¿Cuáles son los gastos de hipoteca que se pueden reclamar?

La ciclón de reclamaciones bancarias parece seguir soplando sin ningún indicio de remisión. Ante esta vorágine de protestas, es necesario señalar que no todos los cargos que realizan las entidades son susceptibles de ser devueltos puesto que, salvando los que han llegado a los tribunales, el resto son cobros dentro de la legalidad. No está de más conocer la barrera entre la devolución de los gastos de hipoteca que proceden y los que no.

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¿Qué gastos de hipoteca se puede reclamar?

Como decíamos, las devoluciones están limitadas a los casos en los que la justicia a sentado precedente dando la razón a los afectados. Hasta la fecha, los siguientes gastos pueden ser considerados como susceptibles de reclamación:

• Cláusula suelo: poco podemos decir sobre el suelo hipotecario que no se haya dicho ya. La acotación mínima del interés no es ilegal de por sí, sino que fue declara nula bajo el condicionante de falta de transparencia.  Para conocer más sobre la reclamación de la cláusula suelo y su devolución, puedes acceder al anterior enlace.
• Cláusula multidivisa: se trata de una cláusula presente en los contratos de hipotecas variables, cuyo índice de referencia es la cotización de una moneda extranjera (como la libra esterlina o los yenes). Puede ser reclamada si tampoco se dieron las condiciones de transparencia necesarias para que el cliente comprendiera los riesgos de referenciar su hipoteca a una divisa.
• Gastos de constitución de hipoteca: tradicionalmente los gastos de constitución de hipoteca (ojo, no confundir con los gastos de compraventa) se aplicaban de manera directa al consumidor. A finales de 2015 una sentencia declaró este hecho como abusivo, abriendo la puerta a la actual oleada de reclamaciones.
• Comisiones en la cuenta asociada: a pesar de que no hayan llegado a los tribunales, las reclamaciones por cobro de comisiones en la cuenta asociada a la hipoteca son bastante numerosas. En el punto cinco del anterior enlace es posible consultar las condiciones que validan la exención del gasto en esta cuenta.

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Guía para reclamar al banco

¿Qué gastos sí están justificados?

A pesar de que la respuesta rápida sería «el resto», dada la gran cantidad de consultas recibidas sobre diversos gastos que también pasan las entidades a sus clientes, no está de más conocer cuáles son:

• Subrogación de deudor: en ocasiones, los consumidores acceden al crédito hipotecario subrogándose a la hipoteca ya existente del anterior propietario. A pesar de que se den gastos parecidos a los de la escrituración de hipoteca, se consideran diferentes, puesto que el contrato ya existía.
• Gastos de novación: al realizar modificaciones en el contrato hipotecario (añadir o quitar titulares, modificación del interés, bonificaciones por vinculación, etc.)
• Comisión por riesgo de tipo de interés: en las hipotecas fijas existe esta comisión que se cobra en el caso de realizar una cancelación del préstamo o amortizaciones anticipadas. Esta comisión tiene lugar cuando la amortización se da en un contexto de tipos más bajos que cuando se firmó el contrato, lo que supone una pérdida económica para el banco (por coste de oportunidad). Esta comisión sólo sería reclamable si se cobrara en un contexto de tipos superiores, en los que la entidad no perdiera dinero.