El TS manda archivar los desahucios si el vencimiento anticipado es abusivo y hay menos de 12 impagos

Se acaba el culebrón causado por el vencimiento anticipado. El Tribunal Supremo (TS), en una sentencia emitida ayer, ordena que se archiven buena parte los desahucios que los jueces españoles habían paralizado después de que los bancos los activaran con un solo impago de la hipoteca, una práctica considerada abusiva por la justicia europea. El fallo establece que los embargos solo pueden reactivarse si la demora, antes de que el banco lo solicitara, alcanzaba el año. En este artículo vemos cómo afectará eso a los hipotecados tanto ahora como en el futuro.

¿Qué desahucios deben archivarse?

Expliquemos antes el contexto. Durante años, la banca añadió una cláusula en sus hipotecas que le permitía solicitar el embargo de la casa tras un solo impago. En 2015, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sentenció que eso era abusivo, así que muchos jueces españoles decidieron paralizar esos desahucios solicitados por las entidades hasta que se aclarara el asunto.

Posteriormente, el TJUE dijo que la judicatura de nuestro país tenía que decidir qué sucedía con esos contratos si la cláusula de vencimiento anticipado se consideraba abusiva. Y tras una larga deliberación, el Tribunal Supremo español decidió lo siguiente:

• En procedimientos iniciados antes de la Ley 1/2013, el desahucio se debe anular automáticamente, sin ningún otro trámite adicional.
• En embargos solicitados después de la Ley 1/2013, solo puede ejecutarse la hipoteca si el impago alcanzaba los siguientes límites:
  • 12 cuotas (o el 3% del capital inicial del préstamo) si aún no había transcurrido la primera mitad del plazo.
  • 15 cuotas (o el 7% del importe original) si el crédito ya se encontraba en la segunda mitad de su período de reembolso.

Básicamente, por lo tanto, lo que hace el Supremo es aplicar el artículo 24 de la nueva ley hipotecaria sobre estas hipotecas. La disposición transitoria primera de la misma normativa dice que este no se aplica en desahucios suspendidos, pero los magistrados han decidido hacerlo por ser más beneficioso para el consumidor.

El TS también sentencia que, tras anularse y archivarse el desahucio, el banco puede volver a pedir la ejecución de la hipoteca si el cliente vuelve a dejar de pagar la hipoteca. Eso sí, solo puede hacerlo si se alcanzan los límites antes mencionados.

Sin vencimiento anticipado, “el contrato no puede subsistir”

Al final, el TS ha optado por substituir la cláusula abusiva por una de legal, pero la justicia europea también le daba la opción de mantener el contrato sin ella y preguntarle al cliente si prefería seguir adelante con la ejecución o que esta se archivara. Así las cosas, ¿por qué el Supremo se ha decantado por la primera alternativa?

Según la sentencia, hay varios motivos por los que una hipoteca no puede subsistir sin una cláusula de vencimiento anticipado. Veamos cuáles son los más destacados:

• El banco perdería “la facultad esencial del derecho de la hipoteca”, es decir, de poder exigir la venta de la casa para recuperar el dinero. Dice el Supremo que eso “desnaturaliza” la garantía del préstamo hipotecario.
• En opinión de los magistrados, la eliminación de esa cláusula provocaría la nulidad del contrato, lo que expondría al consumidor a “consecuencias especialmente perjudiciales” como la obligación de devolver todo el dinero pendiente a la entidad o la pérdida de las ventajas legales que, según el Supremo, ofrece el proceso de ejecución hipotecaria.

El fallo no ha sentado bien a varias asociaciones de consumidores, que consideraban que el TS debía elegir la segunda opción (anular la cláusula abusiva y no sustituirla). En ese sentido, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca emitió ayer un comunicado en el que critica que la sentencia desatascará “miles de procedimientos” y contribuirá a aumentar el número de desahucios.