Ya ha pasado casi medio año desde que entró en vigor la ley hipotecaria nueva, pero muchos clientes bancarios (y algunas entidades) todavía no conocen cuáles son sus medidas más importantes. Por este motivo, en el presente artículo recogemos los tres puntos más destacados de esta normativa y los explicamos con un lenguaje comprensible para que vayamos al banco conociendo perfectamente nuestros derechos y nuestras obligaciones.

1. El reparto de los gastos de hipoteca con la nueva regulación

La normativa hipotecaria vigente desde 2019 contiene un buen número de medidas que benefician al consumidor, pero la más mediática es, sin duda, la que modifica el reparto de los gastos de formalización de una hipoteca. Veamos qué costas debemos pagar (y qué otras no) desde que se aplica la nueva ley:

  • El cliente tiene que pagar la tasación de la vivienda y su copia de la escritura notarial
  • El banco está obligado a abonar todos los otros gastos de constitución: la notaría, la gestoría, el registro, el impuesto sobre actos jurídicos documentados y su copia de la escritura.

La ley hipotecaria, sin embargo, no dice nada sobre los gastos asociados a la formalización de la compraventa. Por lo tanto, el futuro hipotecado sí debe abonar estas costas, que representan un equivalente al 10-12% del valor de la vivienda adquirida.

2. La ley hipotecaria nueva también cambia el proceso de contratación

También conviene saber que la nueva regulación establece varias medidas para proteger al consumidor durante el proceso de contratación de su hipoteca. A continuación resumimos las más importantes:

  • Más información para el cliente: el banco está obligado a darnos diversos documentos nuevos, como la FEIN o la FiAE, en los que se nos facilita más información sobre el préstamo que firmaremos y se nos advierte de sus posibles riesgos.
  • Más protagonismo del notario: antes del día de la firma, estamos obligados a visitar al notario para que nos asesore gratuitamente sobre nuestro futuro crédito hipotecario. Este funcionario también nos hará pasar un test para asegurarse de que sabemos lo que vamos a firmar.
  • Las cláusulas abusivas no se pueden inscribir: los registradores de la propiedad no pueden inscribir ninguna cláusula hipotecaria que haya sido declarada abusiva por el Tribunal Supremo.

En la siguiente guía gratuita explicamos con más detalle cómo funciona el proceso de solicitud de un préstamo hipotecario:

3. Las medidas retroactivas de la normativa de 2019

Para terminar, si contratamos nuestra hipoteca antes de la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2019, debemos saber que hay dos medidas que son retroactivas. Es decir, que existen dos artículos que se nos aplicarán aunque nuestro crédito sea anterior a la normativa. Veamos cuáles son:

  • Los nuevos requisitos para poder embargar la vivienda en caso de impago. Sea cual sea la fecha de contratación de la hipoteca, solo podrá iniciarse el proceso de desahucio si la demora alcanza las 12 cuotas (o las 15 mensualidades si ya ha pasado medio plazo).
  • El abaratamiento del paso del tipo variable al fijo. Si queremos cambiar el interés de una hipoteca variable para que sea fijo, ya sea con un pacto con el banco o con un traslado a otra entidad, solo nos pueden cobrar una comisión del 0,15% por esta operación. Además, si ya han pasado tres años desde que firmamos el crédito, no se nos podrá aplicar este cargo.

A esto hay que añadir, además, que la nueva ley elimina la enervación en las subrogaciones, lo que significa que nuestro banco actual ya no podrá presentarnos una contraoferta igual o mejor para evitar que traslademos nuestra hipoteca a otra entidad.


Autor: Miquel Riera


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