Como hemos ido explicando a lo largo de estos últimos días, los que firmen su préstamo hipotecario a partir del 16 de junio pagarán menos al inicio de la operación, ya que la nueva ley obliga la banca a cubrir la mayoría de los gastos de constitución. Pero eso no es lo único que se ahorrarán estos clientes, pues si quieren amortizar su hipoteca antes de tiempo, ya sea total o parcialmente, también se les aplicará una comisión mucho menor. En este artículo explicamos los nuevos límites de esta compensación y vemos cuánto ahorro supone eso para el titular.

La comisión por adelantar capital es más baja

Antes de nada, eso sí, conviene aclarar que solo nos beneficiaremos de esta rebaja si contratamos nuestra hipoteca a partir del 16 de junio de 2019. Si la hemos firmado antes, la comisión que se nos aplicará si devolvemos todo o una parte del préstamo anticipadamente será la que figure en la escritura: un máximo del 0,5% los primeros cinco años y del 0,25% después.

Dicho esto, veamos cuál es la comisión máxima que nos pueden cobrar por amortizar nuestra hipoteca total o parcialmente antes de la fecha acordada:

En hipotecas variables En hipotecas fijas
A acordar una de las siguientes opciones (excluyentes entre sí):

  • 0,15% los primeros cinco años
  • 0,25% los primeros tres años

Pasado ese tiempo, no se puede cobrar ninguna compensación.

  • 2% durante los primeros 10 años
  • 1,5% en los años siguientes

En ambos casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera que le generemos al banco. Esta se producirá si los intereses del mercado hipotecario en el momento de realizar la amortización son más bajos que los que había cuando contratamos el préstamo.

¿Cuánto ahorran los que firmen su hipoteca con la nueva ley?

Esta es la teoría, pero ¿cuánto dinero nos puede ahorrar esta medida? Como hemos visto, en las hipotecas firmadas antes de la nueva ley, la comisión podía ser de hasta el 0,5% (0,25% a partir del sexto año) en contratos suscritos a partir del 9 de diciembre de 2007. En el caso de las hipotecas fijas, además, los bancos podrían cobrar una comisión de riesgo de tipo de interés si se producía una pérdida financiera, cuyo precio solía ser de entre el 0,5% y el 5%.

Así las cosas, veamos cuánto se ahorraría un cliente que quisiera adelantar el pago de unos 50.000 euros en el tercer año de su hipoteca variable:

Fecha de firma Antes del 16/06/2019 Después del 16/06/2019
Precio comisión 250€
  • Al 0,15%: 75€
  • Al 0,25%: 125€

Además, si lleváramos a cabo el reembolso a partir del sexto año (o del cuarto, dependiendo de lo pactado con el banco), no se nos podría cobrar comisión alguna por la operación, tal y como hemos explicado antes.

Es mejor amortizar la hipoteca al principio

Pero aunque en las hipotecas variables se elimine la comisión a partir del cuarto o del sexto año, lo recomendable es adelantar el capital lo antes posible. Y es que los préstamos hipotecarios se devuelven mediante el sistema francés, con el que pagamos más intereses durante los primeros años. Por lo tanto, si reducimos antes el dinero a devolver, podremos ahorrar más en intereses.

Otra clave si decidimos amortizar la hipoteca parcialmente es pedir al banco que nos reduzca el plazo en vez del importe de las cuotas. Con la primera opción seguiríamos pagando lo mismo cada mes, pero como se generarían intereses durante menos tiempo, el ahorro sería mucho mayor.

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Autor: Miquel Riera


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