¿El plazo para reclamar los gastos hipotecarios caduca en enero de 2024?

¿Tu banco te cobró todos los gastos de formalización cuando contrataste tu hipoteca? Seguramente, ya sabes que eso era ilegal y que tienes derecho a recuperar parte de ese dinero. Pero últimamente, algunos medios e influencers aseguran que el plazo para reclamar su devolución está a punto de terminar. En concreto, dicen que caducará dentro de unos tres meses, el 23 de enero de 2024.

Sin embargo, no está tan claro que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios vaya a terminar tan pronto. Debes saber que el caso está en manos de la justicia europea, porque ni siquiera el Tribunal Supremo lo sabe. Además, incluso si caduca en tres meses, hay una manera muy sencilla de parar el reloj.

Antes de empezar, ¿qué son los gastos hipotecarios y cuándo son abusivos?

Pero antes de entrar en materia, vamos a hacer una pequeña introducción por si aún no sabes lo que son los gastos de hipoteca. Al contratar un préstamo hipotecario, se generan varios gastos de formalización: notaría, registro, gestoría, tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Y el banco, hasta hace pocos años, obligaba al cliente a pagarlos todos o casi todos.

Esa fue declarada una práctica hipotecaria abusiva por los tribunales, que determinaron que el banco tenía que pagar la tasación, la gestoría, el registro y la mitad de la notaría. Y el 16 de junio de 2019 entró en vigor una ley que obliga al banco a pagar todos los gastos de formalización, salvo la tasación.

Es decir, que si contrataste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y el banco te cobró gastos hipotecarios que tenía que pagar él, tienes derecho a recuperar el dinero que has pagado de más.

El sainete de la prescripción: ¿hasta cuándo se puede reclamar?

Sin embargo, el plazo para interponer tu reclamación no es eterno. Según el Código Civil, tienes cinco años (diez en Cataluña) para exigir la devolución de los gastos hipotecarios. Los juzgados, sin embargo, no se ponen de acuerdo sobre cuándo empieza a correr ese período de prescripción.

Y ahí es cuando entra en escena el Tribunal Supremo. En julio de 2021, este órgano preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) cuándo empieza el plazo de cinco años para reclamar. En concreto, le cuestiona lo siguiente:

• Si empieza cuando la cláusula de pago de los gastos de tu hipoteca se declara abusiva. En este caso, los cinco años empezarían a contar a partir de que un juez analizara tu escritura y declarara abusiva esa cláusula. Por lo tanto, en la práctica, no caducaría, porque en la misma demanda pedirías tanto la anulación de la cláusula como la devolución del dinero.
• Si empieza cuando el Supremo sentó jurisprudencia sobre la devolución de los gastos, que fue el 23 de enero de 2019. En este caso, el plazo terminaría el 23 de enero de 2024.
• Si empieza cuando la justicia europea sentó jurisprudencia sobre las operaciones sujetas a plazos de prescripción, que fue el 9 de julio de 2020 y el 16 de julio de 2020. En este escenario, el plazo para reclamar acabaría el 9 de julio o el 16 de julio de 2025.

El TJUE tramitó esta cuestión, pero todavía no la ha resuelto. Ahora bien, hace unas pocas semanas, se celebró una vista oral para tratar una cuestión prejudicial parecida mandada por un juzgado de Barcelona. Con suerte, por lo tanto, es posible que la justicia europea dicte sentencia dentro de unos meses.

De momento, reclama los gastos de hipoteca ante tu banco

Como ves, la pelota está en el tejado de la justicia europea. Mientras esperas la sentencia, eso sí, puedes empezar a moverte por si el plazo para reclamar acaba realmente el 23 de enero de 2024.

Según el artículo 1.973 del Código Civil, “la prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor”. Es decir, que si reclamas los gastos a tu banco antes del 23 de enero de 2024, detendrás el plazo de caducidad.

Es muy probable que el banco rechace tu reclamación y te diga que el plazo ya ha caducado, pero no será cierto. Cuando la justicia europea se pronuncie sobre hasta cuándo puedes exigir la devolución del dinero, podrás reiniciar la reclamación (ante tu entidad o en los tribunales) sin miedo a que te afecte la prescripción.

¿Quieres saber cómo puedes reclamar los gastos de hipoteca? Usa nuestro simulador y descubre cuánto dinero puedes recuperar y cómo funciona el proceso extrajudicial para exigir su devolución: