo hiciera frente a más conceptos, tenía derecho a recuperar el dinero.

Algunos jueces de nuestro país, sin embargo, no lo vieron claro. En concreto, en dos juzgados (Ceuta y Mallorca) interpretaron que si una cláusula se declara abusiva, esta podría anularse íntegramente. Por lo tanto, si se eliminara la cláusula de los gastos, el cliente debería poder recuperar todo lo pagado; no solo una parte.

Para salir de dudas, ambos juzgados mandaron sendas cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Así, esta institución decidirá el próximo 16 de julio si el criterio que deben seguir los jueces españoles es el establecido por el Tribunal Supremo o si, por el contrario, los afectados tienen derecho a que se les devuelva todo lo pagado por los gastos hipotecarios.

¿Cuánto se podría recuperar si toda la cláusula es abusiva?

Ahora mismo, como el criterio que manda es el del Supremo, los consumidores pueden recuperar todo lo que pagaron por el registro y la mitad de lo abonado a la gestoría y a la notaría. En cambio, si el TJUE fallara a su favor, podrían reclamar todo lo que se les cobró en gastos de notaría, gestoría y registro, así como el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

Si lo ponemos en cifras, para una hipoteca media de 150.000 euros se podría recuperar lo siguiente:

Concepto Suma
Notaría 750€
Registro 350€
Gestoría 400€
IAJD* 150€ – 1.500€
TOTAL 1.650€ – 3.000€

*Según la comunidad autónoma, el impuesto puede ser de entre el 0,5% y el 1,5%

Asimismo, el Tribunal tendrá que decidir si también podrá reclamarse la devolución de la comisión de apertura, del coste de la tasación y de los gastos de novación o cancelación. También establecerá si el derecho a interponer acciones judiciales sobre este tema tiene fecha de caducidad o no.

¿Cuál es el reparto actual de los gastos de hipoteca?

Sea cual sea el sentido de la sentencia final del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, solo será válido para préstamos hipotecarios firmados antes del 16 de junio de 2019. Para los contratados después, la ley de crédito inmobiliario establece el siguiente reparto de las costas hipotecarias:

  • El cliente tiene que pagar la tasación y su copia de la escritura.
  • El banco está obligado a abonar el resto de los gastos de hipoteca.

Recordemos que nos referimos única y exclusivamente a lo abonado por la formalización de la hipoteca. Los gastos que se pagan por la escrituración y registro de la compraventa sí los tiene que pagar siempre el cliente.


Autor: Miquel Riera


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